La pregunta ya no es por el pasaporte
Durante una década, buena parte del capital extranjero que entró en turístico ibérico lo hizo con una mano en la calculadora y la otra en el permiso de residencia. Eso se acabó. España suprimió por completo su Golden Visa el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025: ya no se concede residencia por comprar un inmueble de más de 500.000 € (Fuente: La Moncloa, 2025). Portugal se le adelantó: desde octubre de 2023 la compra de vivienda dejó de ser una vía elegible para su Golden Visa, dentro del paquete Mais Habitação (Fuente: Global Citizen Solutions, 2025-2026).
Quitado el incentivo migratorio, la elección entre España y Portugal vuelve a su sitio: ¿dónde renta más el capital, con menos riesgo y mejor estructura fiscal? Es una decisión de asignación de capital, no de visado. Y ahí los dos países compiten de verdad, con perfiles distintos.
Residencia por inversión: qué queda en cada país
Conviene separar dos cosas que el marketing inmobiliario suele mezclar: invertir en turístico y obtener residencia. Hoy ya no van de la mano vía ladrillo en ninguno de los dos.
En España, la Golden Visa está muerta para todos sus supuestos —inmueble, depósito, deuda pública—; quedan vías ordinarias de residencia (no lucrativa, emprendedores, nómada digital) que no dependen de comprar una vivienda turística. En Portugal, la Golden Visa sigue viva, pero solo por rutas distintas al ladrillo: la más usada es la inversión en fondos regulados desde 500.000 €, con otras opciones que arrancan en cifras menores (Fuente: D7visa / Global Citizen Solutions, 2025-2026). Para residencia pasiva sin inversión grande, el visado D7 portugués sigue siendo de los más accesibles de Europa por su bajo umbral de renta exigido (estimación sectorial).
Traducción para el inversor: si lo que buscas es residir, Portugal todavía ofrece caminos; si lo que buscas es rentabilizar capital turístico operado, la residencia ya no es parte de la ecuación en ninguno de los dos, y la decisión se juega en yield, fiscalidad y gestión.
Fiscalidad: el hueco se ha estrechado
El gran imán fiscal portugués era el régimen NHR (residente no habitual), que blindaba durante 10 años parte de las rentas extranjeras. Portugal lo cerró a nuevos solicitantes en 2024 y lo reemplazó por el IFICI (a veces llamado NHR 2.0), mucho más restrictivo: limitado a investigadores, científicos y perfiles altamente cualificados, y excluyendo a jubilados e inversores pasivos (Fuente: Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026). Quien ya tenía NHR conserva su ventana; quien llega nuevo, no.
España, por su parte, mantiene el régimen de impatriados (Ley Beckham): tipo fijo del 24% sobre rendimientos del trabajo hasta 600.000 € durante un máximo de 6 años (Fuente: idealista/news, 2025). No aplica a jubilados ni, en general, a la renta puramente pasiva de alquiler, pero ha pasado a ser un argumento competitivo frente a un Portugal que ha endurecido su oferta.
Para la renta del alquiler turístico en sí, el no residente en España tributa por IRNR sobre el rendimiento; el IVA del alquiler está exento sin servicios hoteleros y al 10% con servicios tipo hotel —no al 21% (Fuente: Agencia Tributaria, 2025). La estructura óptima (persona física vs. sociedad, patrimonial vs. actividad económica) cambia el resultado neto y conviene modelarla antes de comprar. Lo desarrollamos en nuestra guía de fiscalidad del alquiler turístico: IVA, sociedad e IRPF.
Coste de entrada y de vida: la ventaja portuguesa
Aquí Portugal puntúa. El coste de vida medio es algo más bajo que en España (estimación sectorial), y el umbral de renta para residir vía D7 está entre los más bajos de Europa (estimación sectorial), lo que importa al perfil inversor-residente que quiere vivir donde invierte.
España, en cambio, llega cara al ciclo: la vivienda subió un 12,7% en 2025, la mayor alza desde 2007, con trimestres acelerando hasta el 12,9% al cierre del año (Fuente: INE, 2025). Como el yield es ingreso neto sobre precio de compra, un precio de entrada más alto comprime el yield si el ingreso no sube en la misma proporción. Es exactamente por esto que el inversor profesional no mira el bruto del anuncio: mira el yield neto después de la cascada de gastos y exige que el ingreso operado (gestión + pricing dinámico) compense el coste de entrada. Explicamos el método paso a paso en cómo calcular el yield neto de una vivienda turística.
Demanda y profundidad de mercado: la ventaja española
Si Portugal gana en coste, España gana en tamaño y profundidad de demanda. Las pernoctaciones extrahoteleras marcaron un récord de 146,3 millones en 2025 (+3,0%), con los no residentes aportando el 75,2% (Fuente: INE EOAT, 2025). Los apartamentos turísticos ya suponen el 52,1% del extrahotelero (Fuente: INE EOAT, 2025), señal de demanda estructural, no de moda pasajera.
