Hotel
Yield prime vs value-add, multiplo EBITDA, contrato de operador y financiación con LTV. El benchmark que casi nadie enseña.
Inversión turística profesional
Invierte con números
Invierte con números
reales, no promesas.
Hoteles, edificios completos, aparthoteles, hostales y carteras de VT operados como activos: del yield bruto que venden los anuncios al NOI/GOPPAR en mano, con cada cifra anclada a fuente verificable. El deal se valida con datos, no con fotos.
Por tipología de activo
Seis clases de activo,
Seis clases de activo,
un mismo rigor de underwriting.
Cada tipología tiene su pillar y sus artículos de cabecera. Empieza por la tesis y baja al modelo financiero.
Edificio completo
Un solo propietario esquiva el veto 3/5 de la LPH (reforma abril 2025). Otra clase de activo: escala, deuda institucional y exit.
Aparthotel
Actividad económica con IVA deducible y menos plantilla que un hotel. Tesis de serviced apartments y flex living.
Hostal
Activo = negocio + inmueble. Underwriting con ocupación INE y margen real, no promesas; sourcing de traspasos por habitación.
Casa de huéspedes
Entrada low-capex al hospedaje. Elegir la figura legal óptima y dimensionar margen con gestión profesional, incluso en rural.
Cartera VT
KPIs hoteleros aplicados a vivienda turística: medir como un institucional. Yield neto, cap rate, NOI, fiscalidad y riesgo.
El diferenciador
La cascada de euros
La cascada de euros
pre-firma.
Del yield bruto que venden los anuncios al beneficio en mano. Descontamos comisión de canal, limpieza, IBI y comunidad, gestión, CAPEX y vacíos —cada partida sobre la mesa antes de firmar. Ejemplo ilustrativo sobre 100.000 € de ingreso anual bruto.
Ingreso bruto (alquiler)100.000 €
− Comisión de canal (OTA mix)−14.000 €
− Limpieza y lavandería−10.000 €
− IBI, comunidad, seguros, suministros−12.000 €
− Gestión profesional−13.000 €
− CAPEX de mantenimiento y vacíos−9.000 €
= Resultado neto (NOI) en mano
42.000 €
Cifras ilustrativas para mostrar la mecánica, no una promesa de rentabilidad: cada partida depende del activo, la zona y la estructura, y se modela en el underwriting. El canal directo Tudesvío opera al 10% de comisión, frente al 15–18% de las OTAs (no es gratis), lo que reduce la primera resta y sube el NOI. Referencias de mercado: ADR vacacional 165,49 € y ocupación media 56,6% (Lodgify, 2025); margen neto VT ~30% (estimación sectorial).
¿Tienes un activo sobre la mesa?
Firmamos NDA, montamos la cascada de euros y te entregamos un P&L con números reales. Sin promesas redondas.
Riesgo regulatorio
El riesgo regulatorio
El riesgo regulatorio
es una variable de valoración.
Antes de asignar capital, mapea la norma por ciudad. Una licencia que no podrás explotar destruye el cap rate más atractivo.
Barcelona
Rojo
Fin anunciado de las licencias VT en 2028. Mercado en cierre: revaloriza el stock con licencia vigente, pero cierra entrada nueva.
Madrid
Rojo
Plan RESIDE / PEH limita nuevas VT en almendra central. El edificio completo de un solo propietario gana valor relativo.
Valencia
Ámbar
Moratorias y zonificación por distritos. Caso a caso: la licencia existente es el activo, no el inmueble.
Sevilla
Ámbar
Límites por zona en casco histórico. Demanda sólida, pero comprueba el porcentaje VT permitido en la finca.
Málaga / Alicante
Verde
Costa con demanda estructural y ADR alto. Tensión regulatoria creciente: actúa con la norma actual en mano.
Bilbao
Verde
Mercado urbano menos saturado. Regulación autonómica clara; verifica clasificación y registro autonómico.
El marco, verificado: el Registro Único estatal (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026): sigue vigente el código autonómico (VUT/VV/HUT…). La reforma de la LPH de abril 2025 permite a la comunidad vetar nuevas VT con mayoría de 3/5 —un edificio completo de un solo propietario lo esquiva—. El registro de viajeros SES.Hospedajes (RD 933/2021) es obligatorio.
Cómo se precia el riesgo regulatorio →
Modelo Bliss vs el mercado
Canon fijo, comisión opaca
Canon fijo, comisión opaca
o reparto que captura upside.
