Marbella no tiene hoy —26-sep-2026— ni registro municipal de viviendas turísticas ni moratoria general: el anuncio de ambas medidas es del 19 de febrero de 2025 y sigue sin aprobación definitiva 19 meses después. El régimen aplicable sigue siendo el autonómico andaluz: Registro de Turismo de Andalucía (RTA), Decreto 31/2024 y SES.HOSPEDAJES. El 18 de septiembre de 2026 el Pleno aprobó el primer PGOM de Andalucía adaptado a la LISTA, pero la nota oficial no menciona vivienda turística ni cambio de uso: ese desarrollo queda para el futuro POU, todavía en tramitación. Quien ya tiene licencia sigue operando con normalidad; quien no la tiene puede solicitarla hoy bajo el régimen andaluz, sin la restricción municipal que se anunció pero que no ha llegado a aprobarse.
Qué ha pasado en Marbella y desde cuándo
El 19 de febrero de 2025 la alcaldesa de Marbella, Ángeles Muñoz, presentó un estudio de la Universidad de Málaga con un dato que explica todo lo que ha venido después: de las viviendas dadas de alta como turísticas en el municipio, solo el 32 % se comercializaban realmente. En agosto de 2024 el Registro de Turismo de Andalucía recogía 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, pero la oferta realmente comercializada —según el INE y datos agregados de la Costa del Sol— era de 7.516 inmuebles y 42.351 plazas. El 79,2 % son de particulares, el 98,7 % son inmuebles completos, y la rentabilidad por plaza en temporada alta se situaba en 241,9 €. A partir de ese estudio, el Ayuntamiento anunció dos medidas: un registro municipal de viviendas turísticas y una nueva ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, «con el objetivo de preservar la esencia de los barrios». Ninguna de las dos ha llegado a aprobarse: a día de hoy, 19 meses después del anuncio, siguen sin texto definitivo ni fecha de entrada en vigor. No es una novedad reciente que se esté tramitando con rapidez: es un anuncio que lleva año y medio parado.
Registro municipal y Registro de Turismo de Andalucía: qué es cada uno
Conviene no confundir tres registros distintos que aparecen mezclados en muchas búsquedas. El Registro de Turismo de Andalucía (RTA) es autonómico, ya existe y es obligatorio: cualquier vivienda de uso turístico en Marbella debe estar inscrita en él, y el código de registro que otorga tiene que figurar en todos los anuncios de Airbnb, Booking y el resto de canales. El registro municipal de viviendas turísticas que anunció el Ayuntamiento de Marbella en febrero de 2025 sería una capa adicional, propia del municipio, pensada específicamente para verificar qué viviendas dadas de alta se comercializan de verdad y detectar el hueco entre las 110.080 plazas registradas y las 42.351 realmente activas; hoy no existe, sigue sin aprobarse. Y el NRUA, el número de registro único estatal que pretendía unificar todo el país, fue anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026 (sentencia 620/2026): es un tercer registro, de ámbito nacional, que no tiene relación con el proyecto municipal de Marbella más allá de compartir la palabra «registro». Ninguna de las confusiones entre estos tres cambia una cosa: para operar hoy en Marbella, lo único obligatorio es la inscripción en el RTA y el cumplimiento del Decreto 31/2024.
Qué puede hacer quien ya tiene licencia
Seguir operando con normalidad. Ni el anuncio de febrero de 2025 ni el PGOM aprobado el 18 de septiembre de 2026 han introducido ninguna obligación nueva para quien ya tiene su vivienda inscrita en el RTA y cumple el Decreto 31/2024. Gestionamos un apartamento en Marbella bajo este mismo marco autonómico, y la vigilancia real sigue viniendo de la Junta de Andalucía, que revisa altas y cancela inscripciones que no cumplen los requisitos, no del Ayuntamiento. Dicho esto, conviene seguir la tramitación del futuro Plan de Ordenación Urbanística (POU): es el instrumento donde, según la propia nota oficial del PGOM, se desarrollará a escala de sector lo que hoy son líneas generales del plan, y es razonable esperar que ahí —no en el PGOM ya aprobado— aparezca en algún momento el criterio de cambio de uso que se anunció en 2025.
