Invierte con números
reales, no promesas.

Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas, un edificio completo en Toledo y seis pisos alquilados con nuestro propio dinero. Los números de estas páginas no salen de un informe: salen de nuestra cartera. Del bruto que venden los anuncios al NOI en mano, cada cifra con su fuente.

Solicita un underwriting Ver la cascada de euros
Vistas de la Catedral de Toledo desde el ático de un edificio operado por Bliss Fachada del edificio de tres apartamentos turísticos que Bliss opera en el casco histórico de Toledo Salón reformado de uno de los apartamentos del edificio de Toledo El edificio que operamos en el casco histórico de Toledo: las vistas desde su ático, la fachada y uno de los salones. Fotos reales del activo, no banco de imágenes (fotografía: @delcerromedia).

Quién te está hablando
(y por qué puedes creerle).

Soy Héctor Clarke. Antes de fundar Bliss operé 40 viviendas turísticas en otra gestora. Empecé en 2022 con una vivienda y en 2024 constituimos Bliss Homes con Eugenio —que empezó siendo cliente, con una casa—. Hoy operamos viviendas: pisos urbanos, casas rurales y un edificio completo en el casco histórico de Toledo, el de la foto.

Y nos jugamos nuestro dinero: seis de esos activos los alquilamos nosotros, asumiendo el riesgo de ocupación. Las cascadas de euros, los semáforos de licencia y los KPIs de estas páginas son el mismo material con el que decidimos si nosotros entramos en una operación.

viviendas operadas8 provincias, urbano y rural
6 con riesgo propioalquilados por Bliss, rent-to-rent
4,85 · 8,8 · 5,0Airbnb · Booking · Google, cartera real
1 edificio completo3 apartamentos operados en Toledo

Seis clases de activo,
un mismo rigor de underwriting.

Cada tipología tiene su pillar y sus artículos de cabecera. Empieza por la tesis y baja al modelo financiero.

La cascada de euros
pre-firma.

Del yield bruto que venden los anuncios al beneficio en mano. Descontamos comisión de canal, limpieza, IBI y comunidad, gestión, CAPEX y vacíos —cada partida sobre la mesa antes de firmar. Ejemplo ilustrativo sobre 100.000 € de ingreso anual bruto.

Ejemplo ilustrativo · 100.000 € de ingreso bruto anual% del bruto
Ingreso bruto (alquiler) ejemplo anual sobre un activo turístico operado100%100.000 €
− Comisión de canal OTAs 15–18% · mitigada con Tudesvío al 10%14%−14.000 €
− Limpieza y lavandería10%−10.000 €
− IBI, comunidad, seguros y suministros12%−12.000 €
− Gestión profesional13%−13.000 €
− CAPEX de mantenimiento y vacíos9%−9.000 €
= NOI · beneficio neto en mano42%42.000 €

De cada 100 € de ingreso bruto, 42 € llegan netos al inversor. El resto opera el activo — y lo ves partida a partida antes de firmar.

La palanca que controlamos: el canal directo Tudesvío opera al 10% de comisión frente al 15–18% de las OTAs. Cada reserva que migra al canal directo reduce la primera resta y sube el NOI.

Cifras ilustrativas para mostrar la mecánica, no una promesa de rentabilidad: cada partida depende del activo, la zona y la estructura, y se modela en el underwriting. Referencias de mercado: ADR vacacional 165,49 € y ocupación media 56,6% (Lodgify, 2025); margen neto VT ~30% (estimación sectorial).

Cómo se calcula el yield neto, paso a paso →

¿Tienes un activo sobre la mesa?

Firmamos NDA, montamos la cascada de euros y te entregamos un P&L con números reales. Sin promesas redondas.

Solicita un underwriting

El riesgo regulatorio
es una variable de valoración.

Antes de asignar capital, mapea la norma por ciudad. Una licencia que no podrás explotar destruye el cap rate más atractivo.

