Modelo financiero de una inversión VT: del ADR al NOI

Casi todas las inversiones turísticas que salen mal comparten el mismo origen: un número bruto que nunca se tradujo a euros en mano. El anuncio prometía un 9% bruto, el vendedor enseñó tres meses de verano llenos, y nadie construyó la pro-forma completa antes de la oferta. El modelo financiero existe precisamente para eso: forzar la conversación del ingreso bruto al NOI (beneficio operativo neto) y, de ahí, al flujo de caja real después de deuda e impuestos.

Este artículo no es teoría de Excel. Es la secuencia exacta que usamos en Bliss antes de recomendar una compra: cuatro bloques —ingreso, gastos, NOI y deuda— anclados a datos de mercado con fuente y a cifras de cartera real. Y, sobre todo, el paso que casi nadie hace: el stress test que comprueba si el activo sobrevive a un mal año.

1. El ingreso: ADR × noches vendidas, no la tarifa de agosto

La primera línea del modelo es el ingreso por alojamiento, y es donde más se infla. El error clásico es multiplicar la tarifa de temporada alta por 365 noches. La realidad: el ingreso es el ADR (tarifa media diaria) multiplicado por las noches efectivamente vendidas, que dependen de la ocupación anual.

Las referencias de mercado de 2025 ponen el listón en su sitio. El ADR vacacional medio en España fue de 165,49 € (+2,8%) con una ocupación media del 56,6% (Lodgify, 2025). Pero el promedio esconde tipologías muy distintas: las villas y casas promediaron 256,6 €/noche y los apartamentos turísticos 139 €/noche (Lodgify, 2025). Modela tu activo con el comparable de su categoría y su barrio, no con el agregado nacional.

Para activos tipo aparthotel u hotel, el benchmark de ingreso por unidad disponible es el RevPAR, que combina precio y ocupación en una sola cifra: 125,4 € en 2025 (+5,5%), con un ADR hotelero de 166,1 € y una ocupación del 75,5% (STR-Cushman & Wakefield, 2025). Para el primer año, aplica además una rampa de arranque: la ocupación rara vez llega a su nivel estabilizado desde el mes uno.

2. La cascada de euros pre-firma: del bruto al NOI

Aquí vive el corazón del modelo y el wedge de Bliss: bajar el ingreso bruto al neto, línea a línea, en euros, antes de firmar. Un ejemplo ilustrativo de un apartamento turístico de gama media —ADR 139 €, ocupación 56,6%— deja el siguiente recorrido. Las cifras de gasto son ilustrativas (estimación sectorial); las de ingreso usan el comparable de apartamento Lodgify 2025.

Ingreso modelado con ADR de apartamento turístico 139 € y ocupación 56,6% (Lodgify, 2025). Líneas de gasto ilustrativas; los gastos operativos rondan el ~70% del bruto en una VT bien gestionada (estimación sectorial). Ejemplo orientativo, no una garantía de resultado.

La lectura es incómoda y necesaria: de un bruto de casi 29.000 €, el NOI se queda en torno al 36%. Es coherente con el patrón sectorial de que un bruto vacacional del 6-10% suele caer a un neto del 3-7% tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Quien razona sobre el bruto paga de más por el activo; quien razona sobre el NOI compra con criterio.

3. El canal de venta: la línea que más mueve el NOI

Dentro de la cascada, la comisión de canal merece capítulo propio porque cada punto que recuperas cae casi entero al NOI. El mix vacacional medio en España es Booking 54,3%, Airbnb 26,7% y directo 17,6% (Lodgify, 2025), y las OTAs cobran del 15% al 18% por reserva. Esa comisión no es un gasto fijo inevitable: es una palanca.

El canal directo propio de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% (no es gratis) frente al 15-18% de las OTAs. Sobre el ingreso bruto del ejemplo, mover diez puntos de cuota desde OTA a directo libera cientos de euros anuales que van íntegros al beneficio. En el modelo, esto se traduce en una línea de comisión más baja y un NOI más alto sin tocar la ocupación ni el ADR: pura eficiencia de distribución.

4. La deuda: separar el rendimiento del activo del de tu capital

Hasta aquí el NOI mide el rendimiento del activo, sin deuda. El siguiente bloque introduce el apalancamiento, que amplifica el retorno sobre tus fondos propios cuando el yield del activo supera el coste de la deuda, y lo destruye cuando ocurre lo contrario. Por eso un buen modelo mantiene dos cifras separadas:

La regla operativa: el deal solo es sólido si el activo aguanta una subida del tipo de interés sin entrar en flujo de caja negativo. Si el cash flow después de hipoteca depende de que el Euríbor no se mueva, no tienes una inversión, tienes una apuesta de tipos.

5. El stress test: el escenario base no basta

La pro-forma del vendedor siempre es la versión optimista. El stress test consiste en recalcular el modelo con supuestos peores y comprobar que el activo sigue de pie. Tres palancas, mínimo:

Ocupación base de referencia: Lodgify, 2025. Deltas del escenario pesimista: criterio de prudencia del inversor (estimación).

Un deal de calidad es el que tiene un escenario base atractivo y un escenario pesimista todavía viable. Si el pesimista entra en pérdidas, el margen de error es nulo: cualquier imprevisto —una temporada floja, una derrama, una subida de tipos— te lleva a aportar caja. La competencia que vende "+40%" o "150% anual" sin publicar su método no resiste ni el primer recálculo conservador.

6. La gestión como variable del modelo, no como nota al pie

El modelo trata la gestión como una línea de coste, pero su efecto real es bidireccional: una buena gestión sube el ingreso y baja la fuga. En cartera real, Bliss opera con una ocupación del 87% e ingresos un 34% por encima de la media de mercado (datos internos Bliss), apoyándose en pricing dinámico (Pricelabs), PMS (Lodgify) y el canal directo Tudesvío. Trasladado a la pro-forma, eso significa más noches vendidas, mejor ADR y menos comisión de OTA: las tres palancas que más mueven el NOI, las tres a la vez.

Por eso el modelo no debe asumir la ocupación media del mercado como techo. Asume la media para el escenario pesimista, y deja que la gestión profesional sea la diferencia que separa el caso base del optimista —documentada, no prometida.

7. Bliss vs. el contenido de inversión al uso

El inversor profesional ya ha visto demasiados modelos que empiezan y acaban en el bruto. Esto es lo que cambia cuando el modelo se construye con método y datos auditables:

Frente al canon fijo de operadores tipo Limehome, que pone techo a tu upside, el modelo mixto de Bliss combina un suelo (renta garantizada en R2R) con un reparto que captura la subida cuando el activo rinde por encima. El modelo financiero no es solo un Excel de due diligence: es también el contrato bajo el que se reparte lo que ese Excel proyecta.

Si quieres profundizar en piezas concretas del modelo, estos artículos las desarrollan: la cascada de euros del yield neto en vivienda turística, el cap rate para valorar un apartamento turístico a partir del NOI, la rentabilidad real de un edificio turístico y la elección de estructura entre SL patrimonial o actividad económica y, si inviertes desde fuera de España, las particularidades fiscales del inversor extranjero no residente. Para la tesis y los servicios completos, la página de inversión turística y la de servicios.