Para el inversor profesional, la fiscalidad no es un trámite de cierre de ejercicio: es una variable del underwriting. Dos activos idénticos —mismo ingreso bruto, misma ocupación— rinden distinto en mano según cómo tributen. Y la calificación fiscal del alquiler turístico está rodeada de mitos: que «siempre lleva 21% de IVA» (falso), que «conviene siempre la sociedad» (depende), que «el contrato decide la figura fiscal» (lo deciden los hechos). Este artículo desmonta esos mitos con la norma vigente y traduce cada concepto a la cifra que afecta a tu retorno.
La regla que ordena todo lo demás es simple: la fiscalidad del alquiler turístico se decide por los servicios que prestas, no por la etiqueta autonómica del activo (VUT, VV, HUT, AT). Esa frontera —prestar o no servicios propios de la hostelería— marca el IVA, marca el IRPF y condiciona si tiene sentido una sociedad. Empecemos por ella.
IVA: la frontera de los «servicios tipo hotel»
El alquiler turístico de vivienda está, por defecto, exento de IVA. Cuando el operador se limita a entregar las llaves y a limpiar a la entrada y a la salida, Hacienda equipara la operación al arrendamiento de vivienda y no se repercute IVA (Agencia Tributaria, 2025).
La cosa cambia si prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia. Entonces la operación pasa a tributar al 10% de IVA como establecimiento de hospedaje —el mismo tipo reducido que un hotel—, no al 21% que mucha gente asume por error (Agencia Tributaria, 2025). Qué cuenta y qué no:
Sí son servicios tipo hotel (→ IVA 10%)
Recepción y atención al cliente permanente o continuada; limpieza periódica del alojamiento durante la estancia; cambio periódico de ropa de cama y baño; lavandería, custodia de equipaje, prensa, comidas y otros análogos a los de un hotel.
No son servicios tipo hotel (→ exento)
Limpieza y cambio de ropa solo a la entrada y a la salida; entrega de llaves y check-in; mantenimiento de zonas comunes y reparaciones; asistencia técnica puntual. Nada de esto, por sí solo, te saca de la exención.
La lista de servicios «extrahoteleros» que disparan el 10% está definida por la Administración pero no es cerrada: la clave es si hay una atención al huésped continuada equiparable a la hotelera. Para el inversor, esto tiene una lectura de doble filo. Salir de la exención obliga a repercutir el 10% al huésped, sí —pero también habilita la deducción del IVA soportado en reformas, mobiliario, suministros y servicios. En un activo con CAPEX elevado (una reconversión, un edificio que reformas entero), esa deducción puede compensar de sobra el coste de gestionar el IVA.
El cambio de 2028: la exención tiene fecha de caducidad
El marco que acabas de leer no es permanente. La Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025 («IVA en la era digital») reforma el régimen de los alquileres de corta duración: a partir del 1 de julio de 2028, los alojamientos de hasta 30 noches a una misma persona quedarán sujetos a IVA con independencia de que se presten o no servicios hoteleros, por considerar que cumplen una función similar a la del sector hotelero (Directiva UE 2025/516; BDO, 2025).
La directiva refuerza además el papel recaudador de las plataformas: salvo que el anfitrión les facilite su número de IVA y declare que repercutirá el impuesto, será la propia plataforma quien recaude el IVA en nombre propio. Para el inversor que está haciendo números a 5–7 años (el horizonte típico de un activo turístico), esto no es una nota a pie de página: es un cambio de coste estructural que conviene incorporar al modelo financiero hoy, no en 2028.
IRPF: rendimiento del capital o de actividad económica
En sede de IRPF, la misma frontera de los servicios decide cómo tributa la persona física:
- Sin servicios hoteleros → rendimiento del capital inmobiliario. Se integra en la base general y tributa por los tramos del IRPF (marginal que llega al 47% en la mayoría de territorios). Importante: no aplica la reducción del 50%/60% del alquiler de vivienda habitual (Agencia Tributaria, 2025).
