Hay un número que aparece en todos los anuncios de inversión turística y casi nunca sobrevive a una hoja de cálculo honesta: el yield bruto. "Rentabilidad del 9%", "rentabilidad del 12%". Suena bien hasta que descuentas la comisión del canal, la limpieza, el IBI, la comunidad, la gestión y los días en que la vivienda está vacía. Lo que queda — el yield neto — es la única cifra con la que un inversor profesional firma.
La diferencia no es matiz. La rentabilidad bruta vacacional ronda el 6-10% anual, pero cae al 3-7% neta una vez descuentas gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Es decir: el bruto puede ser el doble del neto. Quien compra mirando el titular paga de más. Quien construye la cascada de euros antes de firmar sabe exactamente lo que se lleva a casa.
Este artículo es esa cascada, paso a paso, con números reales y fuentes citadas. Es el método que aplicamos en Bliss antes de aceptar un activo en gestión, y el mismo que deberías exigir a cualquiera que te venda "rentabilidad".
Yield bruto, yield neto y cap rate: tres números que no son lo mismo
Antes de la cascada, las definiciones, porque la mayoría de "rentabilidades" que verás mezclan los tres conceptos:
- Yield bruto = ingreso anual por alquiler ÷ precio de compra. No descuenta nada. Es el número del anuncio.
- NOI (ingreso neto operativo) = ingreso bruto − todos los gastos operativos (canal, limpieza, suministros, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, vacíos). Es el corazón de la valoración.
- Yield neto sobre inversión = NOI ÷ capital total invertido (compra + ITP/IVA + notaría + registro + reforma). Es tu retorno real como comprador.
- Cap rate = NOI ÷ valor de mercado del activo. Sirve para valorar y comparar activos entre sí, no para medir tu retorno.
El NOI es el denominador común. Quien no te enseña el NOI te está vendiendo un titular. El paso siguiente es construirlo euro a euro.
La cascada de euros pre-firma: del bruto al neto en mano
Esta es la tabla que cambia decisiones de capital. Tomamos una vivienda turística de ejemplo con un ingreso bruto anual de 30.000 € (cifra plausible para un activo de un dormitorio en ciudad media española bien gestionado) y descontamos cada partida hasta llegar al beneficio en mano. Los porcentajes de gasto son rangos operativos típicos; tu activo concreto se modela con sus números.
| Concepto | % sobre bruto | Importe (€/año) | Acumulado |
|---|---|---|---|
| Ingreso bruto (el número del anuncio) | 100% | 30.000 € | 30.000 € |
| − Comisión de canal / OTA (mix real ~16%) | −16% | −4.800 € | 25.200 € |
| − Limpieza y lavandería por estancia | −12% | −3.600 € | 21.600 € |
| − Suministros (luz, agua, internet) | −8% | −2.400 € | 19.200 € |
| − IBI, tasas municipales y seguro | −6% | −1.800 € | 17.400 € |
| − Cuota de comunidad | −5% | −1.500 € | 15.900 € |
| − Mantenimiento y reposición | −6% | −1.800 € | 14.100 € |
| − Gestión profesional (sobre cobrado) | −12% | −3.600 € | 10.500 € |
| − Merma por días vacíos / estacionalidad | (ya en bruto realista) | — | 10.500 € |
| NOI (ingreso neto operativo) | ~35% | 10.500 € | 10.500 € |
Ejemplo ilustrativo. Porcentajes operativos típicos de mercado; los gastos operativos pueden absorber en torno al 70% del bruto en VT bien gestionada (estimación sectorial). El impuesto sobre beneficios (IRPF/IS/IRNR) se aplica después del NOI.
Sobre ese NOI de 10.500 €, el yield neto depende de cuánto pagaste. Si el activo costó 180.000 € más 20.000 € de costes de adquisición y reforma (200.000 € de inversión total), el yield neto es del 5,25% — no el 9-10% bruto que sugería el ingreso dividido por el precio. Esa es la cifra real. Y aún falta restar el impuesto sobre el beneficio.
La comisión del canal: el gasto que más controlas
De todas las partidas de la cascada, la comisión del canal es la única que se aplica directamente sobre el bruto y, a la vez, la que más margen de gestión tiene. En el mix vacacional medio, Booking concentra el 54,3% de las reservas, Airbnb el 26,7% y el canal directo solo el 17,6% (Lodgify, 2025). Con comisiones OTA del 15-18%, cada punto de cuota que migras de OTA a canal directo cae casi íntegro al NOI.
