Por que a Costa do Sol não é um bloco único
Cuando se habla de «la normativa de Málaga» casi siempre se piensa en la moratoria de Málaga capital, aprobada por fases entre 2024 y 2026 hasta cerrar del todo la entrada de vivienda turística nueva. Pero la provincia tiene más de cien municipios, y cada ayuntamiento de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico común —el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía—. Eso significa que la situación de Marbella no es la de Fuengirola, y que un piso a quince minutos de otro puede estar en municipios con criterios completamente distintos. Antes de comprar o dar de alta una vivienda en la costa, hay que mirar la ordenanza del municipio concreto, no la provincia entera.
Marbella: registro municipal em caminho, sem moratória hoje
Marbella não tem hoje uma moratória municipal aprovada, e o regime aplicável continua sendo o autonômico andaluz. Mas a prefeitura tem tempo preparando mudanças: a prefeitosa apresentou um estudo da Universidade de Málaga que revelou que apenas o 32% das casas dadas de alta no município se comercializam realmente, e anunciou um futuro registro municipal de casas turísticas e uma nova ordem para limitar a mudança de uso de locais comerciais para moradia turística, “com o objetivo de preservar a essência dos bairros”. Nenhuma das duas medidas está aprovada hoje: o novo planejamento urbano da cidade, onde se recolheriam, segue em tramitação.
O mesmo estudo deixa números que explicam por que a Prefeitura quer mais controle: em agosto de 2024 o Registro de Turismo de Andaluzia recolhe 13.857 estabelecimentos e 110.080 lugares em Marbella, mas a oferta realmente comercializada — segundo o INE e dados agregados da Costa do Sol — era de 7.516 imóveis e 42.351 praças. O 79,2% das casas são particulares e o 98,7% da oferta são imóveis completos, com uma rentabilidade por praça de 241,9€ em alta temporada. Geramos um apartamento em Marbella sob este mesmo marco autonômico, sem que a ausência de moratória municipal signifique ausência de controle: a Junta de Andaluzia continua revisando altas e cancelando inscrições que não cumprem os requisitos. A análise atualizada, com o PGOM aprovado pelo 18 de setembro de 2026, está em Registro municipal de Marbella.
Estepona: sem moratória confirmada
Não encontramos uma ordem municipal específica que suspenda as altas novas em Estepona. Um portal imobiliário da área situa a Estepona entre os municípios onde em 2026 continuava a ser possível solicitar uma nova licença sem moratória, mas é uma fonte comercial, não oficial, pelo que o tratamos como indicativo e não como confirmado. Antes de comprar com a ideia de explorar a moradia como turística, convém consultar a ordemança municipal vigente diretamente com a Prefeitura de Estepona.
Fuengirola: diagnóstico municipal ante crescimento do 30%
Fuengirola é um dos municípios onde a pressão da moradia turística sobre o mercado residencial é mais visível: a oferta tem crescido um 30% desde 2020 e hoje supera o 65% das praças turísticas do município, com cerca de 28.000 praças repartidas em mais de 5.500 pisos de aluguer de férias, segundo um diagnóstico encarregado pelo próprio município. A partir desse estudo, o consistório levantou limitar a inscrição de novas moradias turísticas no Registro de Turismo da Andaluzia, embora hoje não haja uma moratória aprovada: a medida continua em fase de estudo, não de norma em vigor.
Milhas e Benalmádena: em fase de diagnóstico
Mijas e Benalmádena estão, segundo a imprensa local, fazendo seu próprio diagnóstico da situação, na linha do que já fizeram Fuengirola ou Marbella. Não encontrámos uma moratória aprovada em nenhum dos dois municípios. Um agregador imobiliário aponta que Mijas teria começado a impor condicionantes para a concessão de licenças novas, mas não pudemos confirmar isso com uma fonte municipal ou oficial, então o assinalamos como pendente de verificar. Em Benalmádena, a alta concentração de habitação turística levou a reforçar as inspecções, sem que isso implique agora uma suspensão de altas novas.