- Con servicios hoteleros o con ordenación profesional de medios → rendimiento de actividad económica, con sus propias reglas de gastos deducibles y obligaciones formales.
El detalle de la reducción importa más de lo que parece. Mucho propietario asume que su alquiler turístico goza de la rebaja del residencial; no es así. El rendimiento neto del turístico tributa íntegro en la base general. Lo que sí puedes restar son los gastos deducibles (intereses de financiación, IBI, comunidad, suministros, amortización, reparaciones, comisiones de gestión y canales), y prorratearlos por los días de afectación a la actividad.
Sociedad vs persona física: cuándo cruza la línea
La pregunta que se hace todo inversor cuando el portfolio crece: ¿monto una SL? La aritmética básica enfrenta el tipo progresivo del IRPF (hasta 47% marginal) con el tipo fijo del Impuesto de Sociedades. Tipos de IS para 2025 (Agencia Tributaria, 2025):
| Tipo de entidad | Tipo IS 2025 |
|---|---|
| General | 25% |
| Reducida dimensión (cifra negocios <10 M€) | 24% (transitorio 2025; baja hasta 20%) |
| Microempresa (<1 M€) | 21% hasta 50.000 € · 22% el resto (transitorio 2025) |
| Entidad de nueva creación (primeros ejercicios con base positiva) | 15% |
Fuente: Agencia Tributaria, 2025. Persona física: base general IRPF, marginal hasta 47% según territorio.
Como regla práctica, a partir de unos 50.000–60.000 € de beneficio anual la sociedad suele empezar a compensar —pero con tres condiciones que el inversor novato pasa por alto:
1. Actividad económica, no patrimonial
Si la SL es una mera tenedora de inmuebles sin actividad, se considera entidad patrimonial y pierde ventajas fiscales relevantes. La explotación turística con gestión profesional ayuda a sostener la actividad económica.
2. Doble tributación al repartir
El beneficio tributa primero en la SL (IS) y otra vez al sacarlo como dividendo en el IRPF del socio. La ventaja real aparece cuando reinviertes, no cuando consumes todo el beneficio cada año.
3. Costes de estructura
Constitución, contabilidad, cuentas anuales, asesoría: la SL tiene un coste fijo anual. Por debajo de cierto volumen, ese coste se come la diferencia de tipo.
Es una decisión a modelar caso a caso, no por defecto. Profundizamos en el detalle —incluido el requisito de persona empleada y la diferencia entre SL patrimonial y de actividad— en SL patrimonial o actividad económica en alquiler turístico.
No residentes: el IRNR y sus dos tipos
El inversor extranjero no residente no tributa por IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con una diferencia que pesa en el neto:
- Residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein: 19% sobre el rendimiento neto (pueden deducir gastos) (Agencia Tributaria, 2025).
- Residentes fuera de ese ámbito: 24% sobre el ingreso bruto, sin deducción de gastos.
A esto se suma la imputación de renta por los días en que el inmueble no está alquilado. Para un fondo o family office con socios fuera de la UE, esa imposibilidad de deducir gastos sobre base bruta puede cambiar la tesis de inversión por completo —otra razón para resolver la estructura antes de firmar. Lo desarrollamos en la guía del inversor extranjero no residente en vivienda turística.
La cascada de euros: cuánto cambia el neto según la figura fiscal
Aquí está la lectura que de verdad importa para asignar capital. Tomamos un piso turístico con 40.000 € de ingreso bruto anual y bajamos hasta el beneficio en mano según tres calificaciones fiscales. Las cifras de gasto operativo son ilustrativas (estimación sectorial); lo que demuestra la tabla es cómo la figura fiscal mueve el resultado final.
