Si está pensando en comprar un activo turístico en España y le preocupa qué fue de la Golden Visa, la respuesta corta es esta: como vía para conseguir residencia comprando inmuebles, ya no existe. La pregunta útil para un inversor no es si vuelve, sino qué cambia en su tesis cuando el sello de residencia desaparece de la ecuación. Spoiler: menos de lo que parece, porque el activo turístico bien gestionado nunca debió comprarse por el visado.
Este artículo separa el dato del ruido: qué se derogó exactamente, qué sigue vivo, qué alternativas legales quedan para captar capital extranjero no residente, y qué ha pasado de verdad con la demanda de activos prime un año después. Todo con fuente y año inline, como hacemos siempre.
Qué se derogó exactamente: la Ley Orgánica 1/2025
La Golden Visa —técnicamente, el visado y autorización de residencia para inversores— se introdujo en 2013 (Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores) para atraer capital en plena crisis. Su vía más usada permitía obtener residencia con una inversión inmobiliaria de al menos 500.000 €.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, derogó esa figura. La eliminación surte efectos desde el 3 de abril de 2025 (Fuente: La Moncloa, 02-04-2025). Desde esa fecha no se admiten nuevas solicitudes por ninguna de las vías de la Golden Visa, incluida la inmobiliaria.
El matiz que importa para quien ya está dentro: la derogación es prospectiva, no retroactiva. Las autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025 siguen vigentes, y los expedientes presentados antes de esa fecha se tramitan conforme a la norma anterior (Fuente: conceptosjuridicos.com, 2025).
Qué sigue vigente: visados concedidos y renovaciones
Si usted —o un cliente al que asesora— ya tiene una Golden Visa concedida, no la pierde. Puede mantenerla y renovarla siempre que siga cumpliendo los requisitos que la generaron, lo que normalmente implica conservar la inversión que dio origen al permiso (Fuente: conceptosjuridicos.com, 2025).
En la práctica esto crea dos universos: el de los titulares actuales, con un régimen estable que conviene no romper por descuido (vender el activo origen sin planificar la renovación puede comprometer el permiso), y el de los nuevos inversores, para quienes la vía simplemente no está disponible. Si su tesis dependía de obtener residencia vía compra, hay que reescribirla con las figuras que sí existen.
Las alternativas vivas para captar capital extranjero no residente
Que desaparezca la Golden Visa no cierra España al inversor extranjero. Quedan vías de residencia que no se compran con inmuebles, sino que se acreditan con actividad o renta. Las tres relevantes:
Visado de nómada digital
Regulado por la Ley 28/2022 (Ley de Startups). Para no comunitarios que trabajan en remoto para empresas fuera de España. Renta mínima ~200% del SMI: ~31.752 € anuales en 2025. Permite tributar como no residente (IRNR) a tipo fijo del 24% hasta 600.000 € de base, frente al IRPF progresivo. Validez de 3 años, renovable (Fuente: Ley 28/2022; análisis sectorial, 2025).
Visado no lucrativo
Para quien acredita rentas pasivas suficientes (pensiones, rendimientos de capital) sin trabajar en España. No exige inversión inmobiliaria. Encaja con el perfil patrimonialista que vive parte del año aquí.
Visado de emprendedor
Para proyectos empresariales de interés económico o innovador, con informe favorable de ENISA. Más exigente, pero abierto a quien quiere operar —no solo poseer— un negocio en España, incluido el hotelero o de alojamiento.
La conclusión operativa: la residencia y la inversión turística son ahora dos decisiones separadas. Se elige el visado por el perfil personal y se elige el activo por su retorno. Mezclarlas, como hacía la Golden Visa, era lo que distorsionaba precios en el segmento de 500.000 € justos.
Qué pasó de verdad con la demanda prime un año después
El argumento político para derogar la Golden Visa era enfriar el mercado. La evidencia a un año vista es tozuda: ni los precios bajaron ni la especulación se frenó. Los expertos lo avisaron: la figura tenía un impacto marginal sobre el mercado inmobiliario en su conjunto.
