Arrendamento
Pagamos uma renda fixa pactada.
- Se flojo
- Nós o assumimos.
- Encaixa si
- Você quer certeza.
Hotéis e boutiques›Investimento
Hotel pequeno · rural boutique
Você coloca o hotel.
Nós fazemos os números.
Olhamos o seu hotel pequeno ou rural como o faria quem o explora: tarifa, ocupação, custos e reforma. Se encaixar, operamos. Se não, dizemos antes de assinar.
- 1AnalisamosDemanda, custos, licença e reforma antes de assinar.
- 2Nós o colocamos em marchaFotos, anúncios, preços e canal direto.
- 3O operamosReservas, hóspedes e limpeza. Relatório a cada mês.
La Cabaña Amatista (Gredos) por dentro e seu anúncio real em Airbnb; ao lado, nosso edifício de Toledo. Cartera real, não render.
O boutique rural
Já o operamos.
A Cabaña Amatista, em Gredos, ronda o 4,9 em Airbnb com quase 300 avaliações. É o tipo de alojamento que fala esta página.
E seis activos os alugamos com o nosso dinheiro: se não forem preenchidos, perdemos nós. Por isso, aqui não prometemos percentagens.
4,9 · ~300 avaliaçõesA Amatista, rural boutique
6 com risco próprioAlugados por Bliss
~40 activosem 8 províncias
Tudesvío al 10%canal directo vs 15-18% OTA
De 100 € de receitas,
Quanto resta.
Exemplo ilustrativo para entender o método. Não descreve um hotel concreto.
Exemplo ilustrativo · base 100.000 €% do bruto
Rendimento bruto anual100%100.000 €
- Comissão de canal14%−14.000 €
- Limpeza e lavandaria10%−10.000 €
- Fornecimentos, seguros e impostos do imóvel12%−12.000 €
− Gestão e operação13%−13.000 €
= NOI operacional51%51.000 €
- Reserva para CAPEX, manutenção e vácuo9%−9.000 €
= Fluxo operacional antes da dívida e impostos42%42.000 €
Neste exemplo, 51.000 € são NOI operacional e, após uma reserva de 9.000 €, ficam 42.000 € antes da dívida e dos impostos.
Exemplo didático, não uma projeção nem uma promessa. Não inclui financiamento, impostos ou investimento inicial. Em um hotel real, pessoal e restauração se modelam além.
Três formas possíveis de trabalhar.
Não é uma oferta fechada. Nós o definimos depois de rever seu ativo.
Gestão Variável
Cobras o resultado, menos uma comissão.
- Se flojo
- notas você.
- Encaixa si
- Você quer o upside.
Após a revisão
Um esquema à medida, por escrito.
- O que fixamos
- Base, custos e responsabilidades.
- Encaixa si
- O seu hotel não é padrão.
Ainda não publicamos um modelo hoteleiro único: nossa experiência operada são casas, casas rurais e um edifício.
O que pergunta
Um investidor hoteleiro.
Que retorno líquido real tem um hotel boutique em Espanha?
Depende do preço de compra, da procura de demonstração, da estrutura de custos, da reforma, do financiamento e do modelo operacional. Nenhuma percentagem de mercado substitui a análise do ativo e não oferecemos uma rentabilidade padrão.
Que diferença existe entre RevPAR, ADR e GOPPAR?
ADR é o preço médio da sala ocupada. O RevPAR mede o rendimento por quarto disponível e o GOPPAR, o benefício operacional bruto por quarto disponível. Não são equivalentes ao fluxo final do proprietário: o modelo deve identificar separadamente CAPEX, dívida, impostos e rubricas não incluídas em cada indicador.
Operação Bliss qualquer hotel boutique?
Não. Revimos primeiro a localização, a licença, o estado, a equipe necessária e a economia do projeto. Nossa experiência operacional publicada provém de casas turísticas, casas rurais e um edifício de três apartamentos; um mandato hoteleiro requer um alcance e recursos específicos.
Você faz sentido um hotel boutique frente a um hotel commodity?
Pode ter capacidade de diferenciação, mas também mais risco de reforma, pessoal e posicionamento. A comparação é feita com demanda e custos do ativo concreto, não supondo que boutique sempre rende mais.
E um hotel rural? Compensa a reconversão?
Pode se encaixar se existe demanda, acesso, licença e operação sustentável durante todo o ano. Os auxílios dependem de convites e requisitos em vigor, pelo que não são incorporados ao modelo até serem confirmados.
Como se valoriza um hotel para não pagar de mais?
Eles contrastam o negócio, o imóvel, comparáveis e fluxos normalizados, incorporando reformas e riscos. A metodologia e os pressupostos devem ficar visíveis; não usamos um cap rate único para todos os hotéis.
O canal direto Tudesvío é grátis?
Não. O Tudesvío opera o 10% de comissão, em comparação com o 15-18% habitual das OTAs. Não é grátis, mas cada reserva que migra do canal indireto ao direto reduz o custo de distribuição e subescreve o GOPPAR. É uma alavanca de NOI, não uma promessa de custo zero.