Cuánto gana un piso turístico en la Costa del Sol: lo que dicen los datos oficiales, municipio a municipio

Por qué no hay una tabla fiable de ingresos por municipio (todavía)

La pregunta «cuánto gana un piso turístico en Fuengirola» frente a Estepona o Torremolinos merece una respuesta con números, no solo cualitativa. El problema es que, a día de hoy, no existe una fuente pública que dé esos números desagregados por municipio con la fiabilidad necesaria para publicarlos como un hecho. El INE cambió en enero de 2025 la metodología de su Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos, y aunque su tabla interactiva sí incluye Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Marbella, Málaga capital y Nerja como puntos turísticos, el dato exige selección manual de variables y periodo, sin una cifra cerrada disponible para citar en abierto. El Observatorio Turístico de Málaga, que en teoría publica una encuesta de ocupación más granular, no estaba accesible en la comprobación de este artículo. Preferimos decir esto con claridad a inventar una tabla con números que no podemos defender si alguien los verifica.

Lo que sí es verificable: Andalucía en su conjunto, y una referencia de 2022

Lo que sí tiene fuente oficial y fecha es el dato agregado de toda Andalucía. Según el INE y el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA), en 2025 la comunidad tuvo 23.426 apartamentos turísticos con 79.005 plazas, 3.234.871 viajeros (un 5,67 % más que en 2024) y 11.612.769 pernoctaciones (+1,79 %), con una estancia media de 3,55 días y una ocupación por plaza del 27,79 %, que sube al 44,46 % en fin de semana. Es un dato de toda Andalucía, no específico de la Costa del Sol, pero es el único con metodología oficial y publicación reciente (febrero de 2026) que hemos podido verificar. A eso se suma una referencia más antigua pero citable: el estudio ReviTUR de Exceltur, de noviembre de 2022, situaba una vivienda turística media de 80 m² en Málaga en 19.737 € anuales netos, frente a 10.138 € de un alquiler residencial equivalente. Es una cifra de hace cuatro años, no de 2026: la damos como referencia de la diferencia estructural entre ambos modelos, no como el ingreso que puedes esperar hoy.

Lo que de verdad cambia tu rentabilidad: licencia y saturación, municipio a municipio

Con los ingresos exactos fuera de alcance por ahora, lo que sí se puede medir y comparar hoy es la situación normativa de cada municipio, que determina si puedes operar y en qué condiciones —lo que en la práctica pesa tanto en tu rentabilidad como el precio medio por noche—. Marbella no tiene moratoria municipal, pero arrastra desde febrero de 2025 un anuncio sin aprobar de registro municipal y limitación del cambio de uso de locales. Estepona no tiene moratoria confirmada, según fuentes comerciales de la zona, aunque conviene verificarlo con el Ayuntamiento antes de comprar. Fuengirola está en fase de diagnóstico tras un crecimiento del 30 % desde 2020 que la sitúa por encima del 65 % de plazas turísticas del municipio. Mijas y Benalmádena también están en diagnóstico, sin moratoria aprobada. Torremolinos tramita el plan «Vivir Torremolinos», con revisión quinquenal de licencias y una tasa de residuos industrial para vivienda turística, pero sin moratoria general. Nerja, con 1.476 viviendas turísticas registradas —Registro de Turismo de Andalucía, datos abiertos, consulta 27-09-2026—, es el municipio con más VUT de la Axarquía, comarca donde se ha planteado —sin confirmar si afecta ya a Nerja— un tope del 20 % de vivienda turística por edificio y por zona. El detalle completo, municipio a municipio y con la fuente de cada dato, está en nuestro análisis de licencias en la Costa del Sol.

Gastos que cambian según el municipio

Más allá de la licencia, hay gastos que sí varían de forma predecible según dónde esté tu vivienda: la limpieza suele ser más cara cuanto más alejada esté de un núcleo con oferta de profesionales (afecta más a zonas del interior que a Torremolinos o Fuengirola, con mercado laboral turístico consolidado), el IBI y las tasas municipales varían por ayuntamiento, y Torremolinos ya ha anunciado una tasa de residuos de tipo industrial específica para vivienda turística que otros municipios de la zona todavía no aplican. Antes de comprar pensando en explotar una vivienda, pide siempre el recibo de IBI y las ordenanzas fiscales vigentes del municipio concreto, no una media de la Costa del Sol.

Del bruto al neto con gestora

Sea cual sea el ingreso bruto de tu vivienda, lo que te queda depende de la comisión de gestión y de sobre qué base se calcule —bruto de la reserva o neto tras plataforma y limpieza—, además de los gastos fijos de IBI, comunidad, suministros y seguro. Bliss cobra 17 % + IVA sobre lo que el propietario ingresa una vez descontada la comisión de la plataforma y la limpieza, sin permanencia, en toda la Costa del Sol. Si quieres saber qué te quedaría en mano con tu vivienda concreta, un estudio de rentabilidad con tu dirección real es más útil que cualquier media de la zona.

Qué hacemos en Bliss en la Costa del Sol

Gestionamos vivienda turística en la Costa del Sol —hoy un apartamento en Marbella y otra vivienda en Málaga capital— y seguimos de cerca cómo cambia la normativa municipio a municipio, porque decide qué se puede hacer con cada vivienda antes de hablar de cuánto puede ganar. Si tienes una vivienda en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos o Nerja y quieres una cifra real y no una media de la costa, hacemos un estudio gratuito con datos de tu zona concreta.

Héctor Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellas alquiladas con nuestro propio dinero. Conoce al equipo →