El propietario de Estepona tiene un activo que ya no se puede fabricar
Estepona pasó en una década de pueblo pesquero con encanto a uno de los destinos más sólidos de la Costa del Sol: el casco antiguo de las flores, el puerto deportivo, la New Golden Mile hacia Marbella, golf, playas de bandera azul y un perfil de visitante internacional — británico, escandinavo, neerlandés, francés — que alarga la temporada mucho más allá del verano.
Ese éxito tuvo una consecuencia regulatoria: con más de 13.000 viviendas turísticas registradas, el Ayuntamiento aprobó en 2024 una suspensión temporal de nuevas inscripciones de VUT — una moratoria de hasta tres años. Las viviendas ya registradas en el RTA conservan su licencia y siguen operando con normalidad; las nuevas, de momento, no pueden entrar.
Para ti, propietario con licencia, esto cambia el tablero: tu vivienda forma parte de una oferta congelada en un mercado cuya demanda sigue creciendo. Y sin embargo, muchas de esas viviendas con licencia están infraexplotadas o directamente paradas, porque gestionarlas — huéspedes, limpiezas, incidencias, plataformas — es un trabajo que su dueño no quiere o no puede hacer, sobre todo si vive en Madrid, Londres o Estocolmo.
El alquiler garantizado resuelve exactamente eso: Bliss Homes te firma un contrato de arrendamiento clásico, te paga una renta fija el primer día de cada mes y opera la vivienda turísticamente con todos los costes y riesgos a nuestro cargo. Tu licencia trabaja; tú no.
3 pasos para cobrar tu renta fija en Estepona
¿Cuánto puedo cobrar por mi vivienda en Estepona?
Los rangos de renta fija mensual que Bliss paga en Estepona en 2026 para viviendas con licencia VUT operativa, según tipología y zona. Son rentas netas de operación: no descontamos nada al propietario por suministros, limpieza ni mantenimiento.
| Tipología | Zona | Renta fija mensual |
|---|---|---|
| Apartamento 1-2 hab | Casco antiguo, puerto | 1.100–1.800 € |
| Apartamento 2-3 hab en resort con piscina | New Golden Mile, Cancelada | 1.600–2.600 € |
| Adosado 3 hab | Seghers, Bel-Air, Selwo | 1.800–2.800 € |
| Villa con jardín y piscina | El Paraíso, Atalaya, urbanizaciones | desde 2.500 € |
Rangos orientativos 2026. La renta exacta se determina en visita técnica. No comprometemos cifras antes de la valoración.
La normativa en Estepona: moratoria municipal + marco andaluz
En Andalucía, las viviendas de uso turístico se regulan por el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024, que endureció requisitos técnicos y dio a los ayuntamientos capacidad expresa para limitar las VUT por zonas. Estepona usó esa capacidad: la moratoria municipal aprobada en 2024 suspende las nuevas inscripciones de viviendas turísticas durante un máximo de tres años, mientras el consistorio redefine su modelo urbanístico.
Qué significa en la práctica:
- Si tu vivienda ya está inscrita en el RTA, conserva la licencia y puede operar con normalidad. Es el caso ideal para el alquiler garantizado, y Bliss se encarga de mantener el registro autonómico al día — ese código RTA es el que exigen las plataformas para publicar (Reglamento UE 2024/1028); el registro único estatal (NRA) de julio de 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, más detalle aquí).
- Si tu comunidad de propietarios no ha vetado las VUT — desde abril de 2025 la LO 1/2025 permite prohibir nuevas viviendas turísticas con mayoría de 3/5 —, tu licencia existente sigue protegida. Lo verificamos antes de la propuesta.
- Si tu vivienda no tiene licencia, te lo decimos sin rodeos: mientras dure la moratoria no se puede tramitar un alta nueva en Estepona. En algunos casos estudiamos la vía del alquiler de temporada (art. 3 LAU) — estancias de uno a varios meses por golf, teletrabajo u obras — que no requiere licencia VUT. Se evalúa caso por caso.
Para entender el marco andaluz completo: Guía completa de la licencia VUT en Andalucía.
Por qué el contrato R2R es seguro
| Airbnb propio | Inquilino tradicional | Bliss Homes (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Renta garantizada esté ocupada o no | No | Riesgo impago | Sí · día 1 cada mes |
| Riesgo de morosidad | Sí | Alto (5 años LAU) | Cubierto por seguro impago |
| Mantenimiento del registro RTA | Lo haces tú | No aplica | Bliss lo gestiona gratis |
| Suministros y limpieza | Tú | Inquilino | Bliss asume todo |
| Fianza + seguro daños | Limitado plataforma | 1 mes | Fianza + seguro RC + daños |
| Gestión ante comunidad de vecinos | Tú | Inquilino | Bliss SL · 24/7 |
| Estacionalidad / vacíos de invierno | Riesgo tuyo | No aplica | Riesgo de Bliss |
Un caso real: propietaria junto al puerto deportivo
Pilar, propietaria de un apartamento de 2 habitaciones a cinco minutos del puerto deportivo de Estepona, con licencia VUT inscrita en el RTA desde 2019. Renta acordada con Bliss: 1.650 €/mes. Contrato de 1 año con prórroga anual.
