Hay dos formas de mirar una vivienda turística. La del aficionado: «da un 8% bruto». Y la del inversor: «¿cuál es el NOI estabilizado y a qué cap rate lo capitalizo?». La diferencia entre ambas no es de jerga, es de dinero. Quien valora por el bruto paga de más casi siempre; quien valora por NOI y cap rate sabe exactamente cuánto puede ofrecer sin destruir su retorno.
El cap rate (tasa de capitalización) es la métrica que usa el capital institucional para tasar activos que generan rentas: hoteles, oficinas, logística y, cada vez más, carteras de vivienda turística. Aplicarlo a un apartamento turístico no es sofisticación gratuita: es la única forma de comparar un piso en Málaga con otro en Valencia, o de saber si el precio que pide el vendedor tiene sentido. Este artículo lo desmonta paso a paso, con la cascada de euros que separa el bruto del NOI y con las cifras de mercado ancladas a fuente.
Qué es el cap rate y por qué importa
La fórmula es de una línea:
Cap rate = NOI anual ÷ Precio del activo
Si un apartamento genera un NOI de 12.000 € al año y cuesta 200.000 €, su cap rate es del 6%. Despeja la ecuación al revés y tienes la herramienta de valoración: Precio = NOI ÷ cap rate objetivo. Con un NOI de 12.000 € y un cap rate objetivo del 6%, el activo vale 200.000 €. Si exiges un 8% porque hay más riesgo, solo pagarías 150.000 €. El cap rate es, en el fondo, el precio que el mercado pone al riesgo.
Dos propiedades clave. Primero: el cap rate es una rentabilidad sin apalancar. No incluye la hipoteca; mide el activo en sí, no tu estructura de financiación. Eso lo hace comparable entre inversores distintos. Segundo: el cap rate y el riesgo van de la mano. Un activo seguro y líquido se capitaliza a cap rate bajo (precio alto); uno arriesgado o ilíquido, a cap rate alto (precio bajo). Cuando alguien te vende «cap rate del 12%», no te está vendiendo una ganga: te está diciendo que el mercado ve mucho riesgo ahí.
El NOI es el único numerador honesto
El cap rate solo dice la verdad si el numerador es NOI real, no bruto inflado. El NOI (Net Operating Income, beneficio operativo neto) es lo que queda tras restar todos los gastos de explotación al ingreso, antes de deuda e impuesto de sociedades:
NOI = Ingresos operativos − Gastos operativos
Lo que no se resta es tan importante como lo que sí. El NOI excluye la cuota de hipoteca, la amortización contable y el impuesto sobre el beneficio, porque esos dependen de cómo financies y de tu situación fiscal, no del activo. Si los metieras, dejarías de poder comparar tu deal con el de otro inversor. En VT bien gestionada, los gastos operativos rondan el 70% del ingreso bruto (estimación sectorial), bastante por encima del residencial tradicional: la limpieza por estancia, la comisión de canal y la rotación se comen el margen si no se controlan.
La cascada de euros: del bruto al NOI al precio
Aquí está el corazón del asunto. Un anuncio promete «8% bruto». El inversor pregunta: ¿8% bruto sobre qué precio, y cuánto queda de NOI? Tomemos un apartamento turístico de ejemplo en una ciudad media española, con un ingreso bruto anual de 30.000 € (noches vendidas × ADR + extras), comprado por 285.000 €. El bruto da un 10,5% «de escaparate». Veamos qué sobrevive a la cascada pre-firma:
| Concepto | Importe anual | % sobre bruto |
|---|---|---|
| Ingreso bruto (noches × ADR + extras) | 30.000 € | 100% |
| − Comisión de canal (mix OTA / directo) | −4.200 € | 14% |
| − Limpieza y lavandería | −4.500 € | 15% |
| − Suministros (luz, agua, internet) | −2.100 € | 7% |
| − Comunidad y seguro | −1.500 € | 5% |
| − IBI y tasa turística | −1.200 € | 4% |
| − Mantenimiento y reposición | −1.800 € | 6% |
| − Gestión profesional | −3.000 € | 10% |
| − Vacíos y morosidad (provisión) | −900 € | 3% |
| = NOI (beneficio operativo neto) | 10.800 € | 36% |
Cifras de ejemplo ilustrativo; la estructura de gastos ~70% del bruto en VT gestionada es estimación sectorial. La comisión de canal asume mix entre OTA (15–18%) y directo (10%).
