Si ya tienes un edificio de apartamentos, un bloque heredado o una promoción terminada, lo que necesitas no es un inversor: es un operador. Lo hacemos de tres formas, y las tres se ponen por escrito antes de firmar: gestión integral por comisión del 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario, contrato de gestión con objetivos por llave, o arrendamiento del edificio completo con renta mensual fija, donde el riesgo de temporada baja pasa a ser nuestro.
Un edificio se opera distinto que seis pisos sueltos: una sola ruta de limpieza, un solo interlocutor, mezcla de tipologías y, sobre todo, ninguna junta de vecinos que pueda vetar la actividad con tres quintos de los votos. A cambio, concentra el riesgo y exige mirar la licencia antes que el ADR.
Te entregamos en cinco a siete días laborables un informe con ADR y ocupación objetivo por tipología, escenario bajo, medio y alto mes a mes, presupuesto de puesta a punto y plan de arranque con fechas. Gratis. Teléfono +34 638 740 249.
Un edificio entero no son seis pisos sumados
La diferencia no es de tamaño, es de operativa. Estas son las cinco cosas que cambian el día que el activo es el edificio completo y no un piso suelto en una comunidad de vecinos.
La limpieza y la lavandería dejan de ser el problema caro. En pisos dispersos pagas desplazamiento por cada salida. En un edificio hay una sola ruta, un almacén de ropa dentro del propio inmueble y un juego de sábanas rotando entre plantas. El coste por llave baja porque el tiempo muerto desaparece, no porque nadie limpie menos.
Hay un solo interlocutor y un solo contrato. Una firma, un informe mensual, una liquidación. Si el edificio es de un grupo familiar o de una sociedad patrimonial, esto vale más que cualquier décima de comisión: se acabaron las diez conversaciones distintas para tomar una decisión.
No dependes del voto de la comunidad. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, la junta de propietarios puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, y esos acuerdos no tienen efectos retroactivos (artículo 17.12 de la Ley 49/1960, redacción vigente comprobada en el BOE en agosto de 2026). Es hoy el motivo número uno por el que un piso suelto se queda fuera del mercado. En un edificio de un único titular esa votación no existe: la decisión es tuya y de la normativa urbanística, de nadie más.
Puedes mezclar tipologías. Dos estudios para pareja, un dos dormitorios para familia, un ático con terraza a precio premium. Cuando cae la demanda de un segmento entra la del otro, y el mismo anuncio del edificio capta a los tres. Un piso solo puede ser una cosa.
Y aparecen servicios que un piso no puede dar: consigna de equipajes, presencia física en las horas de entrada de un puente, lavandería propia, un office para el equipo. Son las palancas que separan un edificio bien operado de seis pisos apilados.
La contrapartida, dicha en voz alta: un edificio concentra el riesgo. Si falla la caldera, el ascensor o la licencia, falla todo a la vez. Seis pisos en seis barrios distintos diversifican; un edificio no. Por eso el mantenimiento preventivo y el estado real de las instalaciones pesan mucho más en el estudio.
Tres formas de encajar, y ninguna incluye un mínimo garantizado
Lo que la gente llama "gestión" son en realidad tres contratos distintos, con consecuencias fiscales y de control opuestas. Estos son los nuestros.
| Modelo | Quién explota | Qué cobramos | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|---|
| Gestión integral por comisión | El propietario | 17 % + IVA (20,57 % con IVA) sobre lo que ingresa el propietario | Quieres el ingreso completo del ciclo y aceptas que varíe mes a mes |
| Contrato de gestión con objetivos | El propietario | Comisión base más un tramo variable ligado a objetivos por llave | Edificios grandes, con inversor detrás, que quieren alinear incentivos y no solo delegar |
| Arrendamiento del edificio completo | Bliss Homes | Nada: te pagamos una renta mensual fija | Necesitas un número cerrado, para el banco o para dormir, y prefieres que la temporada baja sea nuestro problema |
La comisión del 17 % se calcula sobre lo que entra en tu bolsillo: no sobre la limpieza que paga el huésped, no sobre la comisión que se queda Airbnb o Booking. Sin permanencia. Si solo quieres anuncios, precios y comunicación, y la operativa de campo la sigues llevando tú, eso es gestión online y son 12 %.
