La tesis: Canarias es un activo defensivo, no estacional
El inversor turístico medio razona en temporada alta. Compra pensando en julio y agosto, y descubre tarde que el valle se come el margen. Canarias rompe esa lógica. El archipiélago opera con ocupación alta en casi todos los meses del año, gracias a la demanda internacional de invierno (británicos, alemanes, nórdicos huyendo del frío). El Barómetro STR/Cushman & Wakefield (2025) sitúa a Canarias, Málaga y Alicante como los destinos con mayor desestacionalización del país.
Eso cambia el caso de inversión. Un activo cuyo RevPAR no se desploma en el valle es un activo defensivo: la pro-forma aguanta mejor un stress test, la cobertura de deuda es más holgada y el NOI estabilizado se acerca más al teórico. En 2025 Canarias lideró la ocupación hotelera del primer semestre con un 80,1%, por delante de Málaga, y cerró el año en el 81,5% con un RevPAR que subió un 9,1% y un ADR que avanzó un 7,9% (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025).
En el extrahotelero la fuerza es la misma: Canarias fue el destino líder de apartamentos turísticos en España, con más de 28,6 millones de pernoctaciones (+10,9%) en 2025 (INE, Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros, 2025). No es demanda de moda: es demanda estructural, anual y mayoritariamente no residente.
El RevPAR estable, traducido: qué mira realmente el inversor
El titular del archipiélago no es el precio por noche más alto de España (ese lo tiene Marbella, con ADR de 312,4 € en 1S 2025). El titular de Canarias es la regularidad. Recuerda la fórmula básica: RevPAR = ADR × ocupación. Un destino estacional puede tener un ADR de pico altísimo y un RevPAR anual mediocre porque la ocupación se hunde fuera de temporada. Canarias mantiene ambos factores altos durante más meses, así que el RevPAR anualizado —el que paga la hipoteca— es más predecible.
Para el inversor profesional, lo importante no es el RevPAR (ingreso) sino el GOPPAR (beneficio operativo bruto por habitación disponible). Con un margen GOP hotelero en España en torno al 41% (HotStats, estimación sectorial), la regularidad de ingresos canaria se traduce en una conversión a beneficio más estable que en un activo de pico-valle. Ese es el verdadero atractivo: no rentas más en el mes punta, rentas mejor el conjunto del año.
La nueva ley turística: por qué el rojo de la VT es verde para el hotel reglado
Aquí está el matiz que casi nadie cuenta bien. En diciembre de 2025 entró en vigor la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (publicada en el BOC el 12-dic-2025; BOE-A-2025-26358). La norma prioriza el uso residencial sobre el turístico, condiciona la VT al planeamiento municipal, reserva zonas donde no se concederán licencias de vivienda vacacional y suspende nuevas altas mediante disposición transitoria, con un efecto que puede prolongarse hasta cinco años mientras cada municipio adapta su normativa.
Para el propietario de una vivienda suelta que quería ponerla en alquiler turístico, esto es un freno. Para el inversor en producto hotelero o aparthotel reglado ya autorizado, es exactamente lo contrario: cada licencia VT que no se concede es competencia que no aparece. El stock turístico legal existente gana escasez —y la escasez, en activos inmobiliarios, se traduce en valor. Es el mismo mecanismo que protege al hotel en explotación en Barcelona o en el centro de Málaga: el rojo regulatorio de la VT difusa levanta un foso alrededor del activo reglado.
Conviene además recordar el marco estatal: el registro único estatal (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026), de modo que manda el código autonómico canario. El registro de viajeros SES.Hospedajes (RD 933/2021) sigue siendo obligatorio. La consecuencia práctica: la due diligence regulatoria en Canarias se hace contra la norma autonómica y municipal, no contra un registro estatal que ya no está vigente.
Hotel o aparthotel: la estructura de costes decide
En islas, donde la demanda es anual, ambos formatos rinden. La diferencia está en el coste de operar. El aparthotel funciona con check-in digital y sin recepción 24 horas: menos plantilla fija, menor coste laboral por plaza y un margen que aguanta mejor cuando el ADR corrige. El hotel pleno ofrece más servicios y un RevPAR potencialmente mayor, a cambio de una estructura de costes laborales más pesada.
El dato de fondo empuja al aparthotel: el apartamento turístico ya representa el 52,1% de las pernoctaciones extrahoteleras en España (INE EOAT, 2025). La unidad de apartamento es la que más demanda capta. Para un inversor que prioriza un NOI previsible por euro de coste operativo, el aparthotel suele ser el formato más eficiente; para quien busca posicionamiento premium y servicios, el hotel pleno mantiene su sitio. Si lo que evalúas es entrar por unidades sueltas en vez de comprar el edificio entero, compara antes las dos vías en explotar habitaciones vs. comprar el hotel completo.