El bruto era del 10,5%, pero el cap rate real es 10.800 € ÷ 285.000 € = 3,8%. Ese número, no el del anuncio, es el que debes comparar contra el 6,7% de rentabilidad bruta residencial media de 2025 (Idealista, 2025) y contra el prime yield hotelero del 5–6% (CBRE, Q4 2025). A 3,8%, este deal solo tiene sentido si crees que puedes subir el NOI con gestión, o si negocias el precio a la baja.
Qué cap rate objetivo fijar (y por qué no hay uno solo)
No existe un cap rate «correcto» universal: depende del riesgo del activo y de tu coste de capital. Estas son las referencias duras del mercado español para anclar el tuyo:
La demanda estructural respalda el activo subyacente: los apartamentos turísticos ya son el 52,1% de las pernoctaciones extrahoteleras, en un 2025 récord de 146,3 millones (INE EOAT, 2025). Pero demanda sólida no es lo mismo que activo barato: el cap rate es donde ese equilibrio se hace número.
El riesgo regulatorio se precia en el cap rate
El inversor profesional no ignora la regulación: la mete en el numerador (riesgo sobre el NOI futuro) y en el denominador (descuento de precio vía cap rate más alto). El mapa de 2026 es claro:
El Registro Único estatal de Arrendamientos (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026 (mayo 2026). No existe registro único estatal vigente: manda el código autonómico (VUT, VV, HUT según comunidad) y la normativa municipal. Barcelona elimina las licencias de VT en 2028 y Madrid tiene el techo de su Plan RESIDE alcanzado. Un activo en una de esas ciudades carga un riesgo de explotación y de reventa que un mercado verde-ámbar (Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante, Bilbao, cada una con su matiz) no tiene. Ese riesgo se traduce en un cap rate de entrada más alto: o el precio baja, o no compras.
Cap rate vs cash on cash: no son lo mismo
Confundir estas dos métricas es un error caro. El cap rate valora el activo sin deuda (NOI ÷ precio) y sirve para fijar precio de compra, comparar inmuebles y estimar el valor de salida. El cash on cash mide el retorno sobre el capital que pones de tu bolsillo tras la hipoteca, e incorpora el efecto del apalancamiento. Con deuda barata y cap rate por encima del coste de la deuda, el cash on cash supera al cap rate (apalancamiento positivo); con deuda cara, lo destruye. Usa el cap rate para valorar; el cash on cash para decidir cuánta deuda meter.
La gestión es lo que mueve el NOI (y por tanto el valor)
Aquí está la palanca que el contenido de propietario pasivo nunca explica: como el valor = NOI ÷ cap rate, cada euro de NOI que añade la gestión multiplica el valor del activo. Subir un NOI de 10.800 € a 13.000 € sin tocar el ladrillo, a un cap rate del 6%, eleva el valor de 180.000 € a 216.667 €. Ese delta no sale de la foto del anuncio: sale de la operativa.
Las tres palancas reales sobre el NOI:
El resultado agregado: la cartera gestionada por Bliss factura un +34% de ingreso sobre la media de mercado (datos internos Bliss). Eso no es marketing: es NOI que se capitaliza en valor.
Bliss vs el modelo opaco: dónde está el numerador
La diferencia entre Bliss y la categoría no es de promesa, es de método. La mayoría te vende un porcentaje de upside redondo o un canon fijo sin enseñar el numerador. Bliss te enseña la cascada entera, en euros, antes de que firmes.
| Cómo se presenta la rentabilidad | Bliss (cascada pre-firma) | Canon fijo (p. ej. Limehome) | «Upside» redondo (p. ej. Rendit Up) |
|---|---|---|---|
| Te muestran el NOI real, no el bruto | Sí, cascada en euros | Solo el canon, sin números | «+40%» sin método |
| Cada cifra de mercado con fuente | CBRE, INE, Idealista, año | No publica fuentes | Claims sin fuente |
| Capturas el upside de la gestión | Suelo R2R + reparto | Techo: canon fijo | Sin garantía ni reparto claro |
| Riesgo regulatorio mapeado por CCAA | Sí, en el cap rate | Solo edificios prime | No abordado |
| Comisión de canal transparente | Tudesvío 10% vs 15–18% OTA | Opaca dentro del canon | No publica comisión |
El canon fijo te pone un techo: cobras lo pactado y el upside se lo queda el operador. El «+40%» sin fuente te pide fe. La cascada pre-firma te da el numerador y deja que tú pongas el cap rate. Esa es la diferencia entre invertir con números y comprar una historia. Si vas a operar un edificio completo o varias unidades, esa transparencia escala: revisa cómo trabajamos los edificios completos y la inversión turística con underwriting real.
