Warum die Costa del Sol kein einziger Block ist
Cuando se habla de «la normativa de Málaga» casi siempre se piensa en la moratoria de Málaga capital, aprobada por fases entre 2024 y 2026 hasta cerrar del todo la entrada de vivienda turística nueva. Pero la provincia tiene más de cien municipios, y cada ayuntamiento de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico común —el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía—. Eso significa que la situación de Marbella no es la de Fuengirola, y que un piso a quince minutos de otro puede estar en municipios con criterios completamente distintos. Antes de comprar o dar de alta una vivienda en la costa, hay que mirar la ordenanza del municipio concreto, no la provincia entera.
Marbella: Gemeinderegistrierung auf dem Weg ohne Moratorium heute
Marbella hat derzeit kein genehmigtes kommunales Moratorium und das geltende Regime bleibt das autonome Andalusier. Aber der Stadtrat bereitet sich seit einiger Zeit auf Veränderungen vor: Der Bürgermeister hat eine Studie der Universität Málaga eingereicht, die ergab, dass nur die 32% der Häuser, die aus der Stadt entlassen wurden, tatsächlich kommerzialisiert werden und eine Zukunft angekündigt haben Gemeinderegistrierung von Touristenwohnungen und eine neue Verordnung, um die Verlagerung vom Geschäftsraum zum touristischen Gehäuse zu beschränken, "mit dem Ziel, das Wesen der Nachbarschaften zu bewahren." Beide Maßnahmen wurden heute verabschiedet: Die neue Stadtplanung der Stadt, in der sie gesammelt werden sollen, läuft weiter.
El mismo estudio deja cifras que explican por qué el Ayuntamiento quiere más control: en agosto de 2024 el Registro de Turismo de Andalucía recogía 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, pero la oferta realmente comercializada —según el INE y datos agregados de la Costa del Sol— era de 7.516 inmuebles y 42.351 plazas. El 79,2% de las viviendas son de particulares y el 98,7% de la oferta son inmuebles completos, con una rentabilidad por plaza de 241,9€ en temporada alta. Gestionamos un apartamento en Marbella bajo este mismo marco autonómico, sin que la ausencia de moratoria municipal signifique ausencia de control: la Junta de Andalucía sigue revisando altas y cancelando inscripciones que no cumplen los requisitos. El análisis actualizado, con el PGOM aprobado el 18 de septiembre de 2026, está en Stadtregister Marbella.
Estepona: ohne bestätigtes Moratorium
Wir haben keine spezifische Stadtverordnung gefunden, die die neuen Gymnasien in Estepona aussetzt. Ein Immobilienportal in der Gegend bringt Estepona zu den Gemeinden, in denen es bei 2026 noch möglich war, eine neue Lizenz ohne Moratorium zu beantragen, aber es ist eine kommerzielle, nicht-offizielle Quelle, also haben wir es als Richtwert und nicht als bestätigt behandelt. Vor dem Kauf mit der Idee, den Ort als Tourist zu nutzen, sollten wir die lokale Bestellung direkt mit Estepona konsultieren.
Fuengirola: Kommunale Diagnose von 30% Wachstum
Fuengirola es uno de los municipios donde la presión de la vivienda turística sobre el mercado residencial es más visible: la oferta ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, con cerca de 28.000 plazas repartidas en más de 5.500 pisos de alquiler vacacional, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ese estudio, el consistorio ha planteado limitar la inscripción de nuevas viviendas turísticas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque a día de hoy no hay una moratoria aprobada: la medida sigue en fase de estudio, no de norma en vigor.
Mijas und Benalmádena: derzeit Diagnose
Mijas und Benalmádena stellen laut lokaler Presse ihre eigene Diagnose der Situation, im Einklang mit dem, was Fuengirola oder Marbella getan haben. Wir haben kein Moratorium in einer der beiden Gemeinden gefunden. Ein Immobilien-Aggregator weist darauf hin, dass Mijas damit begonnen hätte, Bedingungen für die Ausstellung neuer Lizenzen zu stellen, aber wir konnten dies nicht mit einer lokalen oder offiziellen Quelle bestätigen, so dass wir dies als einen ausstehenden Scheck festgestellt haben. In Benalmádena hat die hohe Konzentration von touristischen Wohnungen zu einer Verstärkung der Inspektionen geführt, und dies wird mit der Einstellung neuer hoher Arbeitsplätze zu tun haben.
