Qué ha pasado en Málaga y desde cuándo
Entre 2024 y 2026 el Ayuntamiento de Málaga ha ido cerrando la entrada de vivienda turística nueva en fases, no de golpe. La primera restricción llegó el 10 de junio de 2024, con la Instrucción 1/2024 de la Gerencia Municipal de Urbanismo: desde entonces, una vivienda solo puede darse de alta como turística si tiene acceso y suministros —luz, agua— totalmente independientes del resto del edificio. En la práctica, eso ya dejaba fuera a la mayoría de los pisos en bloques residenciales corrientes.
El siguiente paso fue por barrios. El 14 de enero de 2025 entró en vigor la modificación del PGOU que veta altas nuevas en los barrios donde la vivienda turística supera el 8% del parque residencial —43 al inicio, entre ellos Centro Histórico, La Merced, La Malagueta, Perchel Norte y La Trinidad—, con un régimen intermedio para otros 32 barrios que se acercaban a ese límite. El 29 de mayo de 2025 esa zonificación por barrios se aprobó de forma definitiva.
El 23 de agosto de 2025 el Ayuntamiento dio el salto a todo el término municipal: la Junta de Gobierno Local suspendió la inscripción de cualquier vivienda de uso turístico nueva en cualquier barrio de la ciudad, con base en el artículo 6.2 del Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía. El motivo que dio el propio Ayuntamiento: los barrios por encima del 8% de presión turística habían pasado de 43 a 53 en año y medio.
El paso más reciente amplía el freno más allá de la vivienda turística. El 16 de julio de 2026 el Pleno aprobó inicialmente la modificación pormenorizada nº 28 del PGOU: el uso de hospedaje deja de ser compatible o alternativo al uso residencial en todas las ordenanzas de la ciudad. Es una aprobación inicial, no definitiva, pero activó de inmediato una suspensión cautelar de licencias, publicada en el BOP el 24 de julio de 2026 y en vigor desde el 25 de julio. Esta vez la lista es más larga: hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y vivienda de uso turístico en suelo residencial. Según la prensa local, la exención que se planteó para hoteles de 4 y 5 estrellas no llegó a incluirse en el texto aprobado.
El contexto ayuda a entender por qué el Ayuntamiento ha ido apretando: Málaga es, de nuevo, la provincia con más vivienda turística de España, aunque el ritmo de crecimiento se ha frenado —del 16,89% en 2024 al 3,12% en 2025, según datos de la Junta de Andalucía citados por la prensa local— precisamente por el efecto combinado de estas medidas y de las cancelaciones de licencias por incumplimiento.
Qué puede hacer un propietario que ya tiene licencia
Seguir operando: la moratoria no toca lo existente
Ninguna de las medidas de 2024, 2025 o 2026 retira licencias ya concedidas ni inscripciones ya practicadas en el Registro de Turismo de Andalucía. Todas hablan de altas nuevas. Si tu vivienda está inscrita y cumple la normativa autonómica, puede seguir operando con normalidad mientras dure la suspensión —hasta tres años desde cada fecha, o menos si antes se aprueba definitivamente el planeamiento que la sustituye.
Las obligaciones no desaparecen
Tener la licencia no es un trámite cerrado para siempre: hay que seguir cumpliendo el Decreto 31/2024 (aforo máximo, requisitos de la vivienda), publicar el código de registro en todos los anuncios y dar los partes de viajeros. Un incumplimiento puede acabar en la cancelación de la inscripción por parte de la Junta, con o sin moratoria de por medio: solo entre 2024 y 2025 la Junta canceló más de 3.800 viviendas turísticas en la provincia de Málaga, y a mediados de 2026 la prensa local situaba la cifra acumulada en unas 5.400. También hay expedientes municipales para cancelar licencias por incumplimientos de la normativa local; a finales de 2025 la prensa local informó de que el Ayuntamiento había dejado caducar administrativamente varios de esos expedientes, lo que en la práctica mantuvo esas inscripciones activas.
Transmitir la licencia si vendes
La licencia no viaja sola con la vivienda. Si vendes, el nuevo propietario tiene que presentar su propia declaración responsable ante la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía y dar de alta la vivienda en el sistema SES.Hospedajes; el vendedor debe dar de baja la suya. Mientras la vivienda siga cumpliendo los mismos requisitos —empezando por el acceso y los suministros independientes— y no arrastre un problema urbanístico de fondo, el cambio de titularidad no debería toparse con las suspensiones actuales, que bloquean altas nuevas, no la actualización de una inscripción que ya existía. Dicho esto: conviene revisar el expediente completo antes de comprar o vender una vivienda «con licencia» en Málaga, porque la Administración puede comprobarlo después y el comprador hereda cualquier irregularidad.
La comunidad de propietarios
Esto es independiente de la moratoria municipal, pero afecta igual: desde el 3 de abril de 2025 la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de tres quintos de propietarios y de cuotas para autorizar el uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal, y permite a la comunidad prohibirlo con esa misma mayoría. Si tu licencia es anterior a esa fecha, conviene revisar las actas y los estatutos: una comunidad puede votar restricciones nuevas hacia delante, aunque no pueda actuar con carácter retroactivo sobre quien ya venía operando de forma legal.
