Mejores empresas de gestión de viviendas turísticas en España: comparativa honesta

El dato que decide el precio y casi nadie explica: la base de cálculo

Cuando un propietario compara gestoras, compara porcentajes. Es el error más caro del sector, porque un porcentaje no significa nada hasta que sabes sobre qué número se aplica. Hay tres bases posibles y la distancia entre ellas es de cientos de euros al año en la misma casa:

• Bruto total. Todo lo que paga el huésped: noches + limpieza + extras. La gestora cobra también sobre la limpieza, que ella no se queda, y sobre la comisión de la plataforma, que tampoco recibes tú.
• Bruto de alojamiento. El precio de las noches antes de descontar lo que se lleva Airbnb o Booking. Pagas comisión sobre un dinero que nunca llega a tu cuenta.
• Neto. Lo que la plataforma transfiere, con la limpieza descontada antes. La gestora cobra solo sobre lo que entra de verdad.

Por eso un 15 % sobre bruto sale más caro que un 17 % sobre neto. No es un juego de palabras: está calculado en euros más abajo.

El segundo dato que casi ninguna web pone en el titular es el IVA. En España la comisión de una gestora es un servicio profesional y lleva 21 % encima. Un «20 %» anunciado son 24,2 % en la factura; un «17 %» son 20,57 %. Si tienes la actividad dada de alta, ese IVA te lo desgravas; si no la tienes, es coste real para ti. Todas las gestoras lo pagan igual: la diferencia está en cuáles lo dicen en la primera conversación y cuáles esperan a la primera liquidación.

Tabla comparativa: 17 gestoras de viviendas turísticas en España

Solo cifras que la propia empresa publica en su web, su FAQ o sus condiciones. Cuando el dato no está publicado, la celda dice «no la publica»: no hemos deducido ningún porcentaje ni lo hemos pedido rellenando formularios con identidad falsa.

Auditoría de webs y tarifas: junio de 2026, con Hosticasa, MyRentalHost, Winahost y Bliss Homes revisadas de nuevo en agosto de 2026. Las tarifas cambian sin aviso: comprueba siempre el dato en la web de la gestora antes de decidir, y pídelo por escrito antes de firmar.

Dos lecturas que saltan a la vista. La primera: seis de las diecisiete no dicen sobre qué base cobran, y una de ellas ni siquiera publica el porcentaje. La segunda: entre las que sí lo publican, las que cobran sobre el neto sin tocar la limpieza son minoría — TheKey Host, Winahost, Homerez y nosotros. La mayoría del mercado cobra sobre una base más grande que el dinero que acabas viendo.

El ejemplo en euros: una reserva de 850 €

Reserva real de julio: 850 € en total, de los cuales 60 € son la tarifa de limpieza que paga el huésped. La plataforma se lleva un 15 %. Comparamos tres formas de cobrar que existen hoy en el mercado español.

La conclusión incomoda a medio sector: el «15 %» cuesta 18,00 € más por reserva que el «17 %». Con nueve reservas al mes son 162 € mensuales, casi 1.950 € al año en una sola casa. Y el «20 % sobre el total pagado por el huésped» se lleva 205,70 €, casi un tercio de lo que entra.

Dicho al revés: un 17 % sobre el neto equivale a 13,3 % del bruto de esa reserva. Cuando compares, convierte todos los porcentajes a euros sobre la misma reserva. Es aritmética de dos minutos y decide miles de euros.

El margen de limpieza: la comisión que no aparece en el porcentaje

Aquí está el segundo mordisco, y es invisible en cualquier comparativa de porcentajes. La gestora cobra al huésped una tarifa de limpieza, paga al equipo que limpia y se queda la diferencia. Si cobra 60 € y paga 35 €, se lleva 25 € por reserva. Con diez reservas al mes son 250 € que no aparecen en ninguna parte de tu contrato y que suben el coste efectivo del 17 % anunciado a un 22-25 % real.

No es ilegal ni necesariamente abusivo: coordinar limpiezas cuesta tiempo y ese trabajo se paga. Lo problemático es que casi nadie lo declara. En la revisión de junio de 2026, Minty Host fue la única gestora que reconoce por escrito que su comisión también se aplica sobre la tarifa de limpieza. Houst y Genteel Home la incluyen en la base, lo cual se lee en su letra pequeña. Del resto, la mayoría simplemente no publica ni lo que cobra al huésped ni lo que paga al proveedor, así que el margen no es verificable desde fuera.