La cascada de euros pre-firma: del bruto del anuncio al NOI real
Aquí es donde separamos un análisis serio de un folleto. Un anuncio de un aparthotel en Canarias te venderá un "yield del 10-12%". Ese número casi siempre es bruto: ingresos antes de descontar nada. El yield que de verdad cobras aparece tras la cascada. Tomemos una unidad-tipo con 60.000 € de ingreso bruto anual sobre un activo de 500.000 € (cifras ilustrativas para mostrar el método; tus números reales salen del estudio):
| Concepto | Importe | Acumulado |
|---|---|---|
| Ingreso bruto (lo que vende el anuncio) | +60.000 € | 60.000 € · 12,0% bruto |
| − Comisión de canal (OTA ~15-18% / Tudesvío 10%) | −9.000 € | 51.000 € |
| − Limpieza y lavandería | −6.000 € | 45.000 € |
| − IBI, comunidad y seguros | −4.500 € | 40.500 € |
| − Gestión profesional | −6.000 € | 34.500 € |
| − Suministros, mantenimiento y CAPEX/vacíos | −7.000 € | 27.500 € |
| NOI / beneficio neto en mano | 27.500 € | 5,5% neto sobre 500.000 € |
Ejemplo ilustrativo del método de cálculo. El reparto de gastos operativos en VT bien gestionada ronda el 70% del bruto (estimación sectorial). La rentabilidad bruta vacacional del 6-10% suele caer a 3-7% neta tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Comisión OTA 15-18% y Tudesvío 10% son datos propios de Bliss.
El "12% bruto" del anuncio se convierte en un 5,5% neto real, todavía muy por encima del 3,5-5% bruto del residencial tradicional. La diferencia entre ese 12% de fantasía y este 5,5% honesto es exactamente la información que necesitas antes de firmar, no después. Y aquí la ventaja canaria reaparece: como la ocupación es anual, los vacíos pesan menos en la línea final que en un destino de pico-valle, así que la cascada cae menos.
Bliss frente a las alternativas: cascada transparente vs. canon fijo opaco
El mercado de la gestión de activos turísticos en Canarias se reparte entre operadores de canon fijo —que te ofrecen una renta cerrada y se quedan todo el upside— y promotores que venden "rentabilidades" redondas sin método. Nuestra posición es distinta: te enseñamos la cascada de euros antes de firmar, atamos cada cifra a una fuente y combinamos un suelo con reparto que captura el upside cuando el activo rinde por encima.
| Criterio | Bliss Homes | Operador de canon fijo | Promotor "yield redondo" |
|---|---|---|---|
| Cifras con fuente verificable | Sí — INE, STR, CBRE, Colliers + datos de cartera | No publica el método | "+10-12%" sin origen |
| Cascada de euros pre-firma | Sí, del bruto al NOI | Solo la renta neta cerrada | Solo el bruto inflado |
| Captura del upside | Suelo + reparto | Canon fijo = techo | No aplica |
| Canal directo propio | Tudesvío (10% vs 15-18% OTAs) | Dependencia OTA | Dependencia OTA |
| Reporting al propietario | Owner statements mensuales | Liquidación opaca | Variable |
El dato que respalda la palanca del canal directo: en cartera real Bliss opera con una ocupación media del 87% y un ingreso un +34% sobre la media del mercado, con valoración 5,0★ en Google (datos internos Bliss; no son dato de mercado). El canal propio Tudesvío cobra un 10% de comisión frente al 15-18% de las OTAs: cada reserva que entra por directo en lugar de Booking se queda varios puntos del bruto dentro de tu NOI. Para revisar cómo encaja todo en la pro-forma completa, ver la rentabilidad del aparthotel del bruto al NOI real y la comparativa aparthotel vs. hotel.
Dónde y cómo asignar capital en el archipiélago
Canarias no es un único mercado. Gran Canaria y Tenerife concentran el grueso del volumen y de la demanda; en diciembre de 2025 Gran Canaria fue el destino preferido de pernoctaciones en apartamentos con la mayor ocupación del país (84,6%) (INE EOAT, 2025). Lanzarote y Fuerteventura ofrecen un perfil más vacacional puro, con Fuerteventura liderando el crecimiento de ADR (+13,1% en 2025, STR/C&W). La asignación de capital depende de tu tesis: yield estable y liquidez (Gran Canaria/Tenerife) frente a value-add y recorrido de precio (islas menores).
