La mayoria de las trampas en la compra de un piso turistico no se ven en el anuncio ni en la visita. Se ven en las actas de la comunidad, en el Registro de la Propiedad, en la ventanilla de turismo de la comunidad autonoma y en la pro-forma fiscal. La due diligence pre-firma es, en la practica, el unico seguro real contra comprar un activo que no se puede explotar como vivienda turistica.
El contexto juega a favor del activo: las pernoctaciones extrahoteleras marcaron un record de 146,3 millones en 2025 (+3%), y los apartamentos turisticos ya concentran el 52,1% del total (Fuente: INE, Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros, 2025). La demanda es estructural. El riesgo, casi siempre, es regulatorio y de comunidad, no de mercado. Por eso esta checklist se ordena por lo que de verdad descarrila operaciones, no por lo que es facil de revisar.
1. Frente legal: la comunidad de vecinos es ahora el primer riesgo
Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Organica 1/2025, la comunidad de propietarios puede limitar, condicionar o prohibir nuevas viviendas de uso turistico con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen, ademas, 3/5 de las cuotas de participacion. Tambien puede aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para las VT (Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, 2025).
Traducido a due diligence: antes de firmar hay que pedir y leer las actas de junta de los ultimos anos y los estatutos inscritos. Un acuerdo de 3/5 ya votado contra las VT vacia la tesis de inversion por completo, aunque la licencia siga formalmente viva. La buena noticia para quien compra un activo ya en marcha: los pisos que operaban antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir, pero conviene documentar esa anterioridad y no presuponerla.
- Actas de junta de los ultimos 3-5 anos: buscar cualquier punto sobre VT, derramas o recargos.
- Estatutos inscritos en el Registro: una prohibicion estatutaria previa puede pesar mas que la ley nueva.
- Certificado de deudas con la comunidad: las cuotas impagadas del vendedor se subrogan al inmueble (afeccion real del año en curso y los tres anteriores).
- Nota simple registral actualizada: titularidad real, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres.
2. Frente urbanístico-administrativo: la licencia que (no siempre) se transfiere
El error mas caro es asumir que la licencia VUT viene con la llave. No es asi. La habilitacion para alquiler turistico depende del codigo autonomico —VUT en unas CCAA, VV o HUT en otras— y, desde abril de 2025, en muchos territorios el cambio de titularidad de una vivienda de uso turistico exige la autorizacion expresa de la comunidad de propietarios. Es decir: el mismo veto 3/5 que afecta a las altas nuevas puede bloquear que la actividad continue a tu nombre.
Hay que verificar tres cosas distintas y no confundirlas: que la licencia exista y este vigente, que la actividad se pueda mantener bajo tu titularidad, y que el municipio no tenga una moratoria o un plan que congele o revoque la habilitacion (Madrid con el Plan RESIDE en su techo, Barcelona con el fin de licencias en 2028).
Y un matiz que mucho contenido sigue contando mal: el Registro Unico estatal de Arrendamientos (RD 1312/2024) fue anulado parcialmente por la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, por invadir competencias autonomicas. Una inscripcion estatal ya no es la referencia de validez: lo que manda es el codigo autonomico. Si un vendedor argumenta que "ya esta en el registro unico", eso no acredita por si solo que el activo sea explotable.
3. Frente técnico: el CAPEX que no aparece en el precio
El estado fisico del inmueble y del edificio se traduce directamente en euros que salen del retorno. Aqui la due diligence busca el gasto comprometido pero todavia invisible:
4. Frente fiscal: del precio de compra al neto en mano
La fiscalidad cambia el retorno y conviene mapearla antes de firmar, no en la siguiente campana de renta. En la compra, segun el caso, se paga ITP (segunda transmision) o IVA. En la explotacion, el alquiler de vivienda sin servicios tipo hotel esta exento de IVA; con servicios tipo hotel —limpieza durante la estancia, restauracion, recepcion— tributa al 10%, no al 21% (Fuente: Agencia Tributaria, 2025). El rendimiento tributa en IRPF para residentes y en IRNR para no residentes.
Tambien conviene decidir la estructura de tenencia (persona fisica vs. sociedad) en funcion del beneficio esperado, y tener en cuenta la plusvalia municipal en la compraventa. Ninguno de estos puntos descarrila la operacion por si solo, pero todos juntos mueven varios puntos el yield neto.