Qué no puede hacer quien no tiene licencia, y la alternativa legal
Sin moratoria municipal aprobada, quien no tiene licencia en Marbella puede solicitarla hoy bajo el régimen autonómico andaluz: declaración responsable, inscripción en el RTA y cumplimiento del Decreto 31/2024, igual que en cualquier municipio andaluz sin restricción local adicional. Lo que no existe es la vía que se anunció en 2025 —un registro municipal más un límite al cambio de uso de locales—, simplemente porque no se ha aprobado. Eso no significa que no vaya a aprobarse: si el criterio llega a materializarse en el futuro POU, previsiblemente afectará sobre todo a las altas nuevas en locales comerciales, no a viviendas residenciales ya destinadas a otro uso. Para quien prefiere no depender de esta incertidumbre, o no puede optar a la licencia turística por otro motivo, el alquiler de temporada —sin licencia turística, regulado por el artículo 3.2 de la LAU— sigue siendo la alternativa legal disponible en cualquier punto de la Costa del Sol.
Calendario 2026-2028
| Fecha | Hecho | Estado |
|---|---|---|
| 19-feb-2025 | Anuncio de registro municipal de VUT y ordenanza de cambio de uso, basado en estudio UMA (32 % de comercialización real) | Sin aprobar, 19 meses después |
| Ago-2024 (dato citado) | RTA: 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, frente a 7.516 inmuebles / 42.351 plazas comercializadas | Dato de contexto del estudio |
| 19-may-2026 | STS 620/2026 anula el NRUA (registro único estatal) | Firme; sin relación con el proyecto municipal de Marbella |
| 18-sep-2026 | Pleno de Marbella aprueba el primer PGOM de Andalucía adaptado a la LISTA | Aprobado; no trata vivienda turística |
| Sin fecha fija | Tramitación del futuro POU, donde podría desarrollarse el criterio de cambio de uso | Pendiente |
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Preguntas frecuentes
¿Existe ya el registro municipal de viviendas turísticas de Marbella?
No. El Ayuntamiento lo anunció el 19 de febrero de 2025 junto con una ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, basándose en un estudio de la Universidad de Málaga que reveló que solo el 32 % de las viviendas dadas de alta se comercializan realmente. A 26 de septiembre de 2026, ninguna de las dos medidas ha entrado en vigor.
¿El registro municipal es lo mismo que el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)?
No, son dos cosas distintas. El RTA es autonómico y ya existe: es obligatorio inscribirse en él para operar legalmente, y el código de registro que da debe figurar en todos los anuncios. El registro municipal que anunció Marbella sería una capa adicional del Ayuntamiento, pensada para controlar qué viviendas dadas de alta se comercializan de verdad, y todavía no se ha aprobado.
¿Tiene algo que ver esto con la anulación del NRUA por el Tribunal Supremo?
No. El NRUA era un registro único estatal para todo tipo de vivienda turística, anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026 (sentencia 620/2026). El registro municipal de Marbella es un proyecto local distinto, que nunca llegó a aprobarse ni a activarse, así que su situación no depende de esa sentencia.
¿Marbella tiene moratoria como Málaga capital?
No. Málaga capital suspendió las altas nuevas de vivienda turística en todos sus barrios desde el 23 de agosto de 2025. Marbella no tiene hoy una moratoria municipal aprobada: el régimen para dar de alta una vivienda turística sigue siendo el autonómico andaluz, sin restricción adicional del Ayuntamiento.
¿Qué es el PGOM que aprobó Marbella el 18 de septiembre de 2026?
Es el primer Plan General de Ordenación Municipal de Andalucía adaptado a la LISTA (Ley de Instrumentos de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Andalucía), aprobado por el Pleno de Marbella. La nota oficial se centra en suelo urbano, vivienda asequible y movilidad, y no menciona vivienda turística, registro municipal ni cambio de uso de locales: ese desarrollo detallado quedaría, en su caso, para el futuro Plan de Ordenación Urbanística (POU), todavía en tramitación.
Si ya tengo licencia en Marbella, ¿tengo que hacer algo con estos anuncios?
No de forma inmediata: ninguna de las medidas anunciadas ha entrado en vigor, así que no hay una obligación nueva que cumplir hoy. Lo que sí conviene es seguir la tramitación del POU, porque es donde el Ayuntamiento ha dicho que desarrollará el criterio sobre cambio de uso y control de viviendas turísticas.
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