Qué no puede hacer quien no tiene licencia — y qué sí puede hacer
Mientras dure la suspensión no se puede inscribir una vivienda de uso turístico nueva en Málaga capital, en ningún barrio. Tampoco se admite un hotel, hostal, pensión, albergue o apartamento turístico nuevo en suelo residencial desde el 25 de julio de 2026. Las solicitudes presentadas antes de cada suspensión siguen, según la prensa local, su tramitación ordinaria, pero cualquier expediente que se abra ahora se topa con el freno; conviene confirmar el estado concreto de una solicitud con un abogado urbanista antes de dar por hecho que sigue viva.
Eso no significa que la vivienda tenga que quedarse vacía. La vía que queda fuera de la normativa turística es el alquiler de temporada —también llamado media estancia—: un arrendamiento para un uso distinto del de vivienda habitual, pensado para inquilinos que necesitan la vivienda por un periodo determinado y con una causa —trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en su vivienda habitual—. No exige licencia turística ni inscripción en el Registro de Turismo, aunque sí un contrato bien redactado y, según el perfil de inquilino, más trabajo de selección y cobro que un huésped de fin de semana.
Calendario: de aquí a 2029
La suspensión de agosto de 2025 tiene un tope de tres años —hasta agosto de 2028— o hasta que se apruebe antes la modificación del PGOU que la sustituye. La de julio de 2026 sigue la misma lógica, con tope en julio de 2029. En la práctica, el final real de cada suspensión no depende tanto del calendario como de cuándo el Ayuntamiento cierre la tramitación del nuevo PGOU: si se aprueba definitivamente antes, la moratoria termina antes, pero no para volver a la situación de 2023, sino para dar paso a las reglas nuevas —y previsiblemente más restrictivas— que motivaron la propia suspensión.
Resumen: qué ha cambiado y cuándo
| Fecha | Medida | A quién afecta |
|---|---|---|
| 10-jun-2024 | Acceso y suministros independientes obligatorios para altas nuevas | Vivienda turística nueva |
| 14-ene-2025 | Veto de altas nuevas en 43 barrios con más del 8% de VUT | Vivienda turística nueva en barrios saturados |
| 29-may-2025 | Aprobación definitiva de la zonificación por barrios | Toda la ciudad |
| 23-ago-2025 | Suspensión total de altas nuevas de VUT, máx. 3 años | Vivienda turística nueva en toda la ciudad |
| 25-jul-2026 | Suspensión cautelar de hospedaje nuevo en suelo residencial, máx. 3 años | Hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y VUT nuevos |
En ningún caso estas medidas afectan a licencias o inscripciones ya concedidas antes de cada fecha.
Qué hacemos en Bliss cuando ya tienes licencia en Málaga
Con la entrada de licencias nuevas cerrada, una vivienda con licencia vigente en Málaga capital vale más que hace dos años: no va a entrar competencia nueva mientras dure la suspensión. Gestionamos ese activo con pricing dinámico, distribución en Airbnb, Booking, VRBO y nuestro canal directo Tudesvío, check-in digital, limpieza profesional y atención al huésped 24/7, por el 17% + IVA sobre lo que ingresa el propietario —calculado después de descontar la comisión de la plataforma y la limpieza, no sobre el bruto de la reserva— y sin permanencia.
Si tu vivienda está en Málaga capital o en otro punto de la Costa del Sol y no sabes si tu licencia sigue en regla, si te conviene transmitirla al vender, o si te compensa más el alquiler de temporada, hacemos un estudio gratuito con los datos reales de tu vivienda. Más sobre cómo trabajamos en gestión de viviendas turísticas en Málaga, o en las zonas cercanas de la Costa del Sol: Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas Costa, Benalmádena y Torremolinos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dar de alta mi vivienda como turística en Málaga capital ahora mismo?
No. Desde el 23 de agosto de 2025 no se admite ninguna vivienda de uso turístico nueva en ningún barrio de Málaga capital, y desde el 25 de julio de 2026 tampoco se admiten hoteles, hostales, pensiones, albergues ni apartamentos turísticos nuevos en suelo residencial. Ambas suspensiones tienen un tope de tres años o hasta que se apruebe antes el nuevo PGOU.
Ya tengo licencia, ¿la moratoria me obliga a algo nuevo?
No directamente. La moratoria bloquea altas nuevas, no retira licencias ni inscripciones ya concedidas. Sigues teniendo que cumplir el Decreto 31/2024, publicar el código de registro y presentar los partes de viajeros, igual que antes de la moratoria.
¿Puedo vender mi vivienda con la licencia turística incluida?
La licencia no se transmite automáticamente con la compraventa: el comprador debe presentar su propia declaración responsable y darse de alta en SES.Hospedajes, y el vendedor debe darse de baja. Si la vivienda sigue cumpliendo los requisitos, el cambio de titular no debería chocar con las suspensiones actuales, pero conviene revisar el expediente antes de firmar.
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir el uso turístico aunque yo ya tenga licencia?
Desde el 3 de abril de 2025 la comunidad puede prohibir el uso turístico con el acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, pero ese acuerdo no puede aplicarse con carácter retroactivo a quien ya venía operando de forma legal antes de la votación.
Si no tengo licencia y no puedo conseguirla, ¿qué alternativa legal me queda?
El alquiler de temporada, también llamado media estancia: un arrendamiento para un uso distinto del de vivienda habitual, sin licencia turística ni inscripción en el Registro de Turismo, pensado para inquilinos con una necesidad temporal y una causa concreta.
¿Hablamos de tu vivienda?
Te damos una estimación con datos de viviendas reales que ya gestionamos, no un número inventado. Gratis y sin compromiso.