El operador que elige el inversor define cuánto del upside se queda. Bliss pone la cascada pre-firma sobre la mesa; la categoría no.
| Canon fijo (tipo Limehome) | Comisión opaca (tipo Rendit Up) | Bliss · mixto suelo + reparto | |
|---|---|---|---|
| Captura del upside | Techo: renta fija, el upside es del operador | Variable, pero sin método publicado | Reparto: el inversor participa del upside |
| Transparencia pre-firma | Renta clara, costes opacos | "+40%" / "150% anual" sin fuente | Cascada de euros con fuente y fecha |
| Comisión publicada | No aplica (renta) | No publica comisión ni modelo | 10% Online · 17% Integral (+IVA) |
| Canal directo propio | No comunicado | No comunicado | Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs |
| Cobertura del tramo intermedio | Solo edificios 10–100 uds, cero rural | Foco edificio grande prime | 1–10 uds, rural, no residente, mid-term |
| Riesgo regulatorio mapeado | No, por barrio/CCAA | No | Semáforo por ciudad + norma vigente |
| Reporting al inversor | Liquidación de renta | No comunicado | Owner statements + KPIs mensuales |
Comparativa de modelos de explotación. Datos de cartera Bliss = prueba social propia. Claims de competidores según su comunicación pública (sin fuente independiente verificable, motivo del contraste).
Los KPIs que importan
Distinguir ingreso
Distinguir ingreso
de beneficio.
RevPAR mide ingreso; GOPPAR mide beneficio. Confundirlos cuesta dinero. Los seis indicadores con los que se underwrite un activo.
RevPAR
Ingreso por habitación disponible. Mide ocupación × precio, no beneficio.
125,4 € muestra · 89,7 € censo (España 2025)
Qué es RevPAR y por qué importa →
ADR
Tarifa media diaria. El precio sin contar las noches vacías.
166,1 € hotelero · 165,49 € vacacional (2025)
ADR aplicado a una cartera VT →
GOPPAR
Beneficio operativo bruto por habitación. Aquí se ve la gestión real.
Margen GOP hotelero ~41% (HotStats, est. sectorial)
RevPAR vs GOPPAR →
Cap rate
NOI ÷ precio. El rendimiento que capitaliza el valor del activo y el exit.
Prime 5% puede rentar menos que value-add 9%
Cap rate y NOI aplicados a VT →
NOI
Resultado neto de explotación: el número en mano tras la cascada.
Lo que queda tras canal, costes, gestión y CAPEX
Modelo financiero con NOI y flujo de caja →
LTV
Apalancamiento. El ticket grande operado accede a deuda institucional.
LTV 55–65% sobre edificio/hotel (est. sectorial)
Financiación y LTV de un edificio →
44
Propiedades en gestión
87%
Ocupación media anual
+34%
Ingreso vs media del mercado
10%
Comisión canal directo Tudesvío
Prueba social y reporting
Gestión como palanca
Gestión como palanca
de retorno, no como gasto.
Cifras de cartera Bliss (prueba social propia, no dato de mercado). Reporting honesto: si no se mide, no se mejora el NOI.
Owner statements transparentes
Liquidación mensual con cada partida de la cascada visible: ingreso por canal, comisiones, costes operativos y NOI. Sin cajas negras.
KPIs como un institucional
ADR, ocupación, RevPAR y NOI mes a mes, con pricing dinámico (PriceLabs) y canal directo (Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs) tirando del GOPPAR.
Gestión 100% remota
Para el inversor extranjero no residente: operamos canales, check-in y mantenimiento sin que pises el país. Fiscalidad por IRNR.
Biblioteca del cluster
42 artículos
42 artículos
para underwrite cada tesis.
Filtra por tipología. Cada artículo ancla el ángulo en cifras con fuente y baja a la cascada de euros.
Hotel
10 artículos
Rentabilidad de comprar un hotel en España 2026
Cómo valorar un hotel para comprar: múltiplo EBITDA
Due diligence en la compra de un hotel: checklist
Invertir en hotel boutique: margen value-add
Contrato de operador: renta fija, variable y GOP
Sale & leaseback hotelero en España
Yield prime vs value-add hotelero
Hotel rural: reconversión y ayudas LEADER
Habitaciones en explotación vs hotel entero
Financiación de la compra de un hotel: LTV
Edificio completo
7 artículos
Comprar un edificio completo de apartamentos turísticos
Rentabilidad de un edificio turístico: yield neto real
AT vs VUT: la decisión estructural
Edificio turístico sin voto de la comunidad
Dónde invertir en edificio turístico 2026
Financiación de un edificio: LTV institucional
Valoración del edificio: cap rate y exit
Aparthotel
5 artículosHostal
4 artículosCasa de huéspedes
4 artículosInversión VT (transversal)
12 artículos
Yield neto de vivienda turística: cómo calcularlo
Rentabilidad neta de VT por ciudad 2026
Dónde invertir en vivienda turística 2026: ranking
SL patrimonial vs actividad económica
Fiscalidad del alquiler turístico: IVA, sociedad, IRPF
RevPAR, ADR y GOPPAR: KPIs del inversor
KPIs hoteleros para una cartera VT
Due diligence de un piso turístico pre-firma
Cap rate de un apartamento turístico: valorar el NOI
Riesgo regulatorio: cómo lo precia el inversor
Modelo financiero de inversión VT: NOI y flujo de caja
Inversor extranjero no residente: VT en España
Preguntas frecuentes
Lo que pregunta
Lo que pregunta
un inversor.
