Hay una cifra que vende aparthoteles y otra que paga las facturas. La primera es el yield bruto: ingreso por noche multiplicado por ocupación, dividido entre el precio del activo. Sale redondo, sale alto, y aparece en todos los anuncios. La segunda es el NOI (Net Operating Income): lo que queda después de descontar todo lo que cuesta operar. Esa es la única cifra que un inversor profesional firma.
Este artículo hace una sola cosa: bajar del bruto al neto en euros, paso a paso, con datos de mercado citados y sin promesas de "150% anual". Si el activo aguanta la cascada, el deal es real. Si no, el folleto mentía.
El aparthotel como clase de activo: por qué el bruto es tan alto
Un aparthotel no cobra renta mensual: cobra por noche y con precio dinámico. Eso es lo que dispara el ingreso bruto por metro cuadrado frente al residencial. El termómetro del sector lo confirma: el RevPAR medio en España fue de 125,4 € en 2025, un 5,5% más que en 2024, con un ADR de 166,1 € y una ocupación del 75,5% (Barómetro Hotelero STR-Cushman & Wakefield, 2025).
La demanda estructural acompaña. Las pernoctaciones extrahoteleras marcaron récord en 2025 con 146,3 millones (+3,0%), y los apartamentos turísticos ya suponen el 52,1% de ese extrahotelero (INE, Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros, 2025). El aparthotel está en el lado del mercado que crece.
Pero ese bruto alto viene con una contrapartida: operativa. Limpieza entre estancias, rotación, lavandería, comisiones de canal, suministros, registro de viajeros. El alquiler residencial cobra menos pero apenas tiene operativa. El aparthotel cobra más y se gasta una parte de ello en hacerlo funcionar. Por eso el salto del bruto al neto es mucho mayor que en un piso convencional, y por eso la gestión decide el resultado.
La cascada de euros pre-firma: del bruto al NOI
Esta es la parte que casi nadie te enseña antes de firmar. Tomamos un aparthotel hipotético de 8 unidades con un ingreso bruto anual de 200.000 € (cifra de ejemplo, no de mercado) y le aplicamos los descuentos reales, uno a uno. Los porcentajes de gasto son rangos operativos típicos del sector (estimación sectorial); las referencias de mercado citadas son verificables.
| Concepto | % sobre bruto | Importe (€/año) | Acumulado |
|---|---|---|---|
| Ingreso bruto (lo que vende el folleto) | 100% | 200.000 € | 200.000 € |
| − Comisión de canal (mix OTA/directo, ~14%) | −14% | −28.000 € | 172.000 € |
| − Limpieza y lavandería | −12% | −24.000 € | 148.000 € |
| − Suministros (luz, agua, internet) | −6% | −12.000 € | 136.000 € |
| − Gestión profesional | −15% | −30.000 € | 106.000 € |
| − IBI, comunidad y seguros | −5% | −10.000 € | 96.000 € |
| − Tasa turística y otros tributos locales | −2% | −4.000 € | 92.000 € |
| − Colchón CAPEX, reposición y vacíos | −7% | −14.000 € | 78.000 € |
| = NOI real (lo que cobra el inversor) | 39% | 78.000 € | 78.000 € |
Ejemplo ilustrativo. Porcentajes de gasto = estimación sectorial; varían por activo, ubicación y modelo de explotación. El % de comisión de canal depende del mix OTA/directo (ver sección siguiente).
El folleto te enseñó 200.000 €. El inversor cobra 78.000 €. Sobre una inversión de, digamos, 1.000.000 €, eso es un yield neto del 7,8% — todavía muy por encima del 3,5-5% del residencial (estimación sectorial), pero la mitad del número que sugería el bruto. Esa es la diferencia entre invertir con datos e invertir con marketing.
La horquilla habitual de un aparthotel bien gestionado se mueve en un yield neto del 8-15% (estimación sectorial). Dónde caigas dentro de esa horquilla depende de tres palancas: el precio de compra, el mix de canales y la calidad de la gestión. Las tres se deciden antes de firmar.
La palanca que más mueve el NOI: el canal
Mira la cascada otra vez. La comisión de canal es la primera y una de las mayores fugas. Y es la más controlable. En el mercado vacacional, el reparto de canales es Booking 54,3%, Airbnb 26,7% y directo solo 17,6% (Lodgify, 2025). Es decir: la inmensa mayoría de las reservas entran por OTAs que cobran entre el 15% y el 18%.
Cada euro de comisión que mueves del canal OTA al canal directo cae íntegro al NOI. No hay coste adicional de adquisición que lo compense. Por eso el canal propio no es un detalle de marketing: es una palanca de rentabilidad. El canal directo de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% de comisión (no es gratis) frente al 15-18% de las OTAs. En un aparthotel con cientos de noches vendidas al año, redirigir parte del volumen al canal directo son varios miles de euros que pasan directos al bolsillo del propietario.
