Marbella no tiene hoy —26-sep-2026— ni registro municipal de viviendas turísticas ni moratoria general: el anuncio de ambas medidas es del 19 de febrero de 2025 y sigue sin aprobación definitiva 19 meses después. El régimen aplicable sigue siendo el autonómico andaluz: Registro de Turismo de Andalucía (RTA), Decreto 31/2024 y SES.HOSPEDAJES. El 18 de septiembre de 2026 el Pleno aprobó el primer PGOM de Andalucía adaptado a la LISTA, pero la nota oficial no menciona vivienda turística ni cambio de uso: ese desarrollo queda para el futuro POU, todavía en tramitación. Quien ya tiene licencia sigue operando con normalidad; quien no la tiene puede solicitarla hoy bajo el régimen andaluz, sin la restricción municipal que se anunció pero que no ha llegado a aprobarse.
O que aconteceu em Marbella e desde quando
O 19 de fevereiro de 2025 a prefeitosa de Marbella, Angeles Muñoz, apresentou um estudo da Universidade de Málaga com um dado que explica tudo o que veio depois: das casas dadas de alta como turísticas no município, apenas o 32 %Q se comercializavam realmente. Em agosto de 2024, o Registro de Turismo de Andaluzia coleta 13.857 estabelecimentos e 110.080 lugares em Marbella, mas a oferta realmente comercializada — segundo o INE e dados agregados da Costa do Sol — era de 7.516 imóveis e 42.351 praças. O 79,2 % são de particulares, o 98,7 % são imóveis completos, e a rentabilidade por praça na temporada alta situava-se em 241,9 €. A partir desse estudo, a prefeitura anunciou duas medidas: um registro municipal de moradias turísticas e uma nova ordem para limitar a mudança de uso de locais comerciais a moradia turística, “com o objetivo de preservar a essência dos bairros”. Nenhuma das duas chegou a ser aprovada: hoje, 19 meses após o anúncio, permanecem sem texto definitivo nem data de entrada em vigor. Não é uma novidade recente que se esteja a processar rapidamente: é um anúncio que leva ano e meio parado.
Registo municipal e Registo de Turismo da Andaluzia: que é cada um
Convém não confundir três registros distintos que aparecem misturados em muitas buscas. El Registo de Turismo da Andaluzia (RTA) É autonômico, já existe e é obrigatório: qualquer moradia de uso turístico em Marbella deve estar inscrita nele, e o código de registro que outorga tem que figurar em todos os anúncios de Airbnb, Booking e o resto de canais. El registro municipal de casas turísticas que anunciou a Prefeitura de Marbella em fevereiro de 2025 seria uma camada adicional, própria do município, pensada especificamente para verificar que moradias dadas de alta se comercializam de verdade e detectar o espaço entre as 110.080 praças registradas e as 42.351 realmente ativas; hoje não existe, continua sem ser aprovado. E o NRUA, o número de registro único estatal que pretendia unificar todo o país foi anulado pelo Supremo Tribunal 19 de maio de 2026 (sentencia 620/2026Q): é um terceiro registro, de âmbito nacional, que não tem relação com o projeto municipal de Marbella para além de compartilhar a palavra "registo". Nenhuma das confusões entre estes três muda uma coisa: para operar hoje em Marbella, o único obrigatório é a inscrição no RTA e o cumprimento do Decreto 31/2024.
O que você pode fazer quem já tem licença
Seguir operando com normalidade. Nem o anúncio de fevereiro de 2025 nem o PGOM aprovado pelo 18 de setembro de 2026 apresentaram nenhuma nova obrigação para quem já tem sua habitação inscrita no RTA e cumpre o Decreto 31/2024. Geramos um apartamento em Marbella sob este mesmo marco autonômico, e a vigilância real segue vindo da Junta de Andaluzia, que revisa altas e cancela inscrições que não cumprem os requisitos, não da Prefeitura. Dito isto, convém seguir o tratamento do futuro Plano de Ordenação Urbanística (POU): é o instrumento onde, segundo a própria nota oficial do PGOM, se desenvolverá a nível de sector o que hoje são linhas gerais do plano, e é razoável esperar que aí — não no PGOM já aprovado — apareça em algum momento o critério de mudança de uso que foi anunciado em 2025.