Aquí es donde la gestión profesional con canal propio marca diferencia medible. El canal directo de Bliss, Tudesvío, cobra un 10% de comisión frente al 15-18% de Airbnb, Booking o VRBO (datos internos Bliss). No es gratis — ninguna distribución lo es — pero la diferencia de 5-8 puntos sobre la parte del ingreso que pasa por canal directo es retorno puro. En un activo que factura 30.000 €, mover un 30% de las reservas de OTA al 10% de Tudesvío puede valer varios cientos de euros netos al año sin tocar el precio ni la ocupación.
La ocupación que asumes decide el resultado
El segundo error más caro del underwriting amateur es asumir ocupación de catálogo. La ocupación media del mercado vacacional es del 56,6% (Lodgify, 2025), no el 85-90% que suelen pintar los anuncios. Modelar a 85% cuando el mercado está al 56% infla el bruto un 50% antes de empezar la cascada, y todo lo demás se desmorona.
La ocupación no es un dato fijo: es resultado de pricing y gestión. La cartera real de Bliss opera a un 87% de ocupación media y un +34% de ingresos frente a la media de mercado (datos internos Bliss), pero eso se consigue con pricing dinámico (PriceLabs), distribución multicanal y operativa, no asumiéndolo. La regla para tu modelo: parte de la ocupación de mercado, y trata cualquier mejora como una hipótesis de gestión que hay que justificar, no como un regalo.
Por qué la demanda estructural respalda el ejercicio
Construir la cascada con prudencia no significa pesimismo sobre el sector. La demanda extrahotelera está en máximos: las pernoctaciones extrahoteleras alcanzaron un récord de 146,3 millones en 2025 (+3,0%), y los apartamentos turísticos ya representan el 52,1% de ese total (INE, EOAT 2025). La vivienda turística como clase de activo tiene viento de cola estructural.
El punto es otro: la demanda fuerte no convierte un yield bruto inflado en neto real. La oportunidad existe, pero se captura con números honestos y gestión, no con titulares. El inversor que entiende esto compra mejor que el que persigue el "9% garantizado" del anuncio.
Bliss frente a las alternativas: transparencia vs opacidad
El mercado de gestión y captación de inversión turística se mueve, en general, con cifras redondas y sin método. Así se compara la propuesta de Bliss con los dos arquetipos dominantes:
| Criterio | Bliss Homes | Captadores "rentabilidad X%" | Operador de canon fijo |
|---|---|---|---|
| Cascada de euros pre-firma | Sí, bruto → NOI → neto con fuentes | No, solo yield bruto redondo | No, solo el canon |
| Cifras con fuente verificable | INE, Lodgify, datos de cartera | "+40%" sin método ni fuente | Canon sin desglose de NOI |
| Comisión de canal directo | Tudesvío 10% (vs 15-18% OTA) | No publican comisión | Irrelevante para el propietario |
| Captura del upside | Modelo mixto suelo + reparto | Variable, sin garantías | Canon fijo pone techo |
| Riesgo regulatorio mapeado | Por CCAA, actualizado | No suele cubrirse | Solo grandes ciudades |
El canon fijo de operadores tipo Limehome tiene una virtud — renta predecible — y un coste oculto: pone techo a tu upside. Si el activo dispara ocupación o ADR, ese exceso se lo queda el operador. El modelo mixto de Bliss (un suelo R2R que garantiza renta más un reparto que captura subida) está pensado precisamente para que el buen año del mercado también sea tu buen año, no solo el de quien gestiona.
Cómo usar esto antes de firmar
Convierte la teoría en un checklist de tres pasos para cualquier oportunidad que te llegue:
1. Exige el NOI, no el yield bruto
Si quien vende solo te da "rentabilidad del X%", pídele la cascada completa con cada gasto en euros. Si no puede, el número no existe.
2. Modela con ocupación de mercado
Parte del 56,6% medio (Lodgify, 2025). Toda mejora sobre eso es una hipótesis de gestión que hay que justificar, no un dato.
3. Aplica tu fiscalidad sobre el NOI
El yield neto operativo aún no incluye IRPF/IS/IRNR. Resta tu impuesto sobre beneficio para llegar al euro final en mano.