Lo que no vas a leer aquí es un mínimo fijo asegurado dentro de un contrato de gestión. Un mínimo fijo metido en un contrato de gestión se lee como un arrendamiento a efectos tributarios, y eso te cambia la fiscalidad sin que nadie te avise. Lo que sí cabe en un contrato de gestión es un umbral de devengo: no cobramos comisión hasta que tus ingresos brutos del mes superan una cifra pactada. Es un compromiso sobre nuestro cobro, no una renta encubierta.
Si lo que quieres es el número fijo, entonces la figura correcta es el arrendamiento, con todo lo que arrastra: la renta de un inmueble para uso distinto de vivienda lleva IVA del 21 %, la fianza son dos mensualidades y hay que depositarlas en el organismo autonómico que corresponda. Lo decimos antes de firmar porque es la partida que más veces falta en los cálculos que nos enseñan.
Y una credencial que importa en esta conversación: seis de las viviendas que operamos las tenemos alquiladas nosotros, con dinero propio y renta fija. Sabemos exactamente lo que se siente al firmar un número que hay que pagar en enero.
Qué pedimos para estudiar tu edificio
- Dirección y referencia catastral.
- Número de llaves y metros útiles de cada una. Vale un plano acotado, aunque esté hecho a mano; si no lo hay, lo levantamos nosotros.
- Estado real: año de la última reforma, calderas, ascensor, cubierta, instalación eléctrica y qué obra está pendiente.
- Situación jurídica: si está en división horizontal o es finca única, licencias vigentes, expedientes abiertos y uso permitido por el planeamiento.
- Qué está haciendo hoy: vacío, alquiler tradicional, en obra o con inquilinos en vigor y hasta cuándo.
- Qué quieres tú: ingreso máximo, número cerrado, o tener el activo funcionando para venderlo en tres o cuatro años.
Qué te entregamos
- ADR y ocupación objetivo por tipología, no una media del edificio. Un estudio y un tres dormitorios no comparten curva de demanda ni de precio; promediarlos es la forma más rápida de equivocarse.
- Escenario bajo, medio y alto, mes a mes. En un edificio los puentes y los eventos locales mueven más el año que el ADR medio, y eso solo se ve en el detalle mensual.
- Presupuesto de puesta a punto con precios de nuestros proveedores: qué falta para poder publicar cada llave y cuánto cuesta.
- Plan de arranque con fechas: trámites y licencias, altas en canales, reportaje fotográfico, primer día de venta de cada bloque de llaves.
- El contrato que proponemos, con la cláusula de salida escrita antes de firmar, no después.
Plazo: cinco a siete días laborables desde que tenemos los datos. Es gratis y no obliga a nada. Si los números no salen, lo verás escrito con el mismo detalle que si salieran.
El edificio que ya operamos
Operamos un edificio completo de tres llaves en el casco histórico de Toledo. El propietario es un grupo familiar y no damos su nombre ni sus cifras; lo que sí podemos contar es lo que aprendimos.
Una sola ruta de limpieza cubre las tres llaves: se entra una vez, no tres. La ropa de cama vive en el edificio, así que una salida imprevista no depende de que alguien cruce media provincia con sábanas en el maletero. Hay un interlocutor y una liquidación mensual, en lugar de tres conversaciones paralelas. Y las tipologías distintas hacen su trabajo: cuando no entra la pareja de fin de semana, entra el grupo que quiere las tres llaves juntas, que es una venta que un piso suelto no puede hacer.
Lo que costó tiempo no fue la operativa, fue la parte administrativa y el encaje urbanístico del casco histórico: accesos, ruido, convivencia vecinal, carga y descarga. Nada arranca hasta que eso está limpio, y ese es el orden correcto.
