Cuando un inversor turístico pregunta "¿monto una SL o lo dejo a mi nombre?", casi siempre está haciendo la pregunta a medias. La pregunta completa es: ¿qué estructura paga menos impuestos sobre el beneficio que mi activo va a generar de forma recurrente, y cuál de ellas no me hace perder los tipos reducidos por una tecnicidad? Porque la trampa no es "SL sí o SL no". La trampa es montar una SL y que Hacienda la califique como entidad patrimonial, dejándote con la complejidad de una sociedad y la factura fiscal de quien no tiene actividad real.
Este artículo traduce la decisión a euros. Sin promesas de ahorro redondo: con los tipos vigentes, el requisito de persona empleada, la doble vía de la actividad económica en alquiler turístico y el cruce de eficiencia donde la SL empieza a tener sentido. Es, como todo en este cluster, una decisión de capital, no un truco fiscal.
Las tres formas de tributar la misma renta
Antes de elegir envoltorio, hay que ver qué tipo se aplica en cada uno. Estas son las tres rutas para un activo de alquiler turístico en España, con los tipos vigentes:
| Vía | Tributación del beneficio | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| Persona física | IRPF, base general | Progresivo, marginal hasta 47% |
| SL con actividad económica | Impuesto sobre Sociedades | 25% general · 24% pequeña empresa (2025) · 15% nueva creación |
| SL entidad patrimonial | Impuesto sobre Sociedades | 25%, sin tipos reducidos ni régimen PYME |
Fuente: Agencia Tributaria, 2025. El tipo de pequeña empresa baja al 23% en 2026 según el calendario de la reforma; la microempresa tributa en 2025 al 21%/22% por tramos.
La lectura rápida engaña: "25% < 47%, luego SL siempre". Falso. Ese 47% solo lo paga la parte del rendimiento que cae en el tramo superior del IRPF, y el 25% de Sociedades es sobre todo el beneficio. Además, sacar el dinero de la SL como dividendo vuelve a tributar en el socio. El ahorro real solo aparece cuando el beneficio es alto y se reinvierte dentro de la sociedad.
Qué es —y por qué duele— ser entidad patrimonial
Una sociedad es patrimonial cuando más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad económica (Agencia Tributaria, 2025). En cristiano: una SL que solo tiene pisos y cobra rentas sin una explotación real detrás. El castigo es triple:
Pierde el 15% de nueva creación
El tipo reducido para entidades nuevas no aplica a las patrimoniales. Montas la SL esperando el 15% y acabas en el 25%.
Fuera del régimen de reducida dimensión
No accede a las ventajas de empresa de reducida dimensión ni a la tributación de pequeña empresa. Tributa al tipo general.
Sin bonificaciones operativas
Quedan fuera las exenciones y deducciones pensadas para empresas que de verdad operan un negocio.
Es decir: el inversor que monta una SL "para pagar menos" y la deja como mero contenedor de ladrillo termina pagando lo mismo o más que el general, con coste de gestoría y Sociedades añadidos. La estructura solo paga si la sociedad es operativa.
La buena noticia para el turístico: la doble vía del artículo 27
Aquí el alquiler turístico juega con ventaja sobre el alquiler residencial tradicional. Hay dos caminos para que la renta sea actividad económica:
- Artículo 27.2 LIRPF — el empleado. El arrendamiento es actividad económica si cuentas con al menos una persona con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo. Es el test clásico.
- Artículo 27.1 LIRPF — los servicios tipo hotel. Si prestas servicios propios de la hostelería de forma continuada (recepción, limpieza durante la estancia, cambio de ropa, atención al huésped), la Dirección General de Tributos considera que hay actividad económica aunque no tengas empleado, porque ordenas medios para prestar un servicio.
El alquiler turístico bien operado —el que gestiona Bliss— encaja de forma natural en la segunda vía: hay servicios continuados, no solo entrega de llaves. Eso facilita que la SL sea operativa sin tener que contratar una persona a jornada completa solo para cumplir el papel. El matiz es clave y casi nadie lo explica: la mera entrega del piso amueblado con limpieza de entrada y salida NO es actividad económica; lo es la prestación de servicios hoteleros durante la estancia.
El cruce de eficiencia: ¿a partir de cuánto compensa la SL?
No hay un número mágico, pero sí una zona. Como cruce orientativo, la SL empieza a tener sentido a partir de unos 50.000-60.000 EUR de beneficio anual que se reinvierte, cuando tu marginal de IRPF ya está en tramos altos. Por debajo de eso, la persona física suele ganar por simplicidad: sin Sociedades, sin gestoría societaria, sin doble tributación al sacar el dinero.
La variable que casi siempre se olvida es el dividendo. La SL paga su 25% (o 24%/15%), pero cuando repartes el beneficio al socio, ese dividendo tributa otra vez en la base del ahorro del IRPF. Si tu plan es vivir de las rentas cada año, el doble peaje estrecha mucho el ahorro. Si tu plan es acumular y reinvertir para comprar más activos, la SL brilla porque el capital trabaja al tipo de Sociedades antes de salir.
