Tu licencia vale más
cuanto menos se conceden.
Ocho de las quince grandes ciudades turísticas de España tienen hoy la puerta cerrada a licencias nuevas. Si tienes una en vigor, tienes tres salidas y ninguna es obvia: vender ahora, seguir operando, o reposicionar la casa. Te ayudamos a elegir con números, no con titulares.
Dónde está cerrada la puerta.
Situación de las plazas nuevas de vivienda turística en los mercados donde operamos o que marcan tendencia.
| Mercado | Situación | Qué significa para el propietario |
|---|---|---|
| Málaga | Cerrado | Moratoria de tres años desde agosto de 2025, sobre una base que ya vetaba decenas de barrios. Lo que hay registrado es lo que va a haber. |
| Madrid capital | Cerrado | Congelación de licencias nuevas. A eso se suma que el acuerdo de la comunidad de propietarios se ha vuelto determinante. |
| Barcelona | Extinción | No es una moratoria: el Ayuntamiento ha anunciado la eliminación de todas las licencias turísticas para noviembre de 2028. Cada licencia tiene un reloj corriendo. |
| Comunidad Valenciana | Restringido | Restricciones por zona y control municipal reforzado. Depende mucho del municipio concreto. |
| Sierra de Madrid, Ávila y Castilla y León | Abierto | Se siguen concediendo. Aquí el valor no está en la escasez de licencia, sino en la rentabilidad demostrada de la casa. |
Situación verificada el 20 de agosto de 2026 con fuentes públicas y normativa municipal. La regulación turística se mueve rápido y por pleno municipal: antes de tomar una decisión comprobamos el estado exacto de tu municipio y de tu licencia, no el titular de un periódico.
Las tres salidas.
No hay una respuesta buena para todos. Hay una respuesta buena para tu casa, tu año fiscal y tus planes.
Vender ahora
Tiene sentido si la licencia es transmisible, la casa rinde bien y no piensas seguir en el negocio. Vendes la vivienda y la opcionalidad turística a la vez, en un mercado donde esa opcionalidad ya no se puede fabricar.
Lo que hay que comprobar: transmisibilidad de la licencia, situación en la comunidad y coste fiscal de la plusvalía.
Seguir operando
Si la casa factura bien y no hay fecha de caducidad encima, cada año de explotación es caja que no recuperas vendiendo antes de tiempo. La pregunta no es si vender, es cuándo.
Lo que hay que comprobar: margen real después de costes, tendencia de ocupación y riesgo normativo del municipio.
Reposicionar
Pasar la casa a alquiler de temporada o a larga estancia. Menos ingreso bruto, pero también menos rotación, menos coste operativo y cero exposición a que te cambien las reglas.
Lo que hay que comprobar: demanda de media estancia en la zona y que el contrato tenga una causa temporal acreditada de verdad.
Lo que no te vamos a decir.
Que tu licencia vale un porcentaje fijo más.
Vas a leer que una licencia turística añade un 15 %, un 30 % o lo que toque al precio de la casa. En Costa del Sol se citan primas de ese orden en propiedades equivalentes, y en zonas cerradas la diferencia crece. Pero no existe un porcentaje universal, y quien te lo prometa está simplificando para cerrar el encargo.
Lo que sí se puede hacer es separar dos valores: lo que vale tu casa como vivienda, con comparables cerrados de tu calle, y lo que vale la opción de explotarla, con la caja que genera y los años que le queden de recorrido. Esas dos cifras se sostienen delante de un comprador con asesor. Un porcentaje inventado, no.
Cómo analizamos tu caso.
- Estado real de la licencia — vigencia, transmisibilidad y qué pasa al cambiar de titular.
- Riesgo del municipio — qué se ha aprobado, qué está en trámite y con qué plazos.
- Caja de seguir operando — ingreso y margen a 12, 24 y 36 meses con datos de casas comparables que gestionamos.
- Precio de venta hoy — con comparables cerrados, no con anuncios publicados.
- Alternativa de temporada — cuánto dejaría la casa reposicionada y con qué contrato.
- Coste fiscal de cada salida, para comparar lo que te queda en el bolsillo y no lo que pone el cartel.