En el segmento alto, el dato es aún más claro. En 2025, el tramo de lujo (compraventas >500.000 €) superó por primera vez el 12% de las viviendas adquiridas por extranjeros —en plena urgencia por cerrar antes de que la Golden Visa expirara (Fuente: El País, 23-05-2026). Es decir: el capital extranjero prime sigue entrando, ahora movido por retorno y diversificación patrimonial, no por la residencia.
Lo que sí se observa es un ajuste de composición: las compras de vivienda por extranjeros se moderaron en el segundo semestre de 2025 (−4,4% interanual) tras el cierre de la vía inversora (Fuente: Observatorio Inmobiliario / Registradores, 2025). Un reequilibrio, no un éxodo. Para el inversor profesional, el mensaje es que la demanda estructural —apoyada en el récord turístico— no depende de un sello migratorio.
Cómo afecta esto al underwriting de un activo turístico
Si la residencia ya no es parte del retorno, el activo tiene que justificarse solo. Y ahí es donde el inversor que compraba "para el visado" descubre que pagaba una prima por algo que no producía caja. La buena noticia: un activo turístico bien gestionado renta por sí mismo. La menos buena: el bruto que venden los anuncios casi nunca es el neto que llega al bolsillo. Esta es la cascada honesta sobre un ejemplo de vivienda turística de 500.000 € que generaba el antiguo umbral Golden Visa:
| Concepto | Importe anual | Acumulado |
|---|---|---|
| Ingreso bruto por alquiler (ej. ocupación buena) | 40.000 € | 40.000 € |
| − Comisión canal OTA (~15–18%) | −6.400 € | 33.600 € |
| − Limpieza y consumibles | −4.500 € | 29.100 € |
| − IBI + comunidad + seguros | −3.200 € | 25.900 € |
| − Gestión profesional | −4.000 € | 21.900 € |
| − CAPEX, mantenimiento y vacíos | −3.300 € | 18.600 € |
| NOI / yield neto sobre 500.000 € | ≈ 18.600 € → 3,7% neto | |
Ejemplo ilustrativo con estructura de costes habitual; cifras de partida según gestión real. La rentabilidad vacacional bruta del 6–10% suele caer al 3–7% neto tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). El no residente añade IRNR sobre el rendimiento, a integrar en el modelo. Para construir esta cuenta paso a paso, vea cómo calcular el yield neto de una vivienda turística.
La palanca que mueve esa cifra es la gestión. Bajar la dependencia de OTAs es la más directa: nuestro canal directo Tudesvío cobra un 10% de comisión frente al 15–18% de Airbnb o Booking (datos internos Bliss), y cada punto recuperado va entero al NOI. En la cascada de arriba, pasar la mitad de las reservas por canal directo recupera fácilmente 2.000–3.000 € al año sobre el mismo bruto.
Bliss frente a la opacidad del sector inversor
El mercado de captación de inversor turístico está lleno de promesas redondas sin método: "+40% de ingresos", "150% anual", "1.800 € netos garantizados" —siempre sin fuente, sin comisión publicada y sin la cascada que llevaría del titular al neto real. Nuestra diferencia es estructural:
| Criterio | Bliss Homes | Captadores con canon fijo / claims redondos |
|---|---|---|
| Cifra que ve el inversor | Cascada de euros pre-firma, del bruto al NOI | Bruto inflado o "X% anual" sin método |
| Comisión | Publicada; Tudesvío 10% vs 15–18% OTAs | No publicada / opaca |
| Captura de upside | Modelo mixto suelo + reparto | Canon fijo = techo de rentabilidad |
| Riesgo regulatorio | Mapeado por CCAA (LPH, NRUA, fiscalidad) | Genérico o ausente |
| Tramo intermedio (1–10 uds, rural, no residente) | Cubierto | Ignorado por los grandes |
La prueba está en la cartera: 44 propiedades en gestión, 87% de ocupación media y +34% de ingreso frente a la media del mercado (datos internos Bliss). Para el inversor extranjero no residente, eso se traduce en un activo que rinde sin depender de un sello migratorio que ya no se concede.