5. La cascada de euros pre-firma: de la rentabilidad bruta al neto real
El bruto que venden los anuncios no es la cifra con la que vives. La due diligence solo sirve si termina en numeros. Esta es la cascada para un piso turistico tipo —un activo de 250.000 € con un ingreso bruto anual de 28.000 €— para ilustrar como cada partida verificada en la due diligence baja la rentabilidad bruta hasta el yield neto real:
| Concepto | Importe anual | % sobre bruto |
|---|---|---|
| Ingreso bruto (ADR × ocupación) | 28.000 € | 100% |
| − Comisión de canal (OTA ~15-18% / Tudesvío 10%) | −3.640 € | −13% |
| − Limpieza y lavandería | −3.360 € | −12% |
| − Gestión profesional | −2.800 € | −10% |
| − IBI, comunidad y seguros | −2.520 € | −9% |
| − Suministros y mantenimiento | −2.240 € | −8% |
| − CAPEX / reserva y vacíos | −2.240 € | −8% |
| NOI (beneficio operativo neto) | 11.200 € | 40% |
| Yield neto sobre 250.000 € | ≈ 4,5% |
Ejemplo ilustrativo con estructura de costes operativos del orden del ~60-70% del bruto (estimación sectorial). Los importes dependen de ciudad, ADR, ocupación real y canal. El reparto de canales del mercado vacacional —Booking 54,3%, Airbnb 26,7%, directo 17,6%— muestra por qué la comisión OTA pesa tanto (Fuente: Lodgify, 2025).
El punto no es el 4,5% del ejemplo, sino que cada riesgo detectado en la due diligence se convierte en una linea de esta cascada. Una derrama pendiente es un golpe puntual al CAPEX; un recargo del 20% en gastos comunes sube la linea de comunidad; una comision OTA del 18% en lugar del 10% del canal directo se come ~2.200 € de NOI al ano en este mismo ejemplo (8 puntos sobre 28.000 € de bruto). Bajar la dependencia de OTA con un canal directo como Tudesvio (10% vs. 15-18% de las plataformas) protege el neto sin tocar el ingreso bruto.
6. Por qué la opacidad encarece la compra (y la transparencia la abarata)
La diferencia entre comprar bien y comprar mal casi nunca esta en el precio de portada. Esta en lo que no te ensenan antes de firmar. La comparativa entre como Bliss aborda la due diligence pre-firma y lo que ofrece la categoria deja claro donde se pierde —o se protege— el capital:
| Punto pre-firma | Bliss | Operador de canon fijo | Promotor "llave en mano" |
|---|---|---|---|
| Cascada de euros del bruto al NOI | Detallada, partida a partida, con fuente | Solo el canon que paga, sin desglose | Yield redondo sin método |
| Verificación licencia + comunidad (veto 3/5) | Auditada antes de firmar | Asumida del propietario | "Ya viene legalizado" |
| Captura del upside del propietario | Suelo + reparto que captura subidas | Canon fijo = techo de upside | No aplica |
| Cifras de mercado con fuente citada | INE, STR, CBRE, Lodgify inline | Material comercial | Claims sin fuente |
| Reporting mensual al propietario | Owner statements transparentes | Liquidación opaca del canon | Limitado |
Bliss gestiona hoy una cartera real con ocupacion media del 87% e ingreso un 34% por encima de la media de mercado (datos internos de cartera Bliss; no constituyen una garantía de resultado). No es un dato de mercado: es la prueba de que la diferencia entre el bruto del anuncio y el neto en mano se decide en gestion y en lo que se revisa antes de comprar.
7. La checklist pre-firma, en una página
Resumen accionable para llevar a la operacion. Si un punto no se puede cerrar con documento, es un riesgo abierto que debe descontar precio o detener la firma:
- Legal: actas de junta (3-5 años), estatutos inscritos, certificado de deudas de comunidad, nota simple con cargas.
- Comunidad: ¿hay acuerdo 3/5 contra VT o recargo del 20% votado? ¿El piso operaba antes del 3-abr-2025?
- Licencia: habilitación autonómica vigente, transferibilidad a tu nombre, ausencia de moratoria municipal.
- Técnico: derramas votadas, ITE/IEE, cédula de habitabilidad, CAPEX de puesta a punto VT.
- Fiscal: ITP/IVA en compra, régimen de IVA en explotación, IRPF/IRNR, estructura de tenencia.
- Números: cascada de euros completa, yield neto real, sensibilidad a ocupación y canal.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que revisar antes de comprar un piso turístico?
