Location accordée: La façon la plus simple de louer votre logement touristique sans gestion

Quelle location garantie

El alquiler garantizado es un modelo de contrato pensado para propietarios que tienen una vivienda con potencial turístico pero no quieren ni pueden gestionarla. En lugar de poner la casa en Airbnb por tu cuenta, o de firmar un contrato de gestión donde cobras un porcentaje variable de lo que entre, una empresa especializada te firma un contrato de arrendamiento clásico, te paga una renta fija mensual y se encarga de explotar la vivienda turísticamente, asumiendo todos los costes y todos los riesgos.

Au jargon du secteur, ils sont appelés loyer à louerou R2R. C'est un modèle importé du Royaume-Uni, où il est devenu populaire de 2010 et qu'en Espagne a été établi au cours des cinq dernières années, d'abord dans les grandes villes et plus tard dans les zones rurales avec une bonne demande touristique. Bliss Homes opère à partir de 2022 avec des maisons dans la Sierra de Gredos, Valle del Tiétar, Sierra Ouest de Madrid, Segovia Rural et Toledo.

La principale différence par rapport à la gestion intégrée ou aux conseils de 1 : 1 n'est pas le revenu moyen - qui est généralement comparable à moyen terme - mais la Répartition des risques. Dans la gestion, le propriétaire prend le vide, l'arrêt et la goutte de dépenses. Au loyer garanti, Bliss le prend. C'est comme ça que tu es payé chaque mois, sans dépenses.

Dans la pratique, cela se traduit en quatre choses concrètes pour vous:

• Contrat de location autre qu'un logement à revenu fixe, durée 3-5 ans et prolongation.
• Une clause vous permettant expressément, en tant que propriétaire, d'autoriser la soustraction touristique - l'exigence légale d'un article. 8 LAU.
• Prêt déposé auprès d'un organisme autonome, assurance loyer et dommages, contracté par Bliss.
• Retraite de la licence touristique si vous l'avez, à zéro coût pour vous.

Si vous souhaitez comprendre le modèle en détail technique - cadre juridique, contrats, fiscalité, cas réels - nous avons un autre guide supplémentaire: comment la location à louer fonctionne à Bliss Homes étape par étape.

Pourquoi de plus en plus de propriétaires choisissent ce modèle

Trois changements structurels au marché immobilier espagnol ont poussé la location garantie de marginalité au centre de la conversation entre propriétaires. Il vaut la peine de comprendre avant de décider quoi que ce soit.

La première est l'insécurité de la location résidentielle classiqueLa réforme de l'AUL (loi 12 / 2023, loi sur le logement) a accru la prolongation requise, compliqué les expulsions sans paiement dans les municipalités ont déclaré une zone tendue et prolongé la durée de la procédure judiciaire. Pour un propriétaire avec un seul logement, le coût réel d'un mauvais locataire - entre les loyers impayés, la procédure et les réparations - peut dépasser 15.000 € dans les zones tendues. Une part importante des propriétaires qui ont mis le logement sur le marché pour la première fois ont préféré des modèles où le risque était à risque.

La deuxième est Le resserrement de la fiscalité et des opérations de Airbnb. El registro único estatal de arrendamientos (NRUA/NRA) que entró en julio de 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), pero las plataformas siguen exigiendo que toda vivienda alquilada por días o por meses muestre en el anuncio su número de registro turístico autonómico. Comprueban automáticamente el número, retiran los anuncios sin licencia y aplican retención sobre los ingresos. La capa burocrática crece año a año: declaración SES.Hospedajes, código de registro autonómico, modelos 179, retenciones, IVA según municipio. Para muchos propietarios la diferencia entre cobrar un poco más en gestión integral y cobrar fijo en R2R ya no compensa el lío.

La troisième est difficulté croissante à obtenir une licence VT dans de nombreux domaines. Madrid capitale met en œuvre le Plan spécial pour l'Hostiage, qui limite les nouvelles licences dans les zones du Centre et ZPAE. Barcelone, Palma, Valence et San Sebastian ont des moratoires ou des restrictions par quartier. La situation dans la province d'Ávila et de Castille et León en général est plus permissive, mais les délais administratifs ont été prolongés. Un propriétaire qui veut louer et qui n'a pas de licence défie des mois de paperasse. Dans le modèle R2R, cette paperasse est assumée par Bliss.

Pour cela, nous avons un modèle démographique clair: de nombreux propriétaires ont 50-70 ans, ils vivent dans une autre ville, ils ne veulent pas répondre aux messages des invités, ils n'ont pas à coordonner la propreté et ils n'ont pas à dépendre d'un calendrier de réservation. Ils essaient d'être payés et ils essaient de trouver quelque chose. La location garantie correspond mieux à ce profil que n'importe quel autre modèle.

