Por qué la Costa del Sol no es un bloque único
Cuando se habla de «la normativa de Málaga» casi siempre se piensa en la moratoria de Málaga capital, aprobada por fases entre 2024 y 2026 hasta cerrar del todo la entrada de vivienda turística nueva. Pero la provincia tiene más de cien municipios, y cada ayuntamiento de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico común —el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía—. Eso significa que la situación de Marbella no es la de Fuengirola, y que un piso a quince minutos de otro puede estar en municipios con criterios completamente distintos. Antes de comprar o dar de alta una vivienda en la costa, hay que mirar la ordenanza del municipio concreto, no la provincia entera.
Marbella: registro municipal en camino, sin moratoria hoy
Marbella no tiene hoy una moratoria municipal aprobada, y el régimen aplicable sigue siendo el autonómico andaluz. Pero el Ayuntamiento lleva tiempo preparando cambios: la alcaldesa presentó un estudio de la Universidad de Málaga que reveló que solo el 32% de las viviendas dadas de alta en el municipio se comercializan realmente, y anunció un futuro registro municipal de viviendas turísticas y una nueva ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, «con el objetivo de preservar la esencia de los barrios». Ninguna de las dos medidas está aprobada a día de hoy: el nuevo planeamiento urbanístico de la ciudad, donde se recogerían, sigue en tramitación.
El mismo estudio deja cifras que explican por qué el Ayuntamiento quiere más control: en agosto de 2024 el Registro de Turismo de Andalucía recogía 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, pero la oferta realmente comercializada —según el INE y datos agregados de la Costa del Sol— era de 7.516 inmuebles y 42.351 plazas. El 79,2% de las viviendas son de particulares y el 98,7% de la oferta son inmuebles completos, con una rentabilidad por plaza de 241,9€ en temporada alta. Gestionamos un apartamento en Marbella bajo este mismo marco autonómico, sin que la ausencia de moratoria municipal signifique ausencia de control: la Junta de Andalucía sigue revisando altas y cancelando inscripciones que no cumplen los requisitos.
Estepona: sin moratoria confirmada
No hemos localizado una ordenanza municipal específica que suspenda las altas nuevas en Estepona. Un portal inmobiliario de la zona sitúa a Estepona entre los municipios donde en 2026 seguía siendo posible solicitar una licencia nueva sin moratoria, pero es una fuente comercial, no oficial, así que lo tratamos como indicativo y no como confirmado. Antes de comprar con la idea de explotar la vivienda como turística, conviene consultar la ordenanza municipal vigente directamente con el Ayuntamiento de Estepona.
Fuengirola: diagnóstico municipal ante un crecimiento del 30%
Fuengirola es uno de los municipios donde la presión de la vivienda turística sobre el mercado residencial es más visible: la oferta ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, con cerca de 28.000 plazas repartidas en más de 5.500 pisos de alquiler vacacional, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ese estudio, el consistorio ha planteado limitar la inscripción de nuevas viviendas turísticas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque a día de hoy no hay una moratoria aprobada: la medida sigue en fase de estudio, no de norma en vigor.
Mijas y Benalmádena: en fase de diagnóstico
Mijas y Benalmádena están, según la prensa local, haciendo su propio diagnóstico de la situación, en la línea de lo que ya han hecho Fuengirola o Marbella. No hemos encontrado una moratoria aprobada en ninguno de los dos municipios. Un agregador inmobiliario apunta a que Mijas habría empezado a imponer condicionantes para conceder licencias nuevas, pero no hemos podido confirmarlo con una fuente municipal u oficial, así que lo señalamos como pendiente de verificar. En Benalmádena, la alta concentración de vivienda turística ha llevado a reforzar las inspecciones, sin que eso implique por ahora una suspensión de altas nuevas.
Torremolinos: sin moratoria general, plan «Vivir Torremolinos» en marcha
Torremolinos tampoco tiene hoy una moratoria como la de Málaga capital: según la ordenanza municipal vigente, la declaración responsable sigue siendo la vía normal para dar de alta una vivienda turística. El Ayuntamiento sí tramita el plan «Vivir Torremolinos», que plantea revisar cada cinco años las licencias y declaraciones responsables ligadas al uso turístico y aplicar una tasa de residuos de tipo industrial a las viviendas turísticas. En 2024 el consistorio había anunciado además que restringiría el uso turístico en viviendas sin acceso y suministros independientes; no hemos podido confirmar si esa medida concreta sigue el mismo estado en 2026, así que conviene verificarlo antes de dar de alta o comprar una vivienda en el municipio.