Qué hacer ahora si es inversor extranjero
Tres movimientos concretos tras la derogación:
1 · Desacople residencia y activo
Elija la vía migratoria por su perfil (nómada digital, no lucrativo, emprendedor) y el activo por su retorno. No pague prima por un visado inexistente.
2 · Modele en neto, no en bruto
Exija la cascada pre-firma con IRNR incluido. Si quien le vende el activo no se la enseña, está vendiendo el bruto. Revise antes la fiscalidad del alquiler turístico según su estructura.
3 · Mapee el riesgo regulatorio
El código autonómico (VUT/VV/HUT) manda tras la anulación del registro único estatal por STS 620/2026. Elija mercado con la geografía de demanda y normativa en la mano, no por la foto.
Para profundizar en la operativa específica del capital extranjero, vea nuestra guía del inversor extranjero no residente en vivienda turística, y la página de inversión turística con los modelos de gestión y renta garantizada que ofrecemos.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la Golden Visa en España?
No. Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, no se admiten nuevas solicitudes de Golden Visa por ninguna de sus vías, incluida la inmobiliaria de 500.000 €. La figura está derogada para nuevos inversores (La Moncloa, 2025).
¿Cuándo se derogó la Golden Visa?
La derogación se aprobó con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y surte efectos desde el 3 de abril de 2025. A partir de esa fecha dejó de poder solicitarse el visado de residencia para inversores (La Moncloa, 02-04-2025).
¿Qué pasa con los visados ya concedidos?
Siguen vigentes. La derogación no tiene efecto retroactivo: las autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025 se mantienen y pueden renovarse mientras el titular siga cumpliendo los requisitos (mantener la inversión, entre otros). Los expedientes presentados antes de esa fecha se tramitan con la norma anterior (conceptosjuridicos.com, 2025).
¿Qué alternativas hay para el inversor extranjero?
Para residir en España sin la Golden Visa quedan el visado de nómada digital (Ley 28/2022, renta mínima ~200% del SMI, ~31.752 € anuales en 2025, con opción de IRNR al 24%), el visado no lucrativo (rentas pasivas suficientes, sin trabajar en España) y el visado de emprendedor para proyectos innovadores. Ninguno se obtiene comprando inmuebles: la inversión turística rinde por su retorno, no por dar residencia.
¿Tiene efecto retroactivo la derogación?
No. La Ley Orgánica 1/2025 deroga la Golden Visa de forma prospectiva: solo afecta a las solicitudes a partir del 3 de abril de 2025. Las visas concedidas y las solicitudes presentadas antes de esa fecha conservan su validez y siguen su tramitación bajo la norma anterior (conceptosjuridicos.com, 2025).
¿Afecta a la demanda de activos prime?
Marginalmente. Un año después de la derogación, los precios de la vivienda siguieron subiendo y el segmento de lujo (>500.000 €) superó por primera vez el 12% de las viviendas compradas por extranjeros en 2025 (El País, 23-05-2026). La Golden Visa tenía un peso pequeño en el mercado real: la compra de prime por capital extranjero sigue, ahora movida por retorno y diversificación, no por la residencia.
Fuentes oficiales: nota de prensa de La Moncloa sobre el fin de la Golden Visa (02-04-2025) y texto de la Ley Orgánica 1/2025 en el BOE.
Antes de firmar, vea el neto real
Si es inversor —residente o no— y evalúa un activo turístico en España, le entregamos la cascada de euros pre-firma con fiscalidad y riesgo regulatorio incluidos. Sin promesas redondas: solo el NOI que llega a su bolsillo.