Les dix questions que nos propriétaires posent le plus

Nous avons discuté avec des propriétaires de 2022 et, à l'exception des nuances régionales, les questions sont toujours répétées dans le même ordre. Voici dix avec une réponse concrète. Si après les avoir lus vous les avez suivis avec un certain doute, ce qui est le plus utile est que vous demandez une visite technique - c'est le moment où nous pouvons vraiment résoudre votre cas particulier.

1. Je cuisine vraiment si la maison est vide ?

Oui. Le contrat est un bail classique, pas un bail de gestion. Le loyer convenu sera payé le jour 1 de chaque mois, que le logement soit occupé par les clients, vide entre les réservations ou fermé pour la basse saison. C'est la principale différence entre la location garantie et la gestion globale : dans la gestion intégrale, si un mois est perdu, le propriétaire facture moins. En cas de location garantie, le risque d'emploi est assumé par Bliss. Pour notre modèle à couvrir, nous faisons une visite technique et demandons une étude avant de proposer le loyer. Si le numéro ne vient pas, nous ne signerons pas. Si on signe, on vous accuse.

2. Et si les invités détruisaient la maison ?

Dans le modèle R2R, votre locataire légal Bliss Home, S.L. Pas l'invité. Si un client cause un dysfonctionnement, Bliss répond devant vous, et nous les chargeons pour notre part au client par le dépôt qu'ils prennent des plateformes ou notre propre assurance dommages. Pour vous protéger davantage, alors que nous signons le contrat, nous effectuons un inventaire photo détaillé de la maison - généralement avec notaire ou, autrement, avec des minutes signées par les deux parties. C'est la photo de référence. À la fin du contrat, nous rendons le logement au statut de l'inventaire, à l'exception de l'usure normale. Tout dysfonctionnement au-dessus qui est mal chargé ou Bliss paie directement.

3. Et si Bliss ne me payait pas un mois ?

Trois couches de protection. Premièrement, Bliss Home, S.L. a répondu en tant qu'entreprise commerciale : nous avons des comptes annuels déposés, le siège social, le FNI et une participation qui soutient les contrats. Deuxièmement, dans chaque contrat, nous plaçons un mandat auprès de l'organisme local concerné (Chambre de la propriété urbaine à CyL, AVS à Madrid). Troisièmement, nous louons une assurance par défaut de location avec une entreprise solvable avec une couverture typique jusqu'à 12 mensuel. La probabilité réelle de non-paiement est pratiquement nulle parce que nos revenus sont diversifiés dans notre portefeuille de logements opérationnels, mais la protection est mise en place pour un événement extrême.

4. Est-il permis de sous-louer ma place en tant que lieu touristique?

Ouais, complètement, tant que c'est bon. Le cadre juridique est clair:

• Les Voir art. Code civil 1.550 reconnaît expressément le chiffre d'un subiling avec quelque chose qui a fui après la moitié de son consentement.
• Les Voir art. 8 de l'AUL exige le consentement écrit et exprimé du locataire pour permettre au locataire de sous-louer.
• La normativa turística autonómica (Decreto 75/2013 en CyL, Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, de 25 de marzo (BOCM núm. 80, de 6 de abril de 2026) en Madrid) regula cómo se explota la vivienda turística — pero esa relación es entre Bliss y la administración, no entre Bliss y tú.

Le contrat que nous avons signé avec vous inclut, dans une clause explicite et surlignée, votre autorisation en téléchargeant avec l'usage touristique. C'est le point qui rend l'ensemble du modèle juridiquement solide. Tout manager sérieux vous apprendra cette clause avant de signer, sinon, mauvais signe.

5. Je n'ai pas de permis de tourisme. Que faites-vous ?

On vous les donnera à zéro. Dans Castilla et León, le processus est effectué au moyen d'une déclaration responsable au Conseil et généralement résolu à 4 à 6 semaines. La Communauté de Madrid (à l'extérieur de la capitale) s'est réunie avec le Conseil du tourisme et l'hôtel de ville ayant des périodes similaires mais dépendant de la municipalité. Pendant que la licence a été traitée, nous avons deux options:

• Pour commencer le contrat location temporaire pour cause justifiable (art. 3 LAU): la vivienda se alquila a huéspedes con estancias de 1 a 11 meses por motivo profesional, médico, formativo o de mudanza. Es legal en cualquier municipio sin licencia VT, y permite que tu renta empiece a correr desde el día uno.
• Attendez la licence et commencez directement en tant que VT. Nous utilisons habituellement cette option dès que la licence est prévue et la demande de tourisme est clairement plus élevée que celle du temps.