Cascada de euros pre-firma: qué se queda en cada estructura
Esta es la cascada que nadie pone delante del inversor: del ingreso bruto al beneficio que de verdad llega a tu bolsillo, comparando persona física en tramo alto contra SL operativa que reinvierte. Cifras ilustrativas sobre un activo turístico de gama media, redondeadas para ver la mecánica.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso bruto anual (reservas) | 60.000 € |
| − Comisión de canal (OTA 15-18% / Tudesvío 10%) | −7.200 € |
| − Limpieza y lavandería | −6.000 € |
| − IBI, comunidad, seguros, suministros | −5.400 € |
| − Gestión profesional | −7.800 € |
| − CAPEX / amortización / vacíos | −3.600 € |
| = Beneficio antes de impuestos | 30.000 € |
| Impuesto vía persona física (marginal ~45%) | −13.500 € |
| Impuesto vía SL operativa reducida dimensión (~24%) | −7.200 € |
| Neto reinvertible si reinviertes en SL | 22.800 € vs 16.500 € |
Cifras ilustrativas. Mix de canales de referencia: Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6% (Lodgify, 2025). Tipos: Agencia Tributaria, 2025. La cifra de impuesto de persona física asume tramo alto; la de SL asume sociedad operativa que reinvierte sin reparto de dividendo. No es asesoramiento fiscal: el caso concreto cambia con tu marginal, tu CCAA y tu reparto.
La lección de la cascada es doble. Primero: el ahorro fiscal de la SL (aquí ~6.300 EUR/año) solo se materializa si reinviertes; si lo sacas como dividendo, ese hueco se reduce. Segundo, y más importante para tu retorno: la línea que más mueve el neto no es el impuesto, es la comisión de canal. Pasar de 18% de OTA a 10% de Tudesvío libera más euros que muchas optimizaciones fiscales. Por eso insistimos: primero la operativa, luego el envoltorio.
Bliss vs el discurso del "monta una SL y ahorras"
El mercado del inversor turístico está lleno de promesas redondas: "+40% de ingresos", "150% anual", "monta la sociedad y pagas la mitad". El problema es que casi nadie pone los números delante ni avisa de la trampa de la entidad patrimonial. Así enfocamos nosotros la decisión frente a la opacidad habitual:
| Criterio | Bliss Homes | Discurso "monta una SL y ahorras" |
|---|---|---|
| Punto de partida | Cascada de euros real del activo, después la estructura | El ahorro fiscal como gancho, sin números operativos |
| Riesgo entidad patrimonial | Se avisa y se diseña la sociedad para ser operativa | Rara vez se menciona; el cliente lo descubre con Hacienda |
| Cifras | Con fuente (AEAT, INE, Lodgify) y datos de cartera propia | Porcentajes redondos sin fuente ni método |
| Palanca de retorno nº1 | NOI: ocupación 87% y +34% vs media en cartera Bliss | Se vende el impuesto como si fuera el motor del retorno |
| Canal de venta | Tudesvío directo 10% vs 15-18% OTAs, sube el beneficio | No se toca; dependencia total de OTAs |
Los datos de cartera Bliss —ocupación media del 87%, ingreso +34% sobre la media de mercado y 5,0★ de valoración en Google— no son una promesa de mercado: son la prueba de que la palanca que de verdad mueve tu neto es la gestión, y que la estructura fiscal optimiza lo que esa gestión genera. La SL bien planteada es la guinda, no el pastel.
Checklist de decisión antes de constituir la sociedad
- ¿Mi beneficio anual recurrente supera ~50.000-60.000 EUR? Por debajo, la persona física suele ganar.
- ¿Voy a reinvertir o a repartir cada año? Reinvertir favorece la SL; repartir vía dividendo estrecha el ahorro.
- ¿Mi sociedad será operativa? Servicios tipo hotel (vía 27.1) o persona empleada a jornada completa (vía 27.2) para no caer en patrimonial.
- ¿Soy residente o no residente? El no residente tributa por IRNR y la decisión cambia según el convenio de doble imposición.
- ¿He cerrado primero la cascada de euros real? Optimizar la fiscalidad de un activo mal operado es maquillar pérdidas.
Para profundizar en el lado impositivo del activo, lee nuestra guía de fiscalidad del alquiler turístico (IVA, Sociedades e IRPF) y, si vas a por bloque entero, la diferencia entre apartamento turístico (AT) y vivienda de uso turístico (VUT), que también cambia el tratamiento de IVA. Para conectar estructura con retorno, el modelo financiero de inversión VT (NOI y flujo de caja) te da el marco completo, y el yield neto en vivienda turística desnuda la cascada del bruto al neto. Y si inviertes desde fuera de España, el caso del inversor extranjero no residente en vivienda turística cambia el cálculo de raíz: IRNR, sociedad española interpuesta y convenio de doble imposición.
Preguntas frecuentes
¿SL o persona física para alquiler turístico?