Barcelona
Rojo

Fin anunciado de las licencias VT en 2028. Mercado en cierre: revaloriza el stock con licencia vigente, pero cierra entrada nueva.

Madrid
Rojo

Plan RESIDE / PEH limita nuevas VT en almendra central. El edificio completo de un solo propietario gana valor relativo.

Valencia
Ámbar

Moratorias y zonificación por distritos. Caso a caso: la licencia existente es el activo, no el inmueble.

Sevilla
Ámbar

Límites por zona en casco histórico. Demanda sólida, pero comprueba el porcentaje VT permitido en la finca.

Málaga / Alicante
Verde

Costa con demanda estructural y ADR alto. Tensión regulatoria creciente: actúa con la norma actual en mano.

Bilbao
Verde

Mercado urbano menos saturado. Regulación autonómica clara; verifica clasificación y registro autonómico.

El marco, verificado: el Registro Único estatal (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026): sigue vigente el código autonómico (VUT/VV/HUT…). La reforma de la LPH de abril 2025 permite a la comunidad vetar nuevas VT con mayoría de 3/5 —un edificio completo de un solo propietario lo esquiva—. El registro de viajeros SES.Hospedajes (RD 933/2021) es obligatorio. Cómo se precia el riesgo regulatorio →

Canon fijo, comisión opaca
o reparto que captura upside.

El operador que elige el inversor define cuánto del upside se queda. Bliss pone la cascada pre-firma sobre la mesa; la categoría no.

  Canon fijo (tipo Limehome) Comisión opaca (tipo Rendit Up) Bliss · mixto suelo + reparto
Captura del upside Techo: renta fija, el upside es del operador Variable, pero sin método publicado Reparto: el inversor participa del upside
Transparencia pre-firma Renta clara, costes opacos "+40%" / "150% anual" sin fuente Cascada de euros con fuente y fecha
Comisión publicada No aplica (renta) No publica comisión ni modelo 10% Online · 17% Integral (+IVA)
Canal directo propio No comunicado No comunicado Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs
Cobertura del tramo intermedio Solo edificios 10–100 uds, cero rural Foco edificio grande prime 1–10 uds, rural, no residente, mid-term
Riesgo regulatorio mapeado No, por barrio/CCAA No Semáforo por ciudad + norma vigente
Reporting al inversor Liquidación de renta No comunicado Owner statements + KPIs mensuales

Comparativa de modelos de explotación. Datos de cartera Bliss = prueba social propia. Claims de competidores según su comunicación pública (sin fuente independiente verificable, motivo del contraste).

Distinguir ingreso
de beneficio.

RevPAR mide ingreso; GOPPAR mide beneficio. Confundirlos cuesta dinero. Los seis indicadores con los que se underwrite un activo.

RevPAR

Ingreso por habitación disponible. Mide ocupación × precio, no beneficio.

125,4 € muestra · 89,7 € censo (España 2025)
Qué es RevPAR y por qué importa →
ADR

Tarifa media diaria. El precio sin contar las noches vacías.

166,1 € hotelero · 165,49 € vacacional (2025)
ADR aplicado a una cartera VT →
GOPPAR

Beneficio operativo bruto por habitación. Aquí se ve la gestión real.

Margen GOP hotelero ~41% (HotStats, est. sectorial)
RevPAR vs GOPPAR →
Cap rate

NOI ÷ precio. El rendimiento que capitaliza el valor del activo y el exit.

Prime 5% puede rentar menos que value-add 9%
Cap rate y NOI aplicados a VT →
NOI

Resultado neto de explotación: el número en mano tras la cascada.

Lo que queda tras canal, costes, gestión y CAPEX
Modelo financiero con NOI y flujo de caja →
LTV

Apalancamiento. El ticket grande operado accede a deuda institucional.

LTV 55–65% sobre edificio/hotel (est. sectorial)
Financiación y LTV de un edificio →
4,9★
Media en Airbnb
~50%
Ocupación mediana cartera (Tracker interno)
2.600 €
Ingreso bruto mediano/mes por activo
10%
Comisión canal directo Tudesvío

Gestión como palanca
de retorno, no como gasto.