Si vous voulez connaître le processus étape par étape, nous avons des guides stratégiques par collectivité : comment obtenir la licence de logement touristique de Castille et León, dans la Communauté de Madrid et Licence de logement de vacances aux Canaries. Et si vous obtenez avec le registre d'état, nous vous l'expliquons dans le guide de numéro d'enregistrement de la location touristique (NRUA / NRA).

6. Combien j'aurai ?

Depende de cinco factores: zona, tipología (apartamento, casa, casa rural con parcela), m², estado de conservación y demanda turística verificada con datos. No damos cifras a ciegas porque las cifras concretas dependen mucho de la vivienda. A modo orientativo, estos son los rangos que se manejan en R2R según tipo de mercado:

Gammes R2R orientées marché à 2026. Le revenu concret de votre logement dépend de l'étude de faisabilité. Nous ne compromettons pas les chiffres avant une visite technique. Si vous voulez voir les nombres réels derrière ces gammes, nous les publions à combien une vraie location de resortavec des informations de notre portefeuille.

7. Combien de temps dure le contrat ?

Mínimo 1 año con prórroga automática anual. La duración encaja con tres realidades: para Bliss, da margen para amortizar equipamiento y tramitación de licencia; para ti, da visibilidad de ingresos sin atarte a largo plazo; y para ambos, evita la prórroga obligatoria de 5 años del art. 9 LAU residencial, que no aplica porque el contrato se firma como arrendamiento de uso distinto a vivienda. Incluye dos cláusulas de salida razonables: venta de la vivienda con preaviso de 60-90 días, y necesidad familiar acreditada.

8. Et ma communauté voisine ?

C'est une préoccupation légitime et nous y répondons en détail. Le modèle R2R inclut Bliss Homes comme locataire unique par rapport à la communauté propriétaire. Ça veut dire trois choses. Premièrement, le porte-parole du président de la communauté est une entreprise identifiée avec un téléphone opérationnel 24 / 7 et non un invité anonyme. Deuxièmement, tous les invités signent un document sur le niveau de vie (bruit, horaires, ordures et ascenseur) avant l'enregistrement. Troisièmement, nous écouterons les plaintes locales en moins d'une heure et notre matériel d'entretien pourra être représenté si nécessaire. L'objectif opérationnel est clair : que la communauté voisine ne remarque pas de différence par rapport à une location standard.

9. Est-ce que je suis retravaillé ou de l'équipement?

Si le logement répond à nos critères mais a besoin d'un investissement, nous pouvons prendre soin d'eux et les écrire dans le contrat. La caractéristique la plus courante est l'équipement complet: mobilier fonctionnel, linge de lit d'invité et d'invité, décoration, serrure numérique (Nuki), équipement d'air si manquant, équipement de cuisine. Dans les ménages hérités qui sont hors d'usage depuis un certain temps, nous pouvons également entreprendre une réforme légère (peinture, électricité de base, amélioration des bains) dès que la durée du contrat leur permet d'être amortis. Les réformes structurelles que nous ne faisons pas: notre modèle n'est pas réel, il est opérationnel.

10. Comment payer ce que j'ai ?

Le revenu R2R que vous obtenez en tant que rendement en capital immobilier à votre IRPF. C'est l'imposition standard de tout loyer. C'est bon. Bliss en appliquant la rétention mensuelle 19% (modèle 115) le cas échéant. comme frais déductibles vous pouvez calculer IBI, communauté, assurance continent, amortissement de la 3% de la valeur de construction, intérêts hypothécaires si vous avez et réparations que vous assumez. Important : comme le contrat est d'usage différent pour le logement, il n'applique pas la réduction de l'IRPF 60% réservée à la location de logements habituels. Vérifie avec ton conseiller ou nous te répondrons si tu veux.

Mettez-vous votre place dans le modèle ?

La location garantie ne fonctionne pas pour tous les ménages. Pour obtenir le numéro à Bliss et vous, le logement doit répondre à certains critères minimums. Si vous les lisez et avez des doutes, n'excluez rien - demandez une visite technique et nous les évaluons.