¿Qué rentabilidad neta real ofrece un activo turístico en España?
Depende del activo, la zona y la estructura. El yield bruto vacacional ronda el 6–10% (estimación sectorial), pero el yield neto verdadero sale tras descontar comisión de canal, limpieza, IBI/comunidad, gestión, CAPEX y vacíos —la cascada de euros pre-firma—. No publicamos cifras redondas: cada deal se modela con sus números. El mercado registró un ADR vacacional de 165,49 € y una ocupación media del 56,6% (Lodgify, 2025); en cartera Bliss la ocupación media es del 87%.
¿Por qué importa el yield neto y no el bruto que anuncian?
Porque el bruto ignora todos los costes operativos. La diferencia entre el yield bruto que venden los anuncios y el NOI/GOPPAR en mano puede ser de 30–40 puntos porcentuales del ingreso. Bliss pone delante la cascada de euros pre-firma: ingreso bruto, menos comisión OTA, menos limpieza, menos IBI y comunidad, menos gestión, menos CAPEX y vacíos, igual a neto. Cada cifra anclada a fuente y a datos reales de cartera.
¿Cuál es el riesgo regulatorio actual del alquiler turístico?
El Registro Único estatal de Arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026): sigue vigente el código autonómico (VUT/VV/HUT…). La reforma de la LPH de abril 2025 permite a la comunidad vetar nuevas VT con mayoría de 3/5, pero un edificio completo de un solo propietario esquiva ese veto. Ciudades restrictivas: Barcelona (fin de licencias VT en 2028) y Madrid (Plan RESIDE). El registro de viajeros SES.Hospedajes (RD 933/2021) es obligatorio. Más en cómo se precia el riesgo regulatorio.
¿SOCIMI, SL con actividad económica o persona física para invertir?
Depende del ticket y del horizonte. Una SL con actividad económica permite deducir IVA y gastos y tributa en el Impuesto de Sociedades (15% para nuevas, 25% general); la patrimonial no califica como actividad. La SOCIMI tiene sentido a partir de carteras grandes con vocación de exit institucional. El no residente tributa por IRNR. La estructura óptima se decide en el underwriting; no es una talla única. Ver SL patrimonial vs actividad económica.
¿Qué financiación (LTV) admite un activo turístico?
El ticket grande operado abre la puerta a deuda institucional que un piso suelto no consigue: LTV habituales del 55–65% (estimación sectorial) sobre edificios y hoteles, con margen sobre Euríbor y debt yield exigidos por el banco. El apalancamiento amplifica el retorno sobre fondos propios cuando el cap rate del activo supera el coste de la deuda. Detalle en financiación y LTV de un edificio.
¿Cómo invierte un no residente en vivienda turística en España?
El inversor extranjero no residente puede comprar y explotar VT en España con NIE, cuenta bancaria y, normalmente, una estructura societaria. La fiscalidad va por IRNR y la gestión puede ser 100% remota: Bliss opera el activo, reporta con owner statements transparentes y centraliza canales, pricing, check-in y mantenimiento sin que el inversor pise el país. Más en inversor no residente: VT en España.
¿Qué diferencia el modelo de Bliss del de la competencia?
Transparencia de cascada pre-firma frente a promesas redondas. El canon fijo (tipo Limehome) pone techo al upside; la comisión opaca no se publica. Bliss usa un modelo mixto de suelo + reparto que captura el upside, suma el canal directo Tudesvío (10% de comisión frente al 15–18% de las OTAs, no es gratis) y mapea el riesgo regulatorio por CCAA. Cada cifra con fuente y fecha. Compara los modelos de gestión.
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Firmamos NDA, montamos la cascada de euros pre-firma y te entregamos un underwriting con números reales. Sin "+40%", sin "150% anual": el deal se valida con datos.
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