La pregunta que lo resuelve en diez segundos: «¿cuánto cobráis de limpieza al huésped y cuánto le pagáis al equipo que limpia?». Si la respuesta es la misma cifra, no hay margen. Si hay diferencia, que te la expliquen y la pongan en el contrato. Nosotros pasamos la limpieza a coste y enseñamos la factura del equipo si el propietario la pide.

Cuatro tipos de gestora, cuatro propietarios distintos

1. Gestora nacional

GuestReady, Houst, Alterhome, Nestify, Pass the Keys. Marca reconocible, procesos estandarizados, presencia en varias ciudades y a menudo en varios países. Funcionan bien en piso urbano céntrico y estándar. El precio de la escala suele ser distancia: el equipo que atiende tu casa no es el que te vendió el servicio, y las quejas recurrentes de propietarios en foros y reseñas hablan de tiempos de respuesta cuando algo se tuerce. Para ti si tienes un piso en el centro de una capital grande y valoras la marca por encima del trato directo.

2. Gestora regional

MalagaSuite en Costa del Sol, Cabana Rentals en Galicia, Home2Book en Canarias, TheKey Host o Satalirent en Madrid, decenas más. Conocen su mercado con un detalle que ninguna nacional iguala: qué semana sube el precio por un congreso, qué barrio se llena en Semana Santa, qué inspector pide qué papel. Suelen tener equipo propio de limpieza. El límite es obvio: si tienes casas en tres comunidades, necesitas tres gestoras. Para ti si tienes una o dos casas en la misma zona y quieres que quien responde el teléfono sepa dónde está tu calle.

3. Marketplace o distribuidor

Holidu y su marca para propietarios Bookiply (6-8 % + IVA sobre el precio base, más una cuota de activación de unos 100-150 €), Rentalia con un 10 % por reserva, Homerez con un 20 %. Publican tu casa, gestionan el calendario y los precios, y ahí acaba su trabajo: la operativa física la sigues haciendo tú — llaves, limpiezas, incidencias, huésped que llama a las dos de la mañana. El porcentaje es bajo porque el servicio es la mitad. Para ti si vives cerca de la casa, tienes tiempo y solo quieres resolver la distribución y el pricing.

4. Operador de edificios

Limehome, Numa, Líbere, Eric Vökel. No cobran comisión: firman un arrendamiento de diez o veinte años sobre el edificio entero, te pagan una renta fija y se quedan todo lo demás. No compiten con la gestión de un piso suelto, compiten con vender o alquilar el edificio. Para ti solo si tienes un edificio completo o una planta entera y quieres cero implicación durante una década.

Un quinto formato que se solapa con todos: el plan de bajo coste con nombre de gestión. Los tramos del 7 %, el 8 % o el 10 % que anuncian Gestionfy, KEYHOM o MasterGuest no incluyen operativa física. Son software y distribución. Comparar ese 7 % con un 18 % de gestión integral es comparar cosas distintas.

Las 7 preguntas que hay que hacer antes de firmar

Cópialas y mándalas por correo. Una gestora que responde las siete por escrito en un día es, en sí mismo, una señal.

1. ¿Sobre qué base exacta se aplica la comisión? Que te lo escriban con una reserva concreta: «sobre X, tras descontar Y y Z». Si la respuesta es «sobre los ingresos» sin más, insiste.
2. ¿El porcentaje que me decís lleva el IVA dentro o va aparte? Cambia el coste un 21 %. Pide ver una liquidación de ejemplo con el IVA en su propia línea.
3. ¿Cuánto cobráis de limpieza al huésped y cuánto pagáis al equipo? La diferencia es comisión real que no aparece en el porcentaje. Pregunta también quién paga la limpieza cuando la reserva se cancela.
4. ¿Hay permanencia, y con cuánto preaviso puedo irme? Y si me voy antes, ¿qué penalización hay? Un «desde 15 %» suele venir atado a doce meses; sin la atadura el porcentaje es otro.
5. Si me voy, ¿quién se queda el anuncio y las reseñas? La pregunta más olvidada y la más cara. Si el anuncio está en la cuenta de Airbnb de la gestora, al marcharte pierdes años de reseñas y de posicionamiento, y empiezas de cero. Exige que la cuenta sea tuya y que ellos entren como cogestores.
6. ¿Qué se factura aparte del porcentaje? Alta o puesta en marcha, fotografía, ropa de cama, amenities, cuota mensual de plataforma, coordinación de mantenimiento con recargo, reposiciones. Pide la lista completa con precios, no «te lo pasamos a coste».
7. ¿Quién responde de los daños y qué seguro hay? El seguro de hogar normal no cubre el uso turístico. Pregunta qué póliza hay contratada, quién la paga, cuál es la franquicia y cómo se reclama una fianza a un huésped.