• Emplacement avec une demande touristique soutenue. Necesitamos al menos 30-40% de ocupación anual estimada en la zona. Funcionan especialmente bien zonas de naturaleza con buena conexión a Madrid (Sierra de Gredos, Valle del Tiétar, Sierra Norte y Oeste), entornos rurales con identidad propia (La Vera, Sepúlveda, Pedraza) y costa norte con temporada media-alta sostenida.
• Cadre stratégique fiable en matière de VT. Nous ne signons pas R2R dans les régions où le moratoire sur les congés actifs ou le risque réglementaire à court terme sont élevés. Dans la capitale de Madrid, nous avons un revenu fixe, avec location temporaire (art. 3 LAU, sans licence touristique) - comment fonctionne le centre de Madrid. à Barcelone, avec HUTL valable en ville et sans cette restriction dans la zone métropolitaine - détails à Barcelone.
• Rapport ADR tourisme / location résidentielle favorable. Pour nous couvrir, l'ADR touristique moyen de la région devrait être au moins 1,8 × l'équivalent mensuel de location. Dans les zones rurales à demande touristique, cette proportion est souvent faible et dans les zones urbaines, elle dépend fortement de la rue.
• Statut de logement raisonnable. Habitable avec du papier et des fournitures. Il n'est pas nécessaire d'être parfait : si nous devons aller mieux ou mieux, nous devons aller mieux. Mais on n'entre pas dans un logement avec des motiades structurales ou en panne.
• Propietario con título claro y disposición a firmar contrato de al menos 1 año. Si la propriété est en voie d'héritage, de division ou de litige, on ne peut s'inscrire avant qu'elle ne soit réglée.

Si tout ça correspond, la prochaine chose est d'obtenir une visite technique. Nous le rendons gratuit et la proposition financière arrive à 48 heures.

Carte des zones où nous signons la location garantie

Nous travaillons R2R dans des zones ayant une demande touristique vérifiée et un cadre politique stable. Si votre logement est à l'un des points suivants, c'est à notre stratégie. Si cela n'apparaît pas, écrivez-nous aussi : nous étudions chaque cas.

Villes

• Centre de Madrid - location avec location temporaire (art. 3 LAU) sans licence touristique.
• Chambre - quartiers résidentiels premium de Madrid avec demande médicale et corporative.
• Barcelone - HUTL actuellement en place et zone métropolitaine plus ouverte.
• Séville - ville historique et demande touristique tout au long de l'année.
• Valence - avec une longue saison.
• Málaga capitale - le tourisme nomade international et numérique.

Madrid - quartiers urbains et municipalités

• Centre de Madrid (Soleil, Lettres, Malasaña, Justice) - la demande des entreprises et des touristes a été soutenue tout au long de l'année.
• Chamberí, Salamanque, Retiro - quartiers résidentiels haut de gamme avec demande médicale, corporative et familiale.
• Église Saint-Martin (Sierra Oeste) - Réservoir San Juan, vins, nature accessible depuis Madrid.
• Sierra Norte de Madrid (Buitaga, Lozoya, Rascafría) - Le week-end, montagne.

Sierra et villages ruraux

• Sierra de Gredos (Ávila) - une demande soutenue de tourisme et de logement avec un cadre réglementaire stable.
• vallée du tietar (Piedraves, Sotillo de la Adrada, La Adrada, El Tiemblo) - couloir touristique avec traction croissante.
• Sierra de Segovia (Paris, Sepúlveda, Riaza) - le tourisme rural haut de gamme.
• La Vera (Cáceres) - Bordure naturelle.
• Escalona et Tolède rurale - entrée de la Sierra de San Vicente.

Costa del Sol

• Málaga capitale - tourisme international + nomades numériques et croisières.
• Marbella et Puerto Banus - longue demande de primes saisonnières.
• Estepona - une alternative avec un loyer plus stable que Marbella.
• Fuengirola et Mijas - le tourisme familial et les résidents européens.

Côte nord et autres plages

• Cantabrie (Santander, Colillas, San Vicente) - saison estivale forte + évasions tout au long de l'année.
• Asturies (Llanes, Ribadesella, Cudillero) - nature et tourisme gastronomique.
• Calpe et Costa Blanca - longue saison avec le public européen.
• Gandia et La Safor - été avec une forte demande sur la Costa de Valencia et rempli de basse saison.

Îles Canaries

• Résistance - un revenu fixe pour les propriétaires de péninsules et nous effectuons l'enlèvement, le contrôle et l'entretien à distance.

Si votre logement n'est dans aucun de ces domaines, cela ne signifie pas nécessairement qu'il ne convient pas. Nous sommes ouverts à étudier des endroits avec une demande touristique claire. Si vous avez des questions, écrivez-nous.

Comment commencer par vous aux étapes 3

Cette table ne signifie pas que la location garantie est meilleure que toute autre option pour tous les propriétaires. Ça ne l'est pas. Il y a des propriétaires avec un logement dans le centre de Madrid avec une licence VT valide pour lequel la gestion complète des rendements à 5 années vues. Il y a des propriétaires liés à la confiance avec un locataire résidentiel stable qui sont parfaitement avec eux. La location garantie est le choix le plus intéressant pour un profil particulier : propriétaire qui valorise la stabilité au sujet de la maximisation et qui ne veut ni gestion de piste.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Rencontrez l'équipe →