Cifras de cartera Bliss (prueba social propia, no dato de mercado). Reporting honesto: si no se mide, no se mejora el NOI.

Owner statements transparentes

Liquidación mensual con cada partida de la cascada visible: ingreso por canal, comisiones, costes operativos y NOI. Sin cajas negras.

KPIs como un institucional

ADR, ocupación, RevPAR y NOI mes a mes, con pricing dinámico (PriceLabs) y canal directo (Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs) tirando del GOPPAR.

Gestión 100% remota

Para el inversor extranjero no residente: operamos canales, check-in y mantenimiento sin que pises el país. Fiscalidad por IRNR.

Cómo invierte un no residente en VT en España →

86 artículos
para underwrite cada tesis.

Filtra por tipología. Cada artículo ancla el ángulo en cifras con fuente y baja a la cascada de euros.

Hotel

28 artículos
Rentabilidad de comprar hotel en Espana 2026 | Bliss Como valorar un hotel para comprar Due diligence compra de hotel: checklist Invertir en hotel boutique en Espana Contrato de operador: renta fija o variable | Bliss Sale and leaseback hotelero en Espana Yield prime vs value-add hotelero Invertir en hotel rural: reconversion Habitaciones de hotel en explotacion Financiar la compra de un hotel: LTV Invertir en hotel o edificio turistico en Madrid Invertir en hotel en Barcelona pese a la moratoria Invertir en hotel de lujo en Marbella Invertir en hotel en Alicante y Costa Blanca Invertir en hotel turistico en Palma de Mallorca Invertir en hotel de lujo en San Sebastian Contrato hotelero NNN: como estructurar y valorar Hoteles distressed y NPL: oportunidad 2026 Deuda privada para activos turisticos Marca, franquicia u operador independiente Sale & leaseback hotelero: variantes y cuando usarlo Exit y desinversion en activos turisticos Invertir en hotel en Zaragoza 2025 Invertir en hotel en Cadiz 2025 Hotel o apartamentos turisticos: que conviene | Bliss SOCIMI hoteleros vs comprar el hotel ESG hotelero: ya decide tu financiacion Revenue management: sube el valor del activo | Bliss

Edificio

16 artículos
Comprar un edificio completo turistico Rentabilidad de un edificio turistico AT vs VUT: que figura conviene a tu edificio Edificio turistico sin permiso vecinal Donde invertir en edificio turistico 2026 | Bliss Financiar la compra de un edificio turistico Valoracion y salida de un edificio turistico Invertir en hotel o edificio turistico en Malaga Invertir en hotel o edificio turistico en Sevilla Invertir en hotel o edificio turistico en Bilbao Branded residences en Espana: el activo de lujo Flex living y coliving: inversion institucional PBSA Espana: residencias de estudiantes Senior living y healthcare en Espana Comprar edificio turistico en Cordoba Invertir en edificios turisticos Costa Brava | Bliss

Aparthotel

9 artículos
Rentabilidad de un aparthotel en Espana Aparthotel vs hotel: que activo rinde mas Invertir en serviced apartments 2026 Convertir un edificio en aparthotel Licencia de aparthotel: el riesgo Invertir en aparthotel turistico en Valencia Invertir en hotel o aparthotel en Canarias Invertir en apartamento turistico en Salamanca | Bliss Invertir en apartamento turistico en Toledo | Bliss

Hostal

4 artículos
Rentabilidad de un hostal en Espana 2025 Comprar un hostal rentable: guia inversor Como valorar un hostal: negocio vs inmueble Licencia de hostal: requisitos por CCAA

Casa de huéspedes

4 artículos
Casa de huespedes: inversion de bajo capex Hostal, pension o casa de huespedes Montar una casa de huespedes: rentabilidad Comprar una casa rural para explotar