Una vez tengas el yield neto real, el siguiente paso es comparar mercados con el mismo rigor y entender cómo la gestión mueve cada palanca. Para eso hemos escrito la rentabilidad neta de la vivienda turística por ciudad 2026 y el modelo financiero de inversión VT con NOI y flujo de caja. Si tu activo es un bloque entero, la lógica escala en la rentabilidad de un edificio turístico. Y si buscas el primer filtro de mercados, empieza por dónde invertir en vivienda turística en 2026. Si compras desde fuera de España, la fiscalidad cambia: lo desglosamos en inversor extranjero no residente en vivienda turística en España. Para ver cómo gestionamos el activo una vez comprado, está la página de rentabilizar tu vivienda turística y nuestros servicios de gestión.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el yield neto de una vivienda turística?
El yield neto es el NOI (ingreso neto operativo) dividido entre el capital total invertido (precio de compra más impuestos, notaría, registro y reforma). El NOI es el ingreso bruto anual menos todos los gastos operativos: comisión de canal, limpieza, suministros, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y el coste de los días vacíos. La rentabilidad bruta vacacional ronda el 6-10%, pero cae al 3-7% neta tras gastos (estimación sectorial).
¿Qué gastos hay que descontar del ingreso bruto?
Comisión del canal (15-18% en OTAs como Airbnb o Booking), limpieza por estancia, suministros (luz, agua, internet), IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento y reposición, comisión de gestión y la merma por días vacíos. En vivienda turística bien gestionada los gastos operativos pueden representar en torno al 70% del ingreso bruto (estimación sectorial).
¿Cuánto pesa la comisión de la OTA en el yield neto?
Mucho, porque se aplica sobre el bruto. En el mix vacacional medio Booking concentra el 54,3% de las reservas, Airbnb el 26,7% y el canal directo el 17,6% (Lodgify, 2025). Con comisiones OTA del 15-18%, cada punto de cuota que migras a canal directo (Tudesvío, 10% en Bliss) cae directo al NOI. No es marginal: es una de las palancas de yield neto que más control tiene el gestor.
¿Por qué el yield bruto que venden los anuncios engaña?
Porque casi siempre se calcula sobre ingreso bruto y ocupación optimista, sin descontar comisión de canal, limpieza, impuestos ni vacíos. Un 8-10% bruto se convierte habitualmente en 3-7% neto (estimación sectorial). El inversor profesional razona en NOI y yield neto, no en el titular del anuncio.
¿Qué ocupación real conviene usar para el cálculo?
La ocupación media del mercado vacacional ronda el 56,6% (Lodgify, 2025), no el 90% que suele asumir un underwriting optimista. La diferencia entre suponer 56% y suponer 85% de ocupación cambia el yield neto por completo. La cartera real de Bliss opera al 87% de ocupación media, pero eso es resultado de pricing dinámico y gestión, no un punto de partida que se pueda asumir sin método.
¿El IVA y los impuestos entran en la cascada?
El IBI, las tasas municipales y el impuesto sobre el beneficio (IRPF, IS o IRNR si eres no residente) sí afectan al neto en mano. El alquiler de vivienda sin servicios hoteleros está exento de IVA; con servicios tipo hotel se repercute al 10%, no al 21% (Agencia Tributaria, 2025). En la cascada operativa se descuenta el IBI y las tasas; el impuesto sobre beneficios se aplica después del NOI.
¿Qué diferencia hay entre yield neto y cap rate?
El cap rate es el NOI dividido entre el valor de mercado del activo y sirve para valorar y comparar activos entre sí. El yield neto sobre la inversión divide el NOI entre el capital total que has puesto (compra más costes de adquisición y reforma) y mide tu retorno como comprador. Ambos parten del mismo NOI; la diferencia está en el denominador.
¿Cómo ayuda una gestora profesional al yield neto?
Sube los ingresos (pricing dinámico, más canal directo, mejor ocupación) y controla los costes con escala. En la cartera real de Bliss eso se traduce en un 87% de ocupación media y un +34% de ingresos frente a la media de mercado (datos internos Bliss), además de un canal directo propio (Tudesvío) al 10% de comisión frente al 15-18% de las OTAs. La comisión de gestión se descuenta en la cascada, pero el efecto neto sobre el NOI suele ser positivo cuando el activo estaba infraexplotado.
Tu yield neto real, antes de firmar
Te montamos la cascada de euros completa de tu activo o de la oportunidad que estás valorando: gastos reales, ocupación de mercado, tu fiscalidad y el efecto de pasar a canal directo. Sin promesas redondas, con cada cifra anclada a fuente.