| Concepto | Persona física sin servicios |
SL actividad económica |
No residente fuera UE |
|---|---|---|---|
| Ingreso bruto anual | 40.000 € | 40.000 € | 40.000 € |
| − Comisión canal (OTA 15–18% / Tudesvío 10%) | −5.200 € | −5.200 € | −5.200 € |
| − Limpieza y lavandería | −4.000 € | −4.000 € | −4.000 € |
| − IBI, comunidad, suministros, seguros | −3.500 € | −3.500 € | −3.500 € |
| − Gestión profesional | −4.800 € | −4.800 € | −4.800 € |
| − CAPEX / vacíos / mantenimiento | −2.500 € | −2.500 € | −2.500 € |
| = Beneficio antes de impuestos | 20.000 € | 20.000 € | — |
| Base imponible | 20.000 € (base general) | 20.000 € | 40.000 € (bruto, sin gastos) |
| Impuesto | ≈ −5.200 € (tramos IRPF) | −5.000 € (IS 25%) | −9.600 € (IRNR 24% s/ bruto) |
| = Neto en mano | ≈ 14.800 € | 15.000 € (en la SL) | ≈ 10.400 € |
Ejemplo ilustrativo. Gastos operativos = estimación sectorial; tipos fiscales = Agencia Tributaria, 2025. El neto de la SL no contempla aún la tributación del dividendo al socio. El caso «no residente UE» tributaría al 19% sobre neto, próximo al de persona física.
Tres lecturas de inversor. Primera: el no residente fuera de la UE pierde casi un tercio del neto frente al residente, simplemente por no poder deducir gastos —no por el activo, sino por la estructura. Segunda: la diferencia IRPF vs IS aquí es pequeña porque el beneficio es modesto; multiplica el portfolio y la SL despega. Tercera, la que más controlas: cada euro de comisión de canal que recortas cae directo al neto, antes de impuestos. Por eso el canal directo pesa tanto en la tesis.
El wedge Bliss: transparencia fiscal y canal que protege el neto
La fiscalidad no la fija la gestora —la fija la ley—, pero sí cambia cuánto de tu bruto llega al neto sobre el que tributas. Ahí es donde una gestión que recorta comisiones de canal y que te enseña la cascada completa antes de firmar marca la diferencia frente al «yield bruto» redondo que venden los anuncios.
| Criterio | Bliss Homes | Gestora opaca / canon fijo |
|---|---|---|
| Cascada de euros pre-firma (bruto → neto fiscal) | Sí, con fuente por cifra | Yield bruto redondo, sin desglose |
| Comisión de canal directo | Tudesvío 10% (vs 15–18% OTAs) | Dependencia OTA o comisión no publicada |
| Modelo de reparto | Suelo R2R + reparto que captura upside | Canon fijo con techo de rentabilidad |
| Calificación IVA/IRPF según servicios reales | Se modela antes de comprar | Se descubre con el primer ejercicio |
| Reporting mensual con neto real | Owner statements detallados | Liquidación opaca o anual |
Sobre datos reales: Bliss gestiona 44 propiedades con una ocupación media del 87% e ingresos +34% sobre la media de mercado (datos internos Bliss), apoyada en pricing dinámico y en el canal directo Tudesvío al 10% de comisión —no gratis, pero por debajo del 15–18% de las OTAs. Cuanto más cae la comisión de canal, mayor el bruto que llega a la base sobre la que tributas, y mayor el neto en mano.
Para encajar la pieza fiscal con el resto del análisis, conviene leer también AT vs VUT: qué figura conviene a tu edificio —donde la categorización del activo cambia el IVA deducible— y meter los tipos fiscales correctos en el modelo de la due diligence pre-firma del piso turístico. Si lo que valoras es un activo de mayor tamaño, el bloque fiscal se integra en la tesis de inversión turística y, para edificios completos, en nuestra página de edificios.
Preguntas frecuentes
¿Lleva IVA el alquiler turístico?
Depende de los servicios. Si solo entregas las llaves y limpias a la entrada y la salida, la operación se equipara al alquiler de vivienda y está exenta de IVA. Si prestas servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa periódico, etc.), pasas a tributar al 10% de IVA como establecimiento de hospedaje, no al 21% (Agencia Tributaria, 2025).