Depende del beneficio y de tu marginal de IRPF. La persona física tributa el rendimiento a la base general del IRPF, con un marginal que llega hasta el 47% (Agencia Tributaria, 2025). La SL paga Impuesto sobre Sociedades: 25% general, 24% para pequeña empresa en 2025 y 15% para entidades de nueva creación los dos primeros ejercicios con beneficio (Agencia Tributaria, 2025). Como cruce de eficiencia orientativo, a partir de unos 50.000-60.000 EUR de beneficio anual reinvertido la SL suele empezar a compensar, pero hay que sumar gestoría, Sociedades y el coste de sacar el dinero vía dividendo. Sin un beneficio recurrente alto, la persona física suele ser más simple y barata.
¿Qué es una entidad patrimonial?
Es la sociedad en la que más de la mitad del activo no está afecto a una actividad económica: básicamente, una SL que solo tiene inmuebles y cobra rentas sin estructura real de explotación (Agencia Tributaria, 2025). El problema es fiscal: la entidad patrimonial queda fuera del tipo reducido del 15% de nueva creación, no aplica el régimen de empresa de reducida dimensión y pierde las bonificaciones y exenciones pensadas para empresas operativas. Para un inversor turístico, caer en patrimonial significa pagar más impuestos por la misma renta.
¿Cuándo es actividad económica el alquiler turístico en IRPF?
Hay dos vías. El arrendamiento de inmuebles es actividad económica cuando se cuenta con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo (artículo 27.2 de la Ley del IRPF). Pero si prestas servicios propios de la industria hotelera de forma continuada (recepción, limpieza durante la estancia, cambio de ropa, atención al huésped), la Dirección General de Tributos considera que es actividad económica por la vía del artículo 27.1, sin necesidad de empleado. El alquiler turístico bien operado tiende a encajar en este segundo supuesto.
¿Cuándo compensa montar la SL fiscalmente?
Cuando hay beneficio recurrente alto que se reinvierte (no se reparte cada año) y tu marginal de IRPF ya está en los tramos altos. El diferencial entre el 47% marginal máximo de IRPF y el 25% (o 24%/15%) de Sociedades solo se materializa de verdad si el dinero se queda dentro de la sociedad trabajando. Si lo vas a sacar como dividendo, suma la tributación del ahorro del socio y el ahorro neto se estrecha. Como cruce orientativo, a partir de ~50.000-60.000 EUR de beneficio anual reinvertido empieza a tener sentido modelar la SL con un asesor fiscal.
¿Una SL con solo pisos turísticos es patrimonial?
No automáticamente. Si la SL presta servicios tipo hotel o tiene una persona empleada a jornada completa gestionando el alquiler, los inmuebles están afectos a una actividad económica y la sociedad no es patrimonial. Si solo tiene pisos y cobra rentas sin estructura ni servicios, sí puede calificar como entidad patrimonial y perder los tipos reducidos. La diferencia no la decide tener inmuebles, sino si hay una explotación real detrás.
¿Puedo deducir más gastos con la SL?
La SL con actividad económica deduce los gastos necesarios para obtener el ingreso (gestión, suministros, reparaciones, amortización, intereses de financiación) contra la base del Impuesto sobre Sociedades, y la SL con servicios hoteleros puede deducir el IVA soportado de reformas y suministros (Agencia Tributaria, 2025). La persona física con actividad económica también deduce gastos, pero arrastra el marginal del IRPF sobre el beneficio. La ventaja real de la SL no es deducir más, sino el tipo al que tributa el beneficio que reinviertes.
¿Y si soy inversor extranjero no residente?
El no residente tributa por IRNR sobre las rentas obtenidas en España, con reglas distintas a las del residente, y el debate SL operativa vs patrimonial se traslada a si interpone una sociedad española o invierte directamente. Es una decisión que conviene modelar caso a caso por el convenio de doble imposición aplicable. En Bliss tratamos este perfil de forma específica porque el tramo de inversor no residente suele quedar mal cubierto.
¿La estructura fiscal cambia mucho la rentabilidad neta?
Sí, pero después de la operativa. Pasar de tributar al 47% marginal a un 24%-25% de Sociedades sobre el beneficio reinvertido mueve varios puntos del retorno a largo plazo. Pero la palanca número uno sigue siendo el NOI: ocupación, ADR, canal de venta y control de gastos. La estructura optimiza lo que la gestión genera; no convierte un activo mal operado en uno rentable. Por eso recomendamos cerrar primero la cascada de euros real y luego elegir el envoltorio fiscal.
Las cifras fiscales de este artículo proceden de la Agencia Tributaria; el dato de actividad económica por servicios hoteleros se apoya en la doctrina de la Dirección General de Tributos sobre el artículo 27 de la Ley del IRPF. Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento fiscal: contrasta siempre tu caso con un asesor.
Decide la estructura con los números delante
Modelamos la cascada de euros real de tu activo turístico —canal, gastos, NOI— y la estructura fiscal que mejor la acompaña: persona física, SL operativa o no residente. Sin promesas redondas, con fuentes y con datos de nuestra propia cartera.