Cuatro frentes: legal (acuerdos de la comunidad sobre VT tras la reforma LPH de abril de 2025, estatutos, cargas registrales), urbanístico-administrativo (que la licencia VUT exista, sea válida y se pueda mantener la actividad), técnico (estado del inmueble, derramas votadas, ITE) y fiscal (IVA, IRPF/IRNR, plusvalía municipal). Un solo punto fallido puede dejar un activo que no se puede explotar como VT, así que conviene cerrar la due diligence antes de firmar, no después.
¿Es transferible la licencia VUT al comprar el piso?
No siempre, y este es el error más caro. La habilitación para VT depende de cada comunidad autónoma y, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025, en muchos casos el cambio de titularidad de una vivienda de uso turístico requiere la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Hay que verificar el régimen autonómico concreto y si la actividad puede continuar a tu nombre antes de comprar; nunca asumir que la licencia viene incluida con la llave.
¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
Sí. La reforma de la LPH que entró en vigor el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) permite a la comunidad limitar, condicionar o prohibir nuevas viviendas de uso turístico con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas. También puede aprobar recargos de hasta el 20% en gastos comunes para las VT. Por eso hay que pedir las actas de junta antes de firmar: un acuerdo ya votado puede vaciar la tesis de inversión.
¿El NRUA, el registro único estatal, sigue siendo obligatorio?
El Registro Único estatal de Arrendamientos (RD 1312/2024) fue anulado parcialmente por la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de mayo de 2026, por invadir competencias autonómicas. Lo que manda en la práctica es el código autonómico (VUT, VV, HUT según la CCAA). En due diligence hay que verificar la habilitación autonómica concreta, no dar por buena una inscripción estatal que ya no es la referencia.
¿Qué pasivos ocultos buscar en un piso turístico?
Derramas votadas pero aún no giradas (CAPEX que pagarás tú), cuotas de comunidad impagadas que se subrogan al inmueble, cargas y embargos en el Registro de la Propiedad, recargos del 20% aprobados para VT, ITE o IEE pendiente, e inspecciones turísticas o expedientes sancionadores abiertos. Cada uno se traduce en euros que salen del NOI o del precio de compra.
¿Cómo afecta la due diligence a la rentabilidad neta?
La due diligence no infla el yield, lo protege. Un piso comprado sin licencia válida, con la comunidad en contra o con una derrama de 15.000 € pendiente puede pasar de un yield neto razonable a destruir capital. La cascada de euros pre-firma traduce cada riesgo detectado a un descuento de precio o a un coste recurrente, para que el número con el que firmas sea el número real.
¿Cuánto IVA e impuestos lleva el alquiler turístico de un piso?
El alquiler de vivienda sin servicios tipo hotel está exento de IVA; con servicios tipo hotel (limpieza durante la estancia, restauración, recepción) tributa al 10%, no al 21%. El rendimiento tributa en IRPF para residentes o en IRNR para no residentes. La compra puede llevar ITP o IVA según el caso. Conviene mapear la fiscalidad en la due diligence porque cambia el neto en mano.
¿Vale la pena comprar un piso suelto o mejor un edificio entero?
El piso suelto carga el riesgo de la comunidad: el veto 3/5 de la reforma LPH y los recargos solo aplican cuando hay comunidad que vote. Un edificio de un solo propietario esquiva ese riesgo porque no hay junta que decida sobre la actividad. Si el inversor quiere escala sin dependencia de vecinos, el bloque completo es otra clase de activo; el piso suelto sigue teniendo sentido con la due diligence comunitaria bien cerrada. Lo desarrollamos en la guía de edificio entero sin veto vecinal.
Sigue profundizando
La due diligence de un piso es la versión residencial de la que aplica a activos mayores. Para extender el marco:
- Due diligence en la compra de un hotel: el checklist del inversor — el mismo método aplicado a un activo hotelero.
- Riesgo regulatorio en VT: cómo descuenta valor al activo — cómo el inversor profesional precia la normativa.
- Fiscalidad del alquiler turístico: IVA, Sociedades e IRPF — el frente fiscal en detalle.
- Yield neto en vivienda turística: la cifra real, no el bruto — la cascada de euros completa.
- Inversor extranjero no residente en vivienda turística — IRNR y estructura de tenencia para quien compra desde fuera de España.
- Inversión turística con Bliss y nuestros servicios de gestión.
Fuentes oficiales para verificar el marco: INE — Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos Extrahoteleros 2025 y la nota del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre la reforma de la LPH (abril 2025).
Antes de firmar, pon los números reales encima de la mesa
Auditamos licencia, comunidad y cascada de euros del activo que estás mirando, y te decimos el yield neto real, no el del anuncio. Sin promesas redondas.