¿Qué es servicio tipo hotel a efectos de IVA?
Son los servicios que la Agencia Tributaria considera propios de la industria hotelera prestados durante la estancia: recepción y atención permanente al cliente, limpieza periódica del alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y servicios análogos (lavandería, custodia de maletas, comidas). La limpieza y el cambio de ropa solo a la entrada y a la salida NO cuentan como servicio hotelero (Agencia Tributaria, 2025).
¿Qué cambia en 2028?
La Directiva (UE) 2025/516, de 11 de marzo de 2025, sujeta a IVA a partir del 1 de julio de 2028 los alojamientos de corta duración (hasta 30 noches a una misma persona) con independencia de que prestes o no servicios hoteleros, por considerar que cumplen una función similar a la del sector hotelero. Además, refuerza el papel recaudador de las plataformas digitales. La exención de IVA del alquiler turístico sin servicios tiene, por tanto, fecha de caducidad (Directiva UE 2025/516, BDO, 2025).
¿Cómo tributa en IRPF el alquiler turístico de una persona física?
Si alquilas sin servicios hoteleros, el rendimiento es del capital inmobiliario y se integra en la base general del IRPF, tributando por los tramos del impuesto (marginal hasta el 47% en la mayoría de territorios), sin derecho a la reducción del 50% o 60% que aplica al alquiler de vivienda habitual. Si prestas servicios hoteleros y/o ordenas medios de forma profesional, pasa a ser rendimiento de actividad económica (Agencia Tributaria, 2025).
¿Cuándo compensa tributar por sociedad en lugar de como persona física?
El tipo del IRPF es progresivo y puede llegar al 47% marginal, mientras que el Impuesto de Sociedades es del 25% general, 24% en reducida dimensión y 21/22% en microempresa (tipos transitorios 2025) (Agencia Tributaria, 2025). Como regla práctica, a partir de unos 50.000–60.000 € de beneficio anual la sociedad suele empezar a ser más eficiente, pero solo si la SL realiza actividad económica (no entidad patrimonial) y se internalizan los costes de constitución, contabilidad y la doble tributación al repartir dividendos. Es una decisión que conviene modelar caso a caso.
¿Cómo tributa un propietario no residente?
Un no residente tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein aplican el 19% sobre el rendimiento neto y pueden deducir gastos; residentes fuera de ese ámbito aplican el 24% sobre el ingreso bruto, sin deducción de gastos. Además existe imputación de renta por los días en que la vivienda no está alquilada (Agencia Tributaria, 2025).
¿Tengo que repercutir el IVA del 10% al huésped o lo asumo yo?
El IVA lo soporta el huésped: tú lo repercutes en la factura, lo recaudas y lo ingresas en Hacienda mediante el modelo 303. A cambio, al estar en régimen de IVA puedes deducirte el IVA soportado en reformas, mobiliario, suministros y servicios afectos. Por eso, en activos con CAPEX alto, la condición de actividad con servicios y deducción de IVA puede ser ventajosa pese a repercutir el 10%.
¿Quién decide la calificación fiscal, yo o Hacienda?
La califica Hacienda según los hechos: lo que importa es qué servicios prestas de verdad y cómo está organizada la actividad, no la etiqueta del contrato ni la figura autonómica (VUT, VV, HUT, AT). Por eso la fiscalidad debe decidirse antes de firmar la compra y diseñarse junto al modelo de explotación; corregirla después es caro y a veces imposible.
Modela la fiscalidad antes de firmar, no después
Te calculamos el IVA, el IRPF/IS y la cascada de euros hasta el neto en mano de tu operación concreta, con cada cifra anclada a fuente. Sin promesas redondas: números que aguantan una due diligence.
Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal individualizado. Antes de tomar decisiones, contrasta tu caso con un asesor fiscal y la normativa vigente de tu comunidad autónoma.