O que aconteceu em Málaga e desde quando
Entre 2024 y 2026 el Ayuntamiento de Málaga ha ido cerrando la entrada de vivienda turística nueva en fases, no de golpe. La primera restricción llegó el 10 de junio de 2024, con la Instrucción 1/2024 de la Gerencia Municipal de Urbanismo: desde entonces, una vivienda solo puede darse de alta como turística si tiene acceso y suministros —luz, agua— totalmente independientes del resto del edificio. En la práctica, eso ya dejaba fuera a la mayoría de los pisos en bloques residenciales corrientes.
O próximo passo foi por bairros. O 14 de janeiro de 2025 entrou em vigor a modificação do PGOU que veta altas novas nos bairros onde a moradia turística supera 8% do parque residencial —43 no início, entre eles Centro Histórico, La Merced, La Malagueta, Perchel Norte e La Trindade—, com um regime intermédio para outros 32 bairros que se aproximavam desse limite. O 29 de maio de 2025 essa zonificação por bairros foi aprovada de forma definitiva.
O 23 de agosto de 2025 a prefeitura deu o salto em todo o termo municipal: a Junta de Governo Local suspendeu a inscrição de qualquer nova habitação de uso turístico em qualquer bairro da cidade, com base no artigo 6.2 do Decreto-lei 1/2025 da Junta de Andaluzia. O motivo que deu a própria prefeitura: os bairros acima do 8% de pressão turística tinham passado de 43 a 53 em ano e meio.
El paso más reciente amplía el freno más allá de la vivienda turística. El 16 de julio de 2026 el Pleno aprobó inicialmente la modificación pormenorizada nº 28 del PGOU: el uso de hospedaje deja de ser compatible o alternativo al uso residencial en todas las ordenanzas de la ciudad. Es una aprobación inicial, no definitiva, pero activó de inmediato una suspensión cautelar de licencias, publicada en el BOP el 24 de julio de 2026 y en vigor desde el 25 de julio. Esta vez la lista es más larga: hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y vivienda de uso turístico en suelo residencial. Según la prensa local, la exención que se planteó para hoteles de 4 y 5 estrellas no llegó a incluirse en el texto aprobado.
O contexto ajuda a entender por que a prefeitura tem ido apretando: Málaga é, de novo, a província com mais moradia turística de Espanha, embora o ritmo de crescimento tenha sido travado — do 16,89% em 2024 ao 3,12% em 2025, segundo dados da Junta de Andaluzia citados pela imprensa local— precisamente pelo efeito combinado dessas medidas e dos cancelamentos de licenças por incumprimento.
O que você pode fazer um proprietário que já tem licença
Continuar a operar: a moratória não toca o existente
Nenhuma das medidas de 2024, 2025 ou 2026 retira licenças já concedidas ou inscrições já praticadas no Registo de Turismo da Andaluzia. Todos falam de altas novas. Se a sua habitação estiver inscrita e cumpre as normas autonômicas, pode continuar a operar com normalidade durante a suspensão — até três anos a partir de cada data, ou menos se for definitivamente aprovado o planeamento que a substitui.
As obrigações não desaparecem
Ter a licença não é um procedimento fechado para sempre: deve continuar cumprindo o Decreto 31/2024 (aforo máximo, requisitos de habitação), publicar o código de registro em todos os anúncios e dar as partes de viajantes. Um incumprimento pode acabar no cancelamento da inscrição por parte da Junta, com ou sem moratória por meio: apenas entre 2024 e 2025 a Junta cancelou mais de 3.800 casas turísticas na província de Málaga, e em meados de 2026 a imprensa local situava o número acumulado em umas 5.400. Há também processos municipais para cancelar licenças por incumprimento da legislação local; no final de 2025, a imprensa local informou que a prefeitura tinha deixado caducar administrativamente vários desses processos, o que na prática manteve essas inscrições ativas.
Transmitir a licença se você vender
A licença não viaja sozinha com a moradia. Se você vende, o novo proprietário tem que apresentar sua própria declaração responsável perante a Delegação de Turismo da Junta de Andaluzia e dar de alta a moradia no sistema SES. Hospedajes; o vendedor deve dar de baixa a sua. Enquanto a habitação continuar a cumprir os mesmos requisitos — começando pelo acesso e fornecimentos independentes — e não arraste um problema urbanístico de fundo, a mudança de propriedade não deve ser ultrapassada com as suspensões atuais, que bloqueiam altas novas, não a atualização de uma inscrição que já existia. Dito isto: convém rever o processo completo antes de comprar ou vender uma habitação “com licença” em Málaga, porque a Administração pode verificar depois e o comprador herda qualquer irregularidade.