El riesgo regulatorio, ciudad a ciudad
Esta es la parte que casi ningún competidor te va a explicar, porque complica la venta. Va primero.
Madrid capital
En el Centro Histórico, el Plan Reside del Ayuntamiento (en vigor desde septiembre de 2025) no admite implantar vivienda de uso turístico en ninguna planta de un edificio de uso residencial existente. El edificio completo solo se admite en inmuebles catalogados, y la licencia de implantación pierde vigencia a los quince años, con reversión del edificio al uso residencial. Si alguien te ofrece operar un edificio en el centro de Madrid sin mencionar esto, no ha leído el texto.
Comunidad de Madrid
El Decreto 27/2026, publicado en el BOCM el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril, endureció los requisitos físicos de la vivienda de uso turístico (superficies mínimas de dormitorio, salón, baño y cocina, y mobiliario) con un plazo de adaptación de tres años. Para un edificio hay un detalle que cambia el encaje: un inmueble íntegramente destinado a vivienda de uso turístico bajo un mismo titular pasa a regirse por la normativa de apartamentos turísticos, que es otra figura y otra tramitación.
Toledo, Ávila, Segovia y los pueblos
Hoy no hay declaraciones de saturación equivalentes a las de la capital, pero la norma la fija cada comunidad autónoma y la ordenanza la fija cada ayuntamiento. Lo legal en un municipio puede ser ilegal en el de al lado. Se comprueba antes de firmar, caso por caso.
El registro
El número de registro único estatal ya no existe: el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (STS 620/2026, Sala Tercera, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026) por invadir competencias autonómicas. El identificador válido hoy es el código de registro autonómico, y es el que hay que mostrar en los anuncios. Si una gestora te sigue pidiendo el número estatal, no está al día.
Lo que sí sigue plenamente vigente es la comunicación del parte de viajeros por cada entrada (Real Decreto 933/2021). En un edificio con muchas llaves es carga administrativa diaria, y la asumimos nosotros.
Regla de la casa: no citamos un artículo de memoria. Antes de firmar comprobamos el texto vigente que aplica a tu inmueble, y si el proyecto no se sostiene te lo decimos y no lo cogemos.
Con qué comparar tu número
Dos referencias públicas de otros operadores, útiles para contrastar el estudio que te llegue, sea nuestro o de cualquiera:
- The Urban Hosts (Txema Diz), proyecto de seis estudios en Portugalete, cifras presentadas en 2026: ocupación estimada del 76 %, ADR de 115 €, 173.000 € de ingresos brutos al año, 30 % de gastos operativos y un ROI del 15,6 %.
- TheKey Host, edificio de diez apartamentos en Usera (Madrid), cifras presentadas en 2026: 2.150.000 € de inversión total, ADR por encima de 90 €, ocupación estimada del 79 % y una rentabilidad en torno al 10 %.
Son proyecciones de sus autores sobre sus propios activos, no resultados auditados ni una promesa nuestra. Sirven para una cosa concreta: si el número que te sale a ti está muy por encima de esos, revisa la línea de gastos operativos antes de celebrarlo.
Por dónde se empieza
Mándanos la dirección, el número de llaves y lo que sepas del estado del edificio. En cinco a siete días laborables tienes el informe con las tres opciones de contrato valoradas y el plan de arranque con fechas. Teléfono +34 638 740 249 o gestion@blisshomes.es. También puedes pedir el estudio desde aquí.
Preguntas frecuentes
¿Qué cobráis y sobre qué base exactamente?
Gestión integral: 17 % + IVA, es decir 20,57 % con IVA incluido, calculado sobre lo que ingresa el propietario. No cobramos sobre la limpieza que paga el huésped ni sobre la comisión que se queda la OTA, que son las dos partidas donde suele esconderse la letra pequeña del sector. Sin permanencia. Si prefieres seguir llevando tú la operativa de campo y solo quieres anuncios, precios y comunicación, eso es gestión online: 12 %. Y si eliges el arrendamiento del edificio, no hay comisión: hay una renta mensual fija que te pagamos nosotros.