O que não pode fazer quem não tem licença, e a alternativa legal
Sem moratória municipal aprovada, quem não tem licença em Marbella pode solicitar a hoje sob o regime autonômico andaluz: declaração responsável, inscrição no RTA e cumprimento do Decreto 31/2024, igual que em qualquer município andaluz sem restrição local adicional. O que não existe é a via que foi anunciada em 2025 - um registro municipal mais um limite à mudança de uso de locais -, simplesmente porque não foi aprovado. Isso não significa que não seja aprovado: se o critério chegar a materializar-se no futuro POU, previsívelmente afetará sobretudo as altas novas em locais comerciais, não a habitações residenciais já destinadas a outro uso. Para quem prefere não depender desta incerteza, ou não pode optar pela licença turística por outro motivo, o aluguel de temporada — sem licença turística, regulado pelo artigo 3.2 da LAU — permanece a alternativa legal disponível em qualquer ponto da Costa do Sol.
Calendário 2026-2028
| Data | Feito | Estado |
|---|---|---|
| 19-feb-2025 | Anúncio de registo municipal de VUT e ordenança de mudança de uso, baseado em estudo UMA (32 % de comercialização real) | Sem aprovação, 19 meses depois |
| Ago-2024 (dato citado) | RTA: 13.857 estabelecimentos e 110.080 lugares em Marbella, frente a 7.516 imóveis / 42.351 lugares comercializadas | Dato de contexto do estudo |
| 19-may-2026 | STS 620/2026 anula o NRUA (registo único estatal) | Firme; sem relação com o projeto municipal de Marbella |
| 18-sep-2026 | Plenário de Marbella aprova o primeiro PGOM de Andaluzia adaptado à LISTA | Aprovado; não trata moradia turística |
| Sem data fixa | Tramitação do futuro POU, onde o critério de mudança de uso pode ser desenvolvido | Pendente |
O que fazemos em Bliss em Marbella
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Perguntas frequentes
Existe já o registro municipal de moradias turísticas de Marbella?
No. El Ayuntamiento lo anunció el 19 de febrero de 2025 junto con una ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, basándose en un estudio de la Universidad de Málaga que reveló que solo el 32 % de las viviendas dadas de alta se comercializan realmente. A 26 de septiembre de 2026, ninguna de las dos medidas ha entrado en vigor.
O registro municipal é o mesmo que o Registro de Turismo da Andaluzia (RTA)?
Não, são duas coisas diferentes. O RTA é autonômico e já existe: é obrigatório inscrever-se nele para operar legalmente, e o código de registro que dá deve figurar em todos os anúncios. O registro municipal que anunciou Marbella seria uma camada adicional da prefeitura, pensada para controlar que casas dadas de alta se comercializam de verdade, e ainda não foi aprovado.
Tem algo a ver com a anulação do NRUA pelo Supremo Tribunal?
Não. O NRUA era um registro único estatal para todos os tipos de habitação turística, anulado pelo Supremo Tribunal 19 de maio de 2026 (sentencia 620/2026Q). O registro municipal de Marbella é um projeto local diferente, que nunca chegou a ser aprovado ou a se ativar, então sua situação não depende dessa sentença.
Marbella tem moratória como Málaga capital?
Não. Málaga capital suspendeu as altas moradias turística em todos os seus bairros desde 23 de agosto de 2025. Marbella não tem hoje uma moratória municipal aprovada: o regime para dar de alta uma moradia turística continua sendo o autonômico andaluz, sem restrição adicional da prefeitura.
O que é o PGOM que aprovou Marbella o 18 de setembro de 2026?
É o primeiro Plano Geral de Ordenação Municipal de Andaluzia adaptado à LISTA (Lei de Instrumentos de Ordenação do Território e Urbanismo da Andaluzia), aprovado pelo plenário de Marbella. A nota oficial centra-se em terrenos urbanos, moradia acessível e mobilidade, e não menciona moradia turística, registro municipal ou mudança de uso de locais: esse desenvolvimento detalhado ficaria, se for caso disso, para o futuro Plano de Ordenação Urbanística (POU), ainda em tramitação.
Se já tenho licença em Marbella, tenho que fazer algo com esses anúncios?
Não imediatamente: nenhuma das medidas anunciadas entrou em vigor, por isso não há uma obrigação nova que cumprir hoje. O que convém é seguir o tratamento do POU, porque é onde a prefeitura disse que desenvolverá o critério sobre mudança de uso e controle de habitações turísticas.
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