Añade una octava si tu comunidad autónoma es exigente: ¿quién se ocupa del registro turístico y del registro de viajeros? El registro estatal único quedó anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, así que el identificador válido hoy es el código de registro turístico de tu comunidad autónoma (VUT, VV, HUT, ETV, VFT según el territorio). La comunicación de los datos de cada huésped al Ministerio del Interior sigue siendo obligatoria y es una obligación distinta. Si una gestora todavía te habla del registro estatal como requisito vigente, su información está desactualizada.

Bliss Homes: nuestros números

Somos Bliss Homes SL. Héctor Clarke (CEO) y Eugenio Otero (CSO). La primera vivienda la gestionamos en 2022 y constituimos la sociedad en 2024. Hoy llevamos 50 viviendas activas en ocho comunidades autónomas: Madrid, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Andalucía, Galicia, Canarias y Asturias.

• Gestión integral: 17 % + IVA (20,57 %), sin permanencia. Se calcula sobre lo que ingresa el propietario: no cobramos sobre la limpieza ni sobre la comisión que se lleva la OTA.
• Gestión online: 12 %. Anuncio, precios y distribución; la operativa física la llevas tú.
• Precio fijo: contrato de arrendamiento, renta mensual fija, un año renovable. Cero gestión y cero variabilidad para el propietario, y el riesgo de temporada baja lo asumimos nosotros.
• Asesoría 1:1: 235 €, pago único, para quien quiere gestionar por su cuenta y solo necesita el criterio.
• Puesta en marcha: 7 días desde la firma hasta el anuncio publicado.
• Más de 300 reseñas públicas: 4,9★ en Airbnb (215 reseñas), 8,8 en Booking (108) y 5,0 en Google (14), a 9 de agosto de 2026.
• Canal directo propio, Tudesvío, al 10 % frente al 15-18 % de las OTAs.

La limpieza va a coste. Si un propietario pide la factura del equipo que limpia su casa, se la enseñamos. No es generosidad: es que un margen escondido en la limpieza se acaba descubriendo y cuesta más el cliente que el margen.

Para quién no somos la mejor opción

Decirlo ahorra tiempo a todos:

• Si tu casa está en Barcelona, Baleares, País Vasco, Cataluña, Cantabria, Navarra, Aragón, Murcia, Extremadura, La Rioja o Ceuta y Melilla, no operamos ahí. Busca una gestora regional con equipo propio en la zona: en esos mercados vale más el equipo local que la marca.
• Si buscas la comisión más baja del mercado, no somos nosotros. Hay planes del 7 % al 12 % — Bookiply, Rentalia, los tramos digitales de KEYHOM o Gestionfy — y son perfectamente válidos si estás dispuesto a hacer tú las llaves, las limpiezas y las incidencias. Nuestro 17 % incluye toda esa operativa; comparado con esos planes es caro, y con razón.
• Si tienes un edificio entero y quieres una renta fija durante quince años sin volver a pensar en él, lo tuyo es un operador tipo Limehome o Numa, no una gestora de viviendas.
• Si vives al lado de la casa, tienes tiempo y te gusta el trato con el huésped, autogestionar te dejará más euros al mes. Nuestra asesoría de 235 € existe precisamente para ese perfil.

Cómo hemos hecho esta comparativa

Partimos de un estudio interno de 92 empresas del sector, de las que perfilamos 56 en profundidad, con las webs y tarifas auditadas el 13 de junio de 2026 y una segunda revisión en agosto de 2026 sobre las gestoras que han cambiado de tarifa o que no estaban en la primera ronda.

Tres reglas que nos hemos impuesto. Una: solo entran cifras publicadas por la propia empresa en su web, su FAQ o sus condiciones; nada de datos de terceros presentados como ciertos. Dos: donde el dato no está publicado, escribimos «no la publica» en lugar de estimarlo — es el hallazgo, no un hueco. Tres: no hemos rellenado formularios con identidad falsa para sacar precios ocultos, así que las gestoras que solo dan su número por teléfono siguen apareciendo aquí como opacas.

Somos parte interesada: gestionamos viviendas turísticas y esta página está en nuestra web. Por eso todas las cifras llevan fuente y fecha, y las nuestras están en la misma tabla, con las mismas columnas y sin superlativos. Si detectas un dato desactualizado o mal atribuido, escríbenos a gestion@blisshomes.es o al +34 638 740 249 y lo corregimos con la fuente delante.

Héctor Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos unas 50 viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellas alquiladas con nuestro propio dinero. Conoce al equipo →