Pilar gestionaba el apartamento ella misma en Airbnb y acabó quemada: mensajes a deshoras, limpiezas que fallaban en agosto, semanas vacías en invierno que no sabía llenar. Bliss verificó la licencia, actualizó el registro turístico autonómico, renovó textiles y fotografía profesional, instaló cerradura digital y asumió la operación completa en todas las plataformas. El apartamento trabaja con parejas británicas y escandinavas la mayor parte del año y familias en verano. Pilar cobra el día 1 de cada mes, también en enero, sin tocar el móvil.
Caso anonimizado. Perfil arquetípico. Nombre cambiado por privacidad.
También operamos en zonas cercanas de la Costa del Sol
- Alquiler garantizado en Marbella — Golden Mile, Puerto Banús, Nueva Andalucía.
- Alquiler garantizado en Fuengirola y Mijas — turismo familiar y golf.
- Alquiler garantizado en Málaga capital — city-break y nómadas digitales.
- Guía completa del alquiler garantizado en España
- Cómo funciona el modelo rent to rent paso a paso
Preguntas frecuentes sobre alquiler garantizado en Estepona
¿Puedo dar de alta una vivienda turística nueva en Estepona ahora mismo?
Con carácter general, no. El Ayuntamiento aprobó en 2024 una suspensión temporal (moratoria de hasta tres años) de nuevas inscripciones de VUT tras superarse las 13.000 registradas. Las viviendas ya inscritas en el RTA conservan su licencia y siguen operando. Verificamos tu caso concreto antes de cualquier propuesta.
Mi vivienda ya tiene licencia VUT. ¿Qué significa la moratoria para mí?
Que tu licencia es un activo escaso: la oferta turística de Estepona está congelada mientras la demanda sigue creciendo. Es el mejor escenario para firmar un alquiler garantizado — Bliss paga renta fija por viviendas con licencia operativa en zonas de alta demanda.
Mi vivienda no tiene licencia. ¿Puedo entrar igualmente?
Mientras la moratoria siga vigente no podemos tramitar un alta turística nueva en Estepona, y te lo decimos con claridad. En algunos casos estudiamos la vía del alquiler de temporada (art. 3 LAU) para estancias de uno a varios meses, que no requiere licencia VUT. Se evalúa caso por caso en la visita técnica.
¿Cuánto cobra un propietario en Estepona con alquiler garantizado?
Un apartamento de 2 habitaciones con licencia cerca del puerto o del casco antiguo entra en el rango de 1.300 a 2.000 €/mes. En la New Golden Mile, los 3 habitaciones en resort con piscina van de 1.600 a 2.600 €/mes. Te lo concretamos tras visita técnica gratuita.
¿Cobro aunque la vivienda esté vacía en enero o febrero?
Sí. El contrato es de arrendamiento con renta fija mensual. Cobras el día 1 de cada mes también en los meses flojos de invierno. Bliss asume el riesgo de estacionalidad completo.
¿Qué normativa autonómica aplica en Estepona?
La andaluza: Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, que refuerza requisitos y permite a los ayuntamientos limitar las VUT. Para anunciarse, el código autonómico RTA es el válido (el NRA estatal de julio de 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026), y LO 1/2025 para comunidades de propietarios (mayoría de 3/5 para vetar nuevas VUT).
¿Quién responde si un huésped daña mi vivienda?
El inquilino legal es Bliss Homes SL, no el huésped. Inventario fotográfico al inicio, seguro de daños y RC propio. Cualquier desperfecto fuera del desgaste normal lo cubrimos nosotros.
Soy propietario extranjero no residente. ¿Cómo tributo la renta?
Si no resides en España, la renta tributa en el IRNR. Bliss aplica retención del 19% mensual (modelo 216) para residentes en la UE/EEE, o del 24% para otros. Te podemos facilitar asesoría especializada.
¿Quién paga suministros y comunidad?
Bliss paga luz, agua, gas, internet, limpieza y mantenimiento. El propietario paga IBI, cuota de comunidad y seguro del continente.
¿Puedo terminar el contrato si vendo la vivienda?
Sí. Cláusula de venta con preaviso de 60-90 días. Se ofrece primero el derecho de tanteo a Bliss; si no compramos, tienes vía libre.
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