Edificio entero.
Sin voto 3/5 de la comunidad.

Un edificio de un solo propietario es otra clase de activo: no hay comunidad de vecinos que pueda vetar la actividad turística, la operación se centraliza (una recepción digital, un equipo, un stack de pricing y check-in) y el coste de gestión por unidad baja con la escala. Además abre un exit institucional —se vende como activo en renta con un NOI agregado y un cap rate— que seis pisos dispersos no tienen. Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025, una comunidad puede vetar nuevas viviendas de uso turístico con una mayoría de 3/5; el edificio completo no se enfrenta a ese voto porque no hay comunidad que lo emita.

La VUT es una vivienda concreta cedida con fines turísticos, regulada por la normativa autonómica (VUT/VV/HUT según comunidad). El apartamento turístico (AT) es un bloque o conjunto explotado como unidad de alojamiento bajo una sola titularidad y, normalmente, como actividad económica. La diferencia es estructural para el inversor: el AT suele encajar como actividad económica con servicios, lo que cambia el tratamiento del IVA (exento sin servicios hoteleros, 10% con servicios —no 21%), la valoración (negocio + inmueble, no solo metros) y la deducibilidad de gastos. La figura concreta y sus requisitos dependen de cada comunidad autónoma.

El yield bruto que se publica en los anuncios (un rango estimado del 6–10% para vacacional, estimación sectorial) no es lo que cobra el inversor. Del ingreso bruto hay que descontar comisión de canal, limpieza, IBI y comunidad, gestión, CAPEX y vacíos. La cascada de gastos puede llevarse en torno al 70% del bruto antes de llegar al NOI. Por eso Bliss pone delante una cascada de euros pre-firma con cada partida desglosada, en lugar de un porcentaje redondo. La rentabilidad neta real depende de la zona, la ocupación lograda (mercado vacacional 56,6% de media —Lodgify, 2025—) y el ADR alcanzado.

El riesgo regulatorio se precia por ciudad. En rojo: Barcelona, que prevé el fin de las licencias de VT en 2028, y Madrid, con el Plan RESIDE/PEH que restringe la actividad en zonas centrales. En verde-ámbar (con matices y normativa propia cada una): Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante y Bilbao. Un dato relevante: el Registro Único estatal de Arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 de mayo de 2026; sigue vigente el código autonómico. Antes de comprar conviene confirmar la situación de licencia del activo concreto, no de la ciudad en abstracto.

Sí, y el ticket grande es una palanca, no un obstáculo. Un edificio completo accede a deuda institucional con LTV habituales del 55–65% (estimación sectorial), margen sobre Euríbor y debt yield, una financiación a la que un piso suelto no llega. El apalancamiento amplifica el retorno sobre fondos propios cuando el NOI cubre con holgura el servicio de la deuda; por eso el underwriting incluye un stress test de ocupación y tipos.

Como un activo en renta: NOI dividido por el cap rate de salida. Eso convierte cada euro de NOI mejorado en varios euros de valor del activo al vender, y es la diferencia entre invertir en un edificio operado y acumular pisos. El underwriting de Bliss va de la compra al exit —precio de entrada, CAPEX, NOI estabilizado, cap rate y múltiplo de salida— para que el deal se valide con números, no con fotos.

Bliss trabaja con un modelo mixto de suelo + reparto que captura el upside, frente al canon fijo (que pone un techo a la rentabilidad) y frente a los operadores que prometen porcentajes redondos sin fuente ni método. Además suma el canal directo propio Tudesvío, con un 10% de comisión frente al 15–18% de las OTAs —no es gratis, es más barato—, lo que sube el NOI. Y cada cifra de mercado va con su fuente y su año; las cifras propias de cartera (44 propiedades, 87% de ocupación, +34% vs media) son prueba social interna, no dato de mercado.