Nerja y la Axarquía: el municipio con más VUT de la comarca
Nerja es, con 2.342 viviendas registradas, el municipio con más vivienda turística de la Axarquía, la comarca a la que pertenece. En esa comarca se ha planteado una regulación con zonificación que limitaría la vivienda turística al 20% del total de viviendas y al 20% de la superficie dedicada a uso residencial por edificio. No hemos podido confirmar si esa propuesta afecta ya de forma específica a Nerja o solo a otros municipios de la Axarquía en un estadio distinto de tramitación, así que lo correcto es consultar la ordenanza municipal de Nerja antes de dar nada por hecho.
Resumen: municipio a municipio
| Municipio | Situación en 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Marbella | Sin moratoria municipal. Registro municipal de VUT y ordenanza de locales anunciados, no aprobados. | Ayuntamiento de Marbella |
| Estepona | Sin moratoria confirmada. Consultar ordenanza municipal vigente. | Fuente comercial, no oficial |
| Fuengirola | Sin moratoria aprobada. Diagnóstico municipal en marcha tras un crecimiento del 30% desde 2020. | Málaga Hoy |
| Mijas | Sin moratoria confirmada. Posibles condicionantes para altas nuevas, sin confirmar con fuente oficial. | Málaga Hoy / fuente comercial |
| Benalmádena | Sin moratoria confirmada. Diagnóstico municipal e inspecciones reforzadas. | Málaga Hoy |
| Torremolinos | Sin moratoria general. Plan «Vivir Torremolinos» en tramitación. | Málaga Hoy / Diario Sur |
| Nerja | Sin moratoria municipal confirmada. Posible tope del 20% a nivel de la Axarquía, aplicación a Nerja sin confirmar. | Málaga Hoy |
Qué hacemos en Bliss en la Costa del Sol
Gestionamos vivienda turística en la Costa del Sol —hoy un apartamento en Marbella y otra vivienda en Málaga capital— y seguimos de cerca cómo cambia la normativa municipio a municipio, porque decide qué se puede hacer con cada vivienda y qué no. El servicio es el mismo en toda la zona: pricing dinámico con PriceLabs, distribución en Airbnb, Booking, VRBO y nuestro canal directo Tudesvío, check-in digital, limpieza profesional y atención al huésped 24/7, por el 17% + IVA sobre lo que ingresa el propietario —sobre el neto, no sobre el bruto de la reserva— y sin permanencia.
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Preguntas frecuentes
¿Hay una moratoria única para toda la Costa del Sol?
No. Solo Málaga capital tiene aprobada una moratoria total, por fases entre 2024 y 2026. El resto de municipios de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico andaluz, y varios están en fase de diagnóstico sin moratoria aprobada todavía.
¿Puedo sacar licencia VUT en Marbella ahora mismo?
Con el régimen autonómico vigente, sí: Marbella no tiene hoy una moratoria municipal aprobada. El Ayuntamiento sí ha anunciado un futuro registro municipal de viviendas turísticas y una ordenanza que limitaría el uso turístico en locales comerciales, pero ninguna de las dos ha entrado en vigor.
¿Por qué Fuengirola está estudiando limitar las licencias?
Porque la vivienda turística ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ahí se ha planteado limitar la inscripción de viviendas nuevas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque todavía no hay una norma en vigor.
¿Torremolinos tiene la misma moratoria que Málaga capital?
No. Torremolinos no tiene hoy una moratoria general: la declaración responsable sigue siendo la vía normal según la ordenanza municipal vigente. El Ayuntamiento sí tramita el plan «Vivir Torremolinos», con revisiones periódicas de las licencias existentes.
Mi vivienda está en un municipio de la Costa del Sol que no tenéis en esta lista, ¿qué hago?
Consulta directamente la ordenanza municipal y, si tienes dudas, con la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía. Con gestión profesional, hacemos ese chequeo como parte del estudio inicial antes de dar de alta cualquier vivienda.
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