Aparthotel vs hotel vs residencial: dónde aguanta el margen
El aparthotel ocupa un punto intermedio interesante. Defiende mejor el margen que el hotel tradicional porque opera con menos plantilla: check-in digital, sin recepción 24 horas, sin restauración, sin housekeeping permanente. Menos personal por plaza significa que una proporción mayor del ingreso llega al GOP.
El margen GOP de referencia del sur de Europa ronda el 41% (HotStats, 2025, estimación sectorial para hotelería). El aparthotel, con su estructura ligera de costes, tiende a estar en la parte alta de esa referencia. Frente al residencial, gana en ingreso bruto y en upside de pricing dinámico; pierde en simplicidad operativa y en exposición regulatoria.
Residencial
Yield neto 3,5-5% (estimación sectorial). Renta fija mensual, operativa mínima, riesgo regulatorio bajo. Para quien prioriza estabilidad sobre retorno.
Aparthotel
Yield neto 8-15% gestionado (estimación sectorial). Pricing dinámico, operativa ligera vs hotel, margen GOP cercano al 41% (HotStats, 2025). Para quien acepta operativa a cambio de upside.
Hotel tradicional
RevPAR 125,4 € medio (STR-Cushman & Wakefield, 2025), pero estructura de costes laborales pesada (recepción, restauración). Más ingreso bruto, margen presionado por plantilla.
El detalle del enfrentamiento por estructura de costes lo desarrollamos en aparthotel vs hotel: qué activo rinde más. Si lo que buscas es el método de valoración por cap rate y NOI, está en cómo valorar un apartamento turístico por cap rate y NOI.
Bliss vs la categoría: cascada transparente frente a bruto opaco
El mercado de gestión y producto de inversión turística tiene un agujero común: opacidad de precio y promesas de rentabilidad sin fuente. Unos venden "+40%" sin método, otros ofrecen un canon fijo que pone techo a tu upside. La diferencia de Bliss es enseñar la cascada de euros completa, anclada a datos auditables, antes de firmar.
| Criterio | Bliss Homes | Operador de canon fijo | Producto "+40% / 150%" |
|---|---|---|---|
| Cifra de rentabilidad | NOI real con cascada pre-firma y fuente inline | Renta fija sin desglose del bruto | Bruto redondo sin método ni fuente |
| Captura del upside | Sí — modelo mixto suelo + reparto | No — el canon fijo es el techo | Promesa, sin contrato verificable |
| Comisión de canal | Tudesvío 10% directo vs 15-18% OTA | No aplica / opaco | No se publica |
| Datos de respaldo | 87% ocupación y +34% vs media en cartera real | Escala institucional, sin dato por activo | Sin fuente independiente |
| Cobertura del tramo intermedio | Sí — 1-10 uds, rural, no residente | Solo edificios de 10-100 uds | Foco edificio grande prime |
Los datos de cartera de Bliss son prueba social propia, no dato de mercado: 44 propiedades en gestión, 87% de ocupación media y un +34% de ingreso frente a la media del mercado (datos internos Bliss). Esa ocupación es el resultado de pricing dinámico con PriceLabs, control de canales y reporting mensual — no un punto de partida que debas asumir en tu modelo. Tu underwriting debe partir de una ocupación prudente y realista para el activo y su estacionalidad.
El factor que puede poner el yield a cero: la regulación
Un aparthotel solo renta si puedes explotarlo legalmente. Antes de firmar hay que confirmar que la figura turística está permitida en esa ubicación concreta. El mapa cambió en 2026: el Registro Único estatal de arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026), de modo que vuelve a mandar el código autonómico — VUT, VV, HUT o AT según la comunidad. No asumas un registro estatal vigente; verifica la norma autonómica y municipal aplicable.
Además, SES.Hospedajes (RD 933/2021) obliga al registro de viajeros desde diciembre de 2024. Y hay ciudades en rojo regulatorio (Barcelona, con fin de licencias VT en 2028; Madrid, con el Plan RESIDE) frente a mercados verde-ámbar. El riesgo regulatorio se precia: un activo que no puedes operar tiene yield cero, por muy bonito que sea el folleto. Cómo se mapea ese riesgo por comunidad lo cubrimos en riesgo regulatorio en VT: cómo lo precia el inversor, y la due diligence regulatoria del producto aparthotel en licencia de aparthotel y uso turístico.
Cómo construir tu propio underwriting del aparthotel
Reduce el ruido a cinco pasos y tendrás un modelo defendible:
1. Ingreso bruto realista
ADR esperado × ocupación prudente × noches. Ancla la ocupación en datos del mercado real, no en el folleto. La media de mercado vacacional reportada por Lodgify en 2025 fue del 56,6%.
2. Cascada de gastos
Aplica la tabla: canal, limpieza, suministros, gestión, IBI/comunidad, tasas, CAPEX y vacíos. Llega al NOI.
3. Yield neto sobre capital
NOI ÷ inversión total (compra + reforma + impuestos de transmisión). Esa es tu cifra de decisión.
4. Riesgo regulatorio
Confirma la figura turística autonómica y el riesgo municipal. Sin licencia explotable, descarta.