Torremolinos: sem moratória geral, plano “Viver Torremolinos” em marcha
Torremolinos também não tem hoje uma moratória como a de Málaga capital: segundo a ordemança municipal vigente, a declaração responsável continua sendo a via normal para dar de alta uma moradia turística. A Câmara Municipal tramita o plano “Viver Torremolinos”, que propõe rever cada cinco anos as licenças e declarações responsáveis ligadas ao uso turístico e aplicar uma taxa de resíduos de tipo industrial às habitações turísticas. Em 2024, o consistório também anunciou que restringiria o uso turístico em moradias sem acesso e suprimentos independentes; não pudemos confirmar se essa medida concreta segue o mesmo estado em 2026, portanto convém verificar antes de dar de alta ou comprar uma moradia no município.
Nerja e a Axrquia: o município com mais VUT da comarca
Nerja é, com 1.476 casas turísticas registradas (Registo de Turismo da Andaluzia, dados abertos, consulta 27-09-2026), o município com mais moradia turística da Axrquia, a comarca a que pertence. Nessa comarca foi levantada uma regulação com zonificação que limitaria a moradia turística ao 20% do total de moradias e ao 20% da superfície dedicada a uso residencial por edifício. Não pudemos confirmar se essa proposta afeta já de forma específica a Nerja ou apenas outros municípios da Axrquia num estádio diferente de tramitação, então o correto é consultar a ordenança municipal de Nerja antes de dar nada por fato.
Resumo: município a município
| Município | Situação em 2026 | Fonte |
|---|---|---|
| Marbella | Sem moratória municipal. Registo municipal de VUT e ordenança de locais anunciados, não aprovados. | Câmara Municipal de Marbella |
| Estepona | Sem moratória confirmada. Consultar ordenança municipal vigente. | Fonte comercial, não oficial |
| Fuengirola | Sem moratória aprovada. Diagnóstico municipal em marcha após o crescimento do 30% desde 2020. | Málaga Hoje |
| Mijas | Sem moratória confirmada. Possíveis condicionantes para altas novas, sem confirmar com fonte oficial. | Málaga Hoje / fonte comercial |
| Benalmádena | Sem moratória confirmada. Diagnóstico municipal e inspecções reforçadas. | Málaga Hoje |
| Torremolinos | Sem moratória geral. Plano «Viver Torremolinos» em tramitação. | Málaga Hoje / Diário Sul |
| Nerja | Sem moratória municipal confirmada. Possível limite do 20% a nível da Axrquia, aplicação a Nerja sem confirmar. | Málaga Hoje |
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Perguntas frequentes
Existe uma moratória única para toda a Costa do Sol?
Não. Só Málaga capital tem aprovado uma moratória total, por fases entre 2024 e 2026. O restante de municípios da Costa do Sol regula por sua conta dentro do marco autonômico andaluz, e vários estão em fase de diagnóstico sem moratória aprovada ainda.
Posso tirar licença VUT em Marbella agora mesmo?
Com o regime autonômico vigente, sim: Marbella não tem hoje uma moratória municipal aprovada. A prefeitura anunciou um futuro registro municipal de moradias turísticas e uma ordemança que limitaria o uso turístico em locais comerciais, mas nenhuma das duas entrou em vigor.
Por que Fuengirola está estudando limitar as licenças?
Porque a habitação turística cresceu um 30% desde 2020 e hoje supera o 65% das praças turísticas do município, segundo um diagnóstico encomendado pela própria prefeitura. A partir daí se levantou limitar a inscrição de habitações novas no Registro de Turismo da Andaluzia, embora ainda não haja uma norma em vigor.
Torremolinos tem a mesma moratória que Málaga capital?
Não. Torremolinos não tem hoje uma moratória geral: a declaração responsável continua a ser a via normal segundo a ordem municipal vigente. A prefeitura tramita o plano “Viver Torremolinos”, com revisões periódicas das licenças existentes.
Minha moradia está em um município da Costa do Sol que não têm nesta lista, o que faço?
Consulta diretamente a ordenança municipal e, se tiver dúvidas, com a Delegação de Turismo da Junta de Andaluzia. Com gestão profissional, fazemos esse cheque como parte do estudo inicial antes de dar de alta qualquer moradia.
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