El mercado portugués de Alojamento Local es real y maduro, pero más pequeño y concentrado geográficamente en Lisboa, Porto y el Algarve. España ofrece muchos más submercados con perfiles de riesgo distintos —desde costa premium hasta ciudad secundaria y rural— y, con ello, más sitios donde un gestor profesional puede capturar margen que el mercado deja sobre la mesa. Es justamente el tramo intermedio (1-10 unidades, rural, costa secundaria, mid-term) donde Bliss opera y donde los grandes operadores no entran.
Riesgo regulatorio VT: los dos han apretado
Ningún inversor serio compra sin mapear la regulación, y aquí ambos países han endurecido. En España manda el código autonómico (VUT/VV/HUT) tras la anulación del registro único estatal NRUA por la STS 620/2026 —ojo, no afirmar que ese registro estatal sigue vigente—. El mapa es semáforo: Barcelona retira las licencias VT en 2028 y Madrid opera con su Plan RESIDE en rojo; Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante y Bilbao quedan en verde-ámbar, cada una con su matiz. Además, la reforma de la LPH de abril de 2025 permite a la comunidad vetar nuevas VT con mayoría de 3/5 —razón por la que el edificio completo de un solo propietario esquiva ese veto.
En Portugal, el paquete Mais Habitação introdujo límites al Alojamento Local en zonas tensionadas, especialmente en los centros de Lisboa y Porto, con suspensiones de nuevas licencias en determinadas áreas. En los dos países la conclusión es la misma: la viabilidad se decide a nivel municipio, no a nivel país. Una due diligence regulatoria por barrio es lo que separa un activo explotable de un ladrillo bloqueado. Profundizamos en cómo se valora ese riesgo en la guía del inversor extranjero no residente en vivienda turística en España.
La cascada de euros pre-firma: del bruto al neto en mano
Toda la comparativa anterior se concreta en una sola tabla. El bruto que venden los anuncios no es lo que cobra el inversor. Esta es la cascada que aplicamos antes de firmar, sobre un ejemplo de vivienda turística de gama media-alta en España con 30.000 € de ingreso bruto anual operado. Los porcentajes son orientativos y cada activo se modela por separado.
| Concepto | Importe | Comentario |
|---|---|---|
| Ingreso bruto anual | 30.000 € | Ingreso operado con pricing dinámico |
| − Comisión de canal | −3.000 € | Mix real: directo Tudesvío 10% vs 15-18% OTAs (datos internos Bliss) |
| − Limpieza y lavandería | −2.700 € | Coste por rotación de estancia |
| − IBI, comunidad y suministros | −3.300 € | Tasas, gastos fijos del inmueble |
| − Gestión profesional | −4.500 € | Operación integral, soporte 24/7, reporting |
| − CAPEX y vacíos | −2.200 € | Reposición, mantenimiento, noches no vendidas |
| NOI antes de impuestos | 14.300 € | ≈ 48% del bruto — el número que de verdad importa |
| − Fiscalidad (IRNR no residente, orientativo) | −2.700 € | Depende de estructura y país de residencia fiscal |
| Neto en mano (no residente) | ≈ 11.600 € | El yield se calcula sobre ESTE número, no sobre los 30.000 € |
Ejemplo ilustrativo; los importes se modelan por activo. Referencias de mercado: rentabilidad vacacional bruta 6-10% que cae a 3-7% neta tras gastos (estimación sectorial); mix de canales Booking 54,3% / Airbnb 26,7% / directo 17,6% (Lodgify, 2025).
Bliss vs. las alternativas para el no residente
El no residente que invierte en turístico ibérico tiene tres caminos: comprar para residencia vía fondo en Portugal (ya sin ladrillo), entregarse a un operador de canon fijo, o entrar con una gestora que reparta el upside y enseñe los números. La diferencia está en la transparencia de la cascada y en quién captura la subida cuando el activo va bien.
| Criterio | Bliss Homes (España) | Operador de canon fijo | Vía fondo / Golden Visa Portugal |
|---|---|---|---|
| Cascada de euros pre-firma | Detallada, con fuente | Solo el canon, sin desglose | Rentabilidad de fondo opaca |
| Captura del upside | Suelo + reparto | Techo (canon fijo) | Ligada al fondo |
| Canal directo propio | Tudesvío 10% vs 15-18% OTAs | Dependencia OTA | No aplica |
| Riesgo regulatorio mapeado por CCAA | Sí, pre-firma | No suele detallarse | Fuera del producto |
| Control del activo | Propiedad directa del inversor | Propiedad directa | Participación en fondo |
| Reporting mensual al propietario | Owner statements | Liquidación anual del canon | Reporting de gestora del fondo |
El argumento no es que Bliss sea más barato, sino que es verificable: cada euro de la cascada lleva su línea y cada cifra de mercado su fuente. La cartera real opera con 87% de ocupación media y +34% de ingreso sobre la media de mercado (datos internos Bliss), prueba de que el modelo de suelo + reparto puede superar al canon fijo cuando el activo está bien gestionado. Cómo elegir bien a quién das la gestión lo tratamos en nuestros servicios de gestión y, en clave de inversión, en la página de inversión turística.