5. Palanca de canal y gestión
Modela cuánto NOI ganas redirigiendo volumen al canal directo y aplicando pricing dinámico.
Si quieres apoyarte en datos macro oficiales para los dos primeros pasos, las fuentes primarias son el INE (Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros) y el Barómetro Hotelero de STR y Cushman & Wakefield. Para profundizar en el cálculo del neto en vivienda turística, ver cómo calcular el yield neto en vivienda turística, y para el modelo financiero completo de flujo de caja, el modelo financiero de inversión VT.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da un aparthotel en España?
Depende del bruto que genere y de cuánto le coman los gastos. Un aparthotel bien gestionado se mueve en una horquilla de yield neto del 8-15% sobre la inversión (estimación sectorial), frente al 3,5-5% del alquiler residencial. Pero esa cifra solo es real si descuentas la comisión de canal, la limpieza, la gestión, el IBI, la tasa turística y un colchón de CAPEX y vacíos. El bruto que ves en los anuncios casi nunca incluye eso. La única cifra que importa es el NOI (ingreso menos gastos operativos) dividido entre el capital invertido.
¿Por qué un aparthotel renta más que el alquiler residencial?
Por precio dinámico y por demanda. El RevPAR hotelero medio en España fue de 125,4 euros en 2025 (+5,5%), con ADR de 166,1 euros y ocupación del 75,5% (Barómetro STR-Cushman & Wakefield, 2025). El alquiler residencial cobra una renta fija mensual; el aparthotel cobra por noche y sube precio en picos de demanda. Eso multiplica el ingreso bruto por metro cuadrado. El coste es más operativa: limpieza, rotación, canales. Por eso el neto depende tanto de la gestión.
¿Qué gastos hay que descontar del bruto en un aparthotel?
En orden: comisión de canal (15-18% en OTAs como Booking o Airbnb, 10% en canal directo Tudesvío), limpieza y lavandería, suministros, gestión profesional, IBI y comunidad, seguros, tasa turística, y un colchón anual de CAPEX y reposición. También hay que reservar para vacíos: ninguna unidad ocupa al 100%. Cuando todo eso baja del bruto, el neto suele quedar en torno al 55-65% del ingreso, no al 90% que sugieren los folletos.
¿Cuánto pesa la comisión de los canales en la rentabilidad?
Mucho más de lo que parece. En el mercado vacacional el mix de canales es Booking 54,3%, Airbnb 26,7% y directo solo 17,6% (Lodgify, 2025). Si la mayor parte entra por OTA al 15-18%, cada punto de comisión que mueves del canal OTA al canal directo cae íntegro al NOI. El canal directo propio de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% (no es gratis), frente al 15-18% de las OTAs. En un aparthotel con cientos de noches al año, ese diferencial son varios miles de euros de NOI.
¿Qué margen GOP es razonable en un aparthotel?
El margen GOP (Gross Operating Profit) medio del sur de Europa ronda el 41% (HotStats, 2025), referencia habitual para hotelería española. El aparthotel suele defender mejor ese margen que el hotel tradicional porque opera con menos plantilla: check-in digital, sin recepción 24h ni restauración. Menos personal por plaza significa que más ingreso llega al GOP. Aun así, hay que descontar la renta o el coste del capital después del GOP para llegar al beneficio real del inversor.
¿Aparthotel o residencial: qué conviene al inversor?
Si buscas renta estable, baja operativa y bajo riesgo regulatorio, el residencial es más simple aunque rente menos (3,5-5% neto, estimación sectorial). Si aceptas más operativa y riesgo de regulación a cambio de más upside, el aparthotel bien gestionado puede dar 8-15% neto. La clave es que el aparthotel solo cumple esa horquilla con gestión profesional: pricing dinámico, control de canales y reporting honesto. Sin eso, el bruto se evapora en costes y vacíos.
¿Cómo afecta la regulación a la rentabilidad de un aparthotel?
Decide si puedes explotar el activo. El Registro Único estatal de arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026), de modo que manda el código autonómico (VUT, VV, HUT o AT según comunidad). Además, SES.Hospedajes (RD 933/2021) obliga al registro de viajeros. Antes de firmar hay que confirmar que la figura turística concreta está permitida en esa ubicación, porque un activo que no puedes operar tiene yield cero.
¿Qué ocupación real debo asumir en el modelo?
Nunca el 100%. La ocupación hotelera media española fue del 75,5% en 2025 (Barómetro STR-Cushman & Wakefield, 2025). En vacacional la media de mercado baja: la ocupación media reportada por Lodgify en 2025 fue del 56,6%. Para un underwriting prudente, conviene modelar la ocupación realista del activo y su estacionalidad, no la del folleto. La cartera gestionada de Bliss opera al 87% de ocupación (dato interno), pero eso es resultado de gestión activa, no un punto de partida que se deba asumir.
Antes de firmar, exige la cascada completa
Te montamos el modelo del bruto al NOI de tu aparthotel: mix de canales, gastos reales, riesgo regulatorio de tu ubicación y palancas de NOI. Cifras con fuente, no folletos.