El criterio de cribado es el mismo que aplicamos en cualquier mercado: demanda anual, precio de entrada, ocupación verificable y riesgo regulatorio. Para situar Canarias frente al resto de España, ver el screening de mercados de vivienda turística 2026. Y si lo tuyo es producto hotelero boutique con margen de reposicionamiento, revisa nuestra página de hoteles boutique. La inversión hotelera en España movió 4.275 M€ en 2025, segundo mejor registro histórico, con fuerte demanda del producto vacacional insular (Colliers, 2025).
Cómo entramos en un deal canario
1. Cribado de mercado y activo
Cruzamos isla, ocupación verificable, ADR, precio de entrada y riesgo regulatorio. Descartamos el activo cuyo número no cuadra antes de gastar en due diligence.
2. Cascada de euros pre-firma
Construimos la pro-forma del bruto al NOI con la estructura de gastos real y un stress test de ocupación. Ahí ves el yield neto, no el bruto del anuncio.
3. Due diligence regulatoria
Verificamos licencia, transferibilidad, planeamiento municipal y encaje con la Ley 6/2025 y el código autonómico canario. Sin licencia comprable, no hay deal.
4. Operación con canal propio y reporting
Gestión sobre stack profesional (PMS, pricing dinámico, check-in digital), canal directo Tudesvío para reducir dependencia OTA y owner statements mensuales.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da un hotel en Canarias?
No hay un número único: depende de la categoría, la isla y el precio de compra. Como referencia, el prime yield hotelero en islas se mueve cerca del 6% según CBRE (Q4 2025), por encima del 5% de Madrid o Barcelona. Lo relevante en Canarias es la estabilidad: una ocupación anual del 81,5% en 2025 (STR/Cushman & Wakefield) y un RevPAR que creció un 9,1% en el año reducen la volatilidad del flujo de caja frente a destinos estacionales. El yield neto real solo aparece tras la cascada de gastos: canales, limpieza, IBI, gestión y CAPEX. Por eso valoramos el activo por su NOI estabilizado, no por el bruto del anuncio.
¿Por qué Canarias da yield estable todo el año?
Por su clima y por la demanda internacional de invierno. Mientras la península concentra la demanda en verano, Canarias opera con ocupación alta en casi todos los meses; el barómetro STR/Cushman & Wakefield (2025) la sitúa entre los destinos con mayor desestacionalización del país. Eso convierte el activo en defensivo: el RevPAR no se desploma en el valle, así que la pro-forma aguanta mejor un stress test y la deuda se cubre con más holgura.
¿Qué ocupación tiene Canarias?
En el primer semestre de 2025 Canarias lideró la ocupación hotelera de España con un 80,1%, superando a Málaga (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025). En el cierre del año se situó en el 81,5%, segunda tras Málaga (82,4%). En el extrahotelero, Canarias fue el destino líder de apartamentos turísticos con más de 28,6 millones de pernoctaciones (+10,9%) en 2025 (INE EOAT, 2025).
¿Qué dice la nueva ley turística canaria sobre la VT?
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (publicada en el BOC el 12-dic-2025; BOE-A-2025-26358) prioriza el uso residencial sobre el turístico, condiciona la VT al planeamiento municipal y suspende nuevas altas mediante disposición transitoria, con efecto que puede prolongarse hasta cinco años mientras el municipio adapta su normativa. Para el inversor en producto hotelero o aparthotel reglado ya autorizado, ese freno a la VT difusa reduce competencia futura y protege la posición del activo existente.
¿Conviene hotel o aparthotel en Canarias?
Depende del perfil de riesgo y del equipo de gestión. El aparthotel opera con menos plantilla (check-in digital, sin recepción 24h) y defiende mejor el margen, especialmente con la unidad de apartamento que ya domina el extrahotelero (52,1% de las pernoctaciones, INE EOAT 2025). El hotel pleno ofrece más servicios y RevPAR potencialmente mayor, a cambio de más coste laboral fijo. En islas, donde la demanda es anual, ambos formatos rinden; el aparthotel suele dar un NOI más previsible por unidad de coste.
¿Qué riesgo regulatorio tiene Canarias?
El riesgo se concentra en la vivienda de uso turístico nueva, no en el hotel reglado. La Ley 6/2025 reserva zonas sin licencia VT y suspende altas; además, tras la anulación del registro único estatal (NRUA, RD 1312/2024) por la STS 620/2026, manda el código autonómico canario. Para un activo hotelero o aparthotel ya autorizado, ese marco es neutro o positivo: limita la oferta competidora. La due diligence debe confirmar que la licencia es transferible y que el planeamiento permite el uso.
El yield real de tu activo canario, antes de firmar
Te montamos la cascada de euros del bruto al NOI con datos de mercado y de cartera, verificamos la licencia frente a la Ley 6/2025 y te decimos si el deal aguanta. Sin promesas redondas.