Cómo aplicarlo paso a paso antes de firmar
El método, resumido:
Para profundizar en cada pieza: cómo se compara un yield prime con uno value-add en yield prime vs value-add hotelero, y cómo encajar el NOI en una pro-forma completa con deuda y escenarios en el modelo financiero de una inversión VT. Si inviertes desde fuera de España, el coste de capital y la fiscalidad cambian el cap rate objetivo: lo desarrollamos en la guía del inversor extranjero no residente.
Preguntas frecuentes
Qué es el cap rate de una vivienda turística
El cap rate (tasa de capitalización) es el NOI anual dividido entre el precio del activo. Mide la rentabilidad neta sin apalancar: cuánto renta el inmueble en mano respecto a lo que pagas por él. Un cap rate del 6% significa que el NOI equivale al 6% del precio. Es la métrica de valoración que usa el inversor institucional porque normaliza activos de distinto tamaño y permite comparar manzanas con manzanas.
Cómo se calcula el NOI de un apartamento turístico
NOI = ingresos operativos menos gastos operativos. Partes del ingreso bruto anual (noches vendidas × ADR + ingresos extra) y restas comisión de canal, limpieza, suministros, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, tasas turísticas y gestión. NO restas la deuda ni la amortización: el NOI mide el activo, no tu estructura de financiación. En VT bien gestionada los gastos operativos rondan el 70% del bruto (estimación sectorial), aunque el canal y la limpieza son la palanca que más mueve la cifra.
Qué cap rate objetivo debería fijar
Depende del riesgo. Como ancla, el prime yield hotelero español está en 5% en Madrid y Barcelona y 6% en islas (CBRE, Q4 2025); la rentabilidad bruta residencial media fue 6,7% en 2025 (Idealista). Para un piso turístico bien ubicado con gestión profesional, un cap rate objetivo del 6–8% sobre NOI real es razonable; en activos value-add o destinos secundarios se exige más (8–10%) para compensar riesgo y liquidez. El cap rate sube con el riesgo: a más incertidumbre regulatoria o de ocupación, mayor cap rate exiges y menos pagas.
Por qué no debo valorar por el yield bruto que anuncian
Porque el yield bruto ignora todos los gastos. Un anuncio que promete 6–10% bruto se queda en 3–7% neto después de comisión de canal, limpieza, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Capitalizar sobre el bruto sobrevalora el activo y destruye tu retorno antes de firmar. Valora siempre sobre NOI: ingreso real menos gasto real. El cap rate solo dice la verdad si el numerador es NOI, no bruto.
Cómo afecta el riesgo regulatorio al cap rate
El riesgo regulatorio se precia como un cap rate más alto: a mayor incertidumbre, menos paga el mercado. El Registro Único estatal (NRUA, RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026, así que manda el código autonómico (VUT/VV/HUT) y la normativa municipal. Barcelona elimina licencias VT en 2028 y Madrid tiene techo en su Plan RESIDE. Un activo en ciudad restrictiva exige un cap rate de entrada mayor (descuento de precio) por el riesgo de no poder explotarlo o revenderlo igual de fácil.
Cap rate o cash on cash, cuál uso
Miden cosas distintas. El cap rate valora el activo sin deuda (NOI / precio) y sirve para comparar inmuebles y fijar precio de compra o exit. El cash on cash mide el retorno sobre el capital que pones de tu bolsillo tras la hipoteca, e incluye el efecto del apalancamiento. Usa el cap rate para valorar y comparar; el cash on cash para decidir cuánta deuda meter y cómo impacta a tu rentabilidad sobre fondos propios.
Cómo sube la gestión profesional el NOI y baja el cap rate de compra
El cap rate depende del NOI, y el NOI depende de la gestión. Subir ocupación, mejorar el ADR con pricing dinámico y desviar reservas a canal directo (Tudesvío: 10% de comisión frente al 15–18% de las OTAs) eleva el NOI sin tocar el ladrillo. Más NOI sobre el mismo precio = mayor cap rate realizado para ti. La cartera de Bliss opera al 87% de ocupación y +34% de ingreso sobre la media (datos internos Bliss): ese delta de gestión es valor que se captura en el NOI, no en la foto del anuncio.
Valora tu activo por su NOI, no por la foto
Te montamos la cascada de euros pre-firma de tu apartamento o cartera —con tu ADR, tu ocupación y tu zona— y te decimos a qué cap rate tiene sentido comprar o vender. Sin promesas redondas: solo números con fuente.