Inversión VT

25 artículos
Yield neto en vivienda turistica Rentabilidad neta VT por ciudad 2026 Donde invertir en vivienda turistica 2026 SL patrimonial o actividad economica en VT Fiscalidad del alquiler turistico RevPAR, ADR y GOPPAR: KPIs del inversor RevPAR, ADR y GOPPAR en tu cartera de pisos Due diligence de un piso turistico: checklist Cap rate en vivienda turistica Riesgo regulatorio en VT y valor Modelo financiero de una inversion VT Inversor no residente en vivienda turistica Invertir en hotel o edificio turistico en Granada SOCIMI para activos turisticos: guia del inversor Golden Visa derogada: que queda para el inversor Invertir en alquiler turistico en Gijon Invertir en turistico en Santander 2025 Invertir en turistico en Costa Dorada Invertir en turistico en A Coruna y Vigo | Bliss Comprar vs rent-to-rent en VT VT vs alquiler tradicional: rentabilidad 2025 | Bliss Espana vs Portugal: invertir en turistico 2026 | Bliss Crowdfunding inmobiliario turistico Tokenizacion inmobiliaria turistica Como elegir gestora turistica: due diligence | Bliss

Cascada de euros pre-firma

Del yield bruto que te venden al yield neto real

Ajusta los supuestos. Todo se recalcula en vivo. Los valores por defecto son un ejemplo editable, no un dato de mercado.

Importe de adquisición del activo
Reforma, mobiliario y puesta a punto
Tarifa media por noche y unidad
Noches ocupadas sobre noches disponibles
Cuántas unidades operas en el activo
OTAs 15-18%. Canal directo Tudesvío 10% (no es gratis)
Comisión de la gestora sobre ingresos
Limpieza, suministros, mantenimiento, seguros
Ingreso bruto anual €0
− Comisión canal 15% −€0
− Limpieza / opex 12% −€0
− Gestión 20% −€0
= NOI (beneficio neto operativo) €0
0% Yield bruto
s/ precio
0% Yield neto real
s/ precio + CAPEX

Lo que pregunta
un inversor.