Veredicto por perfil de inversor
No hay un ganador absoluto; hay un ganador por objetivo:
La conclusión honesta: la decisión país importa menos que la decisión de cómo se opera el activo. Un mismo capital, mal gestionado, rinde por debajo del residencial en cualquiera de los dos países; bien gestionado, el turístico operado bate al residencial tradicional —lo comparamos con números en vivienda turística vs alquiler residencial tradicional. Esa diferencia es la gestión, no la jurisdicción.
Preguntas frecuentes
España o Portugal para invertir en turístico en 2026?
Depende del perfil. España ofrece más profundidad de mercado, más demanda (146,3 M de pernoctaciones extrahoteleras récord en 2025, INE EOAT 2025) y un canal de comercialización mucho más maduro; el coste de entrada es mayor tras la subida del 12,7% en 2025 (INE, 2025). Portugal es ~10% más barato en coste de vida (estimación sectorial) y tiene un umbral de renta más accesible para la residencia pasiva, pero su mercado VT es más pequeño y concentrado (Lisboa, Porto, Algarve). Para el inversor que quiere yield neto operado y escala, España suele ganar; para el que prioriza coste de vida y residencia tranquila, Portugal compite.
Sigue activa la Golden Visa en alguno de los dos países?
La vía inmobiliaria está cerrada en los dos. España eliminó su Golden Visa por completo el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025; La Moncloa, 2025): ya no se concede residencia por comprar inmueble. Portugal retiró la compra de vivienda como vía elegible desde octubre de 2023, pero mantiene su Golden Visa por otras rutas, sobre todo fondos de inversión regulados desde 500.000 EUR (Global Citizen Solutions / D7visa, 2025-2026). Comprar ladrillo ya no da pasaporte de residencia en ninguno de los dos.
Qué país tiene mejor fiscalidad para el inversor extranjero?
El hueco se ha estrechado. Portugal cerró su régimen NHR a nuevos solicitantes en 2024 y lo sustituyó por el IFICI, más restrictivo (limitado a perfiles cualificados, excluye jubilados e inversores pasivos; Portugal Pathways / getgoldenvisa, 2026). España mantiene el régimen de impatriados (Ley Beckham): tipo fijo del 24% sobre rendimientos del trabajo hasta 600.000 EUR durante hasta 6 años (idealista/news, 2025). Para renta de alquiler turístico en España, el no residente tributa por IRNR; conviene modelar el caso concreto antes de decidir.
Qué diferencia hay en coste de vida y umbral de renta?
Portugal es de media algo más barato en coste de vida que España (estimación sectorial) y su visado de residencia pasiva (D7) exige un umbral de ingresos de los más bajos de Europa, en torno al salario mínimo (estimación sectorial). España no tiene un visado equivalente tan barato tras eliminar la Golden Visa. Esa diferencia importa al inversor-residente, no tanto al inversor puramente financiero que opera a distancia.
Cómo afecta la subida de precios a los yields de entrada?
Mucho. La vivienda en España subió un 12,7% en 2025, la mayor alza desde 2007 (INE, 2025). Como el yield es ingreso neto sobre precio de compra, un precio más alto comprime el yield de entrada si el ingreso no sube en la misma proporción. Por eso el inversor pro mira el yield neto después de la cascada de gastos, no el bruto del anuncio, y busca zonas donde el ingreso operado (gestión profesional + pricing dinámico) compense el coste de entrada.
Qué restricciones de alquiler turístico tiene cada país?
Ambos han endurecido. En España manda el código autonómico (VUT/VV/HUT) tras la anulación del registro único estatal NRUA por la STS 620/2026, con ciudades en rojo (Barcelona retira licencias VT en 2028, Madrid con su Plan RESIDE) y otras en verde-ámbar (Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante, Bilbao). Portugal aplicó su programa Mais Habitação con límites al Alojamento Local en zonas tensionadas, especialmente Lisboa, Porto y el litoral. En los dos países la due diligence regulatoria por municipio es lo que decide si el activo se puede explotar.
Cómo opera Bliss para un inversor no residente en España?
Bliss actúa como puente operativo en España: gestión integral (Lodgify como PMS, Pricelabs para pricing dinámico, check-in digital y reporting mensual), canal directo propio Tudesvío con 10% de comisión frente al 15-18% de las OTAs, y mapeo de riesgo regulatorio por CCAA antes de firmar. La cartera real opera con 87% de ocupación media y +34% de ingreso sobre la media de mercado (datos internos Bliss). El no residente recibe el yield neto operado sin estar físicamente en el país.
Fuentes oficiales: La Moncloa — fin de las Golden Visa (2025) ↗ · INE — Índice de Precios de Vivienda y EOAT ↗
Antes de comparar países, compara números
Te montamos la cascada de euros pre-firma de un activo turístico en España —bruto, gastos, fiscalidad de no residente y NOI real— para que decidas con el neto en mano, no con el bruto del anuncio.