¿Quién limpia y quién paga la limpieza?
Tenemos equipos propios de limpieza y mantenimiento; en un edificio se organiza como una ruta única que cubre todas las llaves, con almacén de ropa dentro del inmueble. La limpieza la paga el huésped como cargo de la reserva y va aparte de nuestra comisión: no cobramos comisión sobre ella. Para el mantenimiento pactamos un umbral por escrito, del tipo hasta X euros reparamos y te lo facturamos, y por encima de esa cifra te llamamos antes de mover nada. Ese umbral lo eliges tú, porque hay propietarios de arréglalo y avísame y propietarios de para dos bombillas me llamas.
¿Quién responde de los daños y qué seguro hace falta?
Depende del modelo. En gestión el explotador del alojamiento es el propietario, así que la póliza tiene que ser suya y debe llevar responsabilidad civil inmobiliaria y responsabilidad civil de explotación, las dos. En arrendamiento el explotador somos nosotros. Lo crítico en ambos casos es que el seguro declare el uso turístico real: según el artículo 10 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, verificado en el BOE, si el riesgo no estaba bien declarado la indemnización se reduce proporcionalmente, y si medió dolo o culpa grave el asegurador queda liberado del pago. Capitales de referencia que maneja el sector: 600.000 € por año y siniestro y 300.000 € por víctima (criterio de Neus Molina, agente de seguros especializada en alquiler vacacional, 2026). El seguro de las plataformas no sustituye a esto: AirCover solo cubre reservas hechas en Airbnb y con exclusiones, y el seguro de colaboradores de Booking no cubre daños al alojamiento.
¿Cuánto tardáis en arrancar un edificio de ocho o diez llaves?
Nuestra puesta en marcha estándar son 7 días desde la firma, con la parte administrativa ya resuelta. En un edificio no publicamos todo de golpe: vamos por bloques de llaves, empezando por las que están listas, y el calendario con fechas concretas te lo entregamos dentro del estudio. Lo que marca el reloj de verdad no es nuestra operativa, son las licencias y el estado del inmueble.
¿Qué pasa si quiero salir?
En gestión no hay permanencia: avisas y hacemos un traspaso ordenado, respetando las reservas ya confirmadas y entregando calendario, historial y accesos. En arrendamiento sí hay plazo y preaviso, porque nosotros asumimos una renta y normalmente una inversión de puesta a punto; esas condiciones se negocian y se escriben antes de firmar, no se descubren al final. Nuestro contrato de precio fijo estándar es de un año renovable; en un edificio con inversión por nuestra parte el plazo se pacta más largo y queda por escrito.
¿Qué licencia necesita un edificio completo?
Depende de la comunidad autónoma y del municipio, y en un edificio la respuesta rara vez es la misma que para un piso. El camino habitual es declaración responsable ante la comunidad autónoma, inscripción en su registro turístico y número de registro visible en los anuncios. En Madrid capital hay además que mirar el planeamiento municipal, y un edificio íntegramente turístico bajo un mismo titular puede caer bajo la figura de apartamentos turísticos en lugar de vivienda de uso turístico. Lo comprobamos contra el texto vigente antes de firmar. Si no sale, te lo decimos.
¿Comisión, objetivos o renta fija: qué me conviene?
Regla práctica. Si quieres el ingreso completo del ciclo y aguantas que varíe, comisión. Si vas a hacer obra o a reposicionar el edificio y quieres a un operador con la piel en el juego, contrato de gestión con objetivos. Si necesitas un número cerrado, para el banco o para tu propia planificación, arrendamiento del edificio con renta fija, contando el IVA del 21 % sobre la renta y las dos mensualidades de fianza. En el estudio te valoramos las tres con los mismos datos, para que compares peras con peras.
¿Hablamos de tu vivienda?
Te damos una estimación con datos de viviendas reales que ya gestionamos, no un número inventado. Gratis y sin compromiso.