¿Qué rentabilidad neta real ofrece un activo turístico en España?
Depende del activo, la zona y la estructura. El yield bruto vacacional ronda el 6–10% (estimación sectorial), pero el yield neto verdadero sale tras descontar comisión de canal, limpieza, IBI/comunidad, gestión, CAPEX y vacíos —la cascada de euros pre-firma—. No publicamos cifras redondas: cada deal se modela con sus números. El mercado registró un ADR vacacional de 165,49 € y una ocupación media del 56,6% (Lodgify, 2025); en cartera Bliss la ocupación mediana es del ~50% y el ingreso bruto mediano ronda los 2.600 €/mes por activo (Tracker interno Bliss, jul-2026).
¿Por qué importa el yield neto y no el bruto que anuncian?
Porque el bruto ignora todos los costes operativos. La diferencia entre el yield bruto que venden los anuncios y el NOI/GOPPAR en mano puede ser de 30–40 puntos porcentuales del ingreso. Bliss pone delante la cascada de euros pre-firma: ingreso bruto, menos comisión OTA, menos limpieza, menos IBI y comunidad, menos gestión, menos CAPEX y vacíos, igual a neto. Cada cifra anclada a fuente y a datos reales de cartera.
¿Cuál es el riesgo regulatorio actual del alquiler turístico?
El Registro Único estatal de Arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026): sigue vigente el código autonómico (VUT/VV/HUT…). La reforma de la LPH de abril 2025 permite a la comunidad vetar nuevas VT con mayoría de 3/5, pero un edificio completo de un solo propietario esquiva ese veto. Ciudades restrictivas: Barcelona (fin de licencias VT en 2028) y Madrid (Plan RESIDE). El registro de viajeros SES.Hospedajes (RD 933/2021) es obligatorio. Más en cómo se precia el riesgo regulatorio.
¿SOCIMI, SL con actividad económica o persona física para invertir?
Depende del ticket y del horizonte. Una SL con actividad económica permite deducir IVA y gastos y tributa en el Impuesto de Sociedades (15% para nuevas, 25% general); la patrimonial no califica como actividad. La SOCIMI tiene sentido a partir de carteras grandes con vocación de exit institucional. El no residente tributa por IRNR. La estructura óptima se decide en el underwriting; no es una talla única. Ver SL patrimonial vs actividad económica.
¿Qué financiación (LTV) admite un activo turístico?
El ticket grande operado abre la puerta a deuda institucional que un piso suelto no consigue: LTV habituales del 55–65% (estimación sectorial) sobre edificios y hoteles, con margen sobre Euríbor y debt yield exigidos por el banco. El apalancamiento amplifica el retorno sobre fondos propios cuando el cap rate del activo supera el coste de la deuda. Detalle en financiación y LTV de un edificio.
¿Cómo invierte un no residente en vivienda turística en España?
El inversor extranjero no residente puede comprar y explotar VT en España con NIE, cuenta bancaria y, normalmente, una estructura societaria. La fiscalidad va por IRNR y la gestión puede ser 100% remota: Bliss opera el activo, reporta con owner statements transparentes y centraliza canales, pricing, check-in y mantenimiento sin que el inversor pise el país. Más en inversor no residente: VT en España.
¿Qué diferencia el modelo de Bliss del de la competencia?
Transparencia de cascada pre-firma frente a promesas redondas. El canon fijo (tipo Limehome) pone techo al upside; la comisión opaca no se publica. Bliss usa un modelo mixto de suelo + reparto que captura el upside, suma el canal directo Tudesvío (10% de comisión frente al 15–18% de las OTAs, no es gratis) y mapea el riesgo regulatorio por CCAA. Cada cifra con fuente y fecha. Compara los modelos de gestión.

Cuéntanos qué activo tienes en la cabeza.

Te responde Héctor o Eugenio, no un comercial. Firmamos NDA, montamos la cascada de euros y en menos de 10 días tienes un underwriting que puedes poner delante de tu banco. Y si la operación no nos convence, también te lo decimos.

Perfil: propietario · gestor · inversor · en proyecto Activo: hotel · edificio · aparthotel · hostal · casa de huéspedes · cartera VT Nº de plazas / unidades
Solicita un underwriting 📞 +34 638 740 249

NDA · Respuesta en 48 h · Atención directa con dirección · gestion@blisshomes.es

Debida diligencia

Los cuatro riesgos que te explicamos antes de firmar

Ninguno de estos aparece en un Excel de rentabilidad, y los cuatro pueden llevarse por delante la operación. Preferimos que los veas antes de comprar y no después:

  • Una declaración responsable no caduca el riesgo. La potestad de comprobación de la Administración no se agota con el paso del tiempo. Comprar un activo «con licencia en regla» no cierra la exposición: el comprador hereda la del vendedor.
  • Los estatutos antiguos de la comunidad pueden pesar más que la licencia. Si el título constitutivo prohíbe la actividad de hospedaje, tener licencia y registro no basta. Hay que leer el documento original, no solo los acuerdos recientes de la junta.
  • Requisitos físicos sobrevenidos. Varias comunidades han aprobado exigencias nuevas de superficie y equipamiento con plazos de adaptación. Un activo que hoy cumple puede necesitar obra mañana; eso es CAPEX que debe estar en el modelo desde el principio.
  • El IVA del arrendamiento de explotación. Si la estructura pasa por alquilarnos el inmueble para explotarlo, ese IVA entra en la cuenta desde el primer euro. Dejarlo fuera del modelo infla el retorno de forma artificial, y es una omisión frecuente en el sector.

Radar informativo, no asesoramiento legal ni fiscal. Cada operación se revisa con abogado y asesor fiscal antes de firmar.

Inmobiliaria: comprar o vender vivienda con licencia turística