A comunidade de proprietários
Isto é independente da moratória municipal, mas afeta igual: desde o 3 de abril de 2025 a reforma da Lei de Propriedade Horizontal exige o acordo de três quintos de proprietários e de quotas para autorizar o uso turístico em um edifício em regime de propriedade horizontal, permitindo à comunidade banir com essa mesma maioria. Se a sua licença for anterior a essa data, convém rever as actas e os estatutos: uma comunidade pode votar novas restrições à frente, embora não possa agir de forma retroativa sobre quem já vinha operando de forma legal.
O que não pode fazer quem não tem licença — e o que você pode fazer
Enquanto durar a suspensão, não se pode inscrever uma moradia de uso turístico nova em Málaga capital, em nenhum bairro. Também não é suportado um hotel, pensão, pensão, albergue ou apartamento turístico novo em solo residencial desde 25 de julho de 2026. Os pedidos apresentados antes de cada suspensão continuam, segundo a imprensa local, a sua tramitação ordinária, mas qualquer processo que se abra agora se depara com o freio; convém confirmar o estado concreto de um pedido com um advogado urbanista antes de dar por facto que continua viva.
Isso não significa que a habitação tenha que ficar vazia. A via que resta fora da regulamentação turística é o Aluguer de temporada — também chamado de meia estadia —: um arrendamento para uso diferente do de moradia habitual, pensado para inquilinos que precisam da moradia por um período determinado e com uma causa — trabalho, estudos, tratamento médico, obras em sua moradia habitual. Não exige licença turística nem inscrição no Registro de Turismo, embora sim um contrato bem redigido e, segundo o perfil de inquilino, mais trabalho de seleção e cobrança do que um hóspede de fim de semana.
Calendário: Aqui para 2029
A suspensão de Agosto de 2025 tem um limite de três anos - até Agosto de 2028 - ou até ser aprovada antes da modificação do PGOU que a substitui. A de julho de 2026 segue a mesma lógica, com limite em julho de 2029. Na prática, o final real de cada suspensão não depende tanto do calendário como do momento em que a Câmara Municipal encerra o tratamento do novo PGOU: se for definitivamente aprovado, a moratória termina antes, mas não para voltar à situação de 2023, mas para dar passo às novas regras – e previsívelmente mais restritivas – que motivaram a própria suspensão.
Resumo: o que mudou e quando
| Data | Medida | Quem afecta |
|---|---|---|
| 10-jun-2024 | Acesso e fornecimentos independentes obrigatórios para altas novas | Habitação turística nova |
| 14-ene-2025 | Veto de altas novas em 43 bairros com mais do 8% de VUT | Habitação turística nova em bairros saturados |
| 29-may-2025 | Aprovação definitiva da zonificação por bairros | Toda a cidade |
| 23-ago-2025 | Suspensão total de altas novas de VUT, máx. 3 anos | Habitação turística nova em toda a cidade |
| 25-jul-2026 | Suspensão cautelar de alojamento novo em solo residencial, máx. 3 anos | Hotéis, albergues, pensões, albergues, apartamentos turísticos e VUT novos |
Em nenhum caso, estas medidas afectam licenças ou inscrições já concedidas antes de cada data.
O que fazemos em Bliss quando você já tem licença em Málaga
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Perguntas frequentes
Posso dar de alta minha habitação como turística em Málaga capital agora mesmo?
Não. Desde o 23 de agosto de 2025 não se admite nenhum alojamento de uso turístico novo em qualquer bairro de Málaga capital, e desde o 25 de julho de 2026 também não são suportados hotéis, albergues, pensões, albergues e apartamentos turísticos novos em solo residencial. Ambas as suspensões têm um limite de três anos ou até ser aprovada antes do novo PGOU.
Já tenho licença, a moratória me obriga a algo novo?
Não diretamente. A moratória bloqueia altas novas, não retira licenças nem inscrições já concedidas. Continua a ter de cumprir o Decreto 31/2024, publicar o código de registo e apresentar as partes de passageiros, tal como antes da moratória.
Posso vender a minha habitação com a licença turística incluída?
A licença não é transmitida automaticamente com a compravenda: o comprador deve apresentar sua própria declaração responsável e dar-se de alta no SES. Casas, e o vendedor deve se dar de baixa. Se a habitação continuar a cumprir os requisitos, a mudança de titular não deve chocar com as suspensões actuais, mas convém rever o processo antes de assinar.
A minha comunidade de vizinhos pode proibir o uso turístico, embora eu já tenha licença?
Desde o 3 de abril de 2025, a comunidade pode proibir o uso turístico com o acordo de três quintos de proprietários e quotas, mas esse acordo não pode ser aplicado com caráter retroactivo a quem já vinha operando de forma legal antes da votação.
Se não tenho licença e não posso obtê-la, que alternativa legal me resta?
O aluguer de temporada, também chamado de meia estadia: um arrendamento para uso diferente do de habitação habitual, sem licença turística ou inscrição no Registro de Turismo, pensado para inquilinos com uma necessidade temporária e uma causa concreta.
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