Torremolinos: ohne allgemeines Moratorium, Plan "Living Torremolinos" im Gange
Torremolinos hat derzeit ein Moratorium sowie das von Málaga Hauptstadt: nach der aktuellen Stadtordnung, die Erklärung verantwortlich bleibt der normale Weg, um eine touristische Unterkunft freizugeben. Der Stadtrat führt den Plan "Vivir Torremolinos" durch, der darauf abzielt, alle fünf Jahre die Lizenzen und Erklärungen zu überprüfen, die für die Nutzung des Tourismus verantwortlich sind, und eine Industrieabfallquote auf touristische Wohnungen anzuwenden. Auf der 2024 hatte das Consistory auch angekündigt, dass es die Nutzung des Tourismus in Wohnungen ohne Zugang und unabhängige Versorgung einschränken würde. Wir konnten nicht bestätigen, ob diese konkrete Maßnahme dem gleichen Status bei 2026 folgt, also sollten wir es überprüfen, bevor wir eine Wohnung in der Gemeinde verlassen oder kaufen.
Nerja und die Axarquía: die Stadt mit mehr VUT der Region
Nerja es, mit 1.476 registrierte touristische Unterkunft ()Touristenregister von Andalusien, offene Daten, überprüfen 27-09-2026), die Stadt mit den meisten touristischen Gehäuse der Axarquía, die Region, zu der es gehört. In diesem Bereich wurde eine Zonenregelung vorgeschlagen, die das touristische Wohnen auf das 20% des Gesamtwohnraums und auf das 20% des Wohngebiets durch Gebäude beschränken würde. Wir konnten nicht bestätigen, ob dieser Vorschlag derzeit Nerja oder nur andere Gemeinden der Axarchie in einer anderen Phase der Verarbeitung betrifft, also ist es richtig, die Stadtordnung von Nerja zu konsultieren, bevor man etwas aufgibt.
Abstract: Gemeinde zu Gemeinde
| Gemeinde | Situation bei 2026 | Quelle |
|---|---|---|
| Marbella | Kein Stadtmoratorium. Gemeinderegister von VUT und Reihenfolge der ausgeschriebenen, nicht genehmigten Räumlichkeiten. | Stadtrat von Marbella |
| Estepona | Kein bestätigtes Moratorium. Konsultieren Sie die aktuelle lokale Bestellung. | Kommerziell, nicht offiziell |
| Fuengirola | Kein Moratorium verabschiedet. Die kommunale Diagnose läuft derzeit nach einem Anstieg von 30% von 2020. | Málaga heute |
| Mijas | Kein bestätigtes Moratorium. Mögliche Bedingungen für ein neues Hoch, unbestätigt mit offizieller Quelle. | Malaga Hoy / kommerzielle Quelle |
| Benalmatena | Kein bestätigtes Moratorium. Kommunale Diagnose und verbesserte Inspektionen. | Málaga heute |
| Torremolinos | Kein allgemeines Moratorium. Torremolinos Living Plan in Bearbeitung. | Málaga Hoy / Diario Sur |
| Nerja | Kein bestätigtes Stadtmoratorium. Mögliche Spitze von 20% auf Axarchie-Ebene, Unbestätigte Anwendung auf Nerja. | Málaga heute |
Was wir bei Bliss an der Costa del Sol tun
Gestionamos vivienda turística en la Costa del Sol —hoy un apartamento en Marbella y otra vivienda en Málaga capital— y seguimos de cerca cómo cambia la normativa municipio a municipio, porque decide qué se puede hacer con cada vivienda y qué no. El servicio es el mismo en toda la zona: pricing dinámico con PriceLabs, distribución en Airbnb, Booking, VRBO y nuestro canal directo Tudesvío, check-in digital, limpieza profesional y atención al huésped 24/7, por el 17% + IVA sobre lo que ingresa el propietario —sobre el neto, no sobre el bruto de la reserva— y sin permanencia. Con datos oficiales de lo que mueve la rentabilidad en la zona: wie viel eine Touristenwohnung an der Costa del Sol gewinnt.
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FAQ
Gibt es ein einzigartiges Moratorium für die gesamte Costa del Sol?
No. Solo Málaga capital tiene aprobada una moratoria total, por fases entre 2024 y 2026. El resto de municipios de la Costa del Sol regula por su cuenta dentro del marco autonómico andaluz, y varios están en fase de diagnóstico sin moratoria aprobada todavía.
Kann ich jetzt eine VUT-Lizenz in Marbella erhalten?
Mit dem derzeitigen autonomen Regime, ja: Marbella hat derzeit kein genehmigtes lokales Moratorium. Der Stadtrat hat ein zukünftiges Stadtregister für Touristenwohnungen und eine Verordnung angekündigt, die die Nutzung des Tourismus an kommerziellen Orten einschränken würde, aber keines von ihnen ist in Kraft getreten.
Warum studiert Fuengirola einschränkende Lizenzen?
Porque la vivienda turística ha crecido un 30% desde 2020 y hoy supera el 65% de las plazas turísticas del municipio, según un diagnóstico encargado por el propio Ayuntamiento. A partir de ahí se ha planteado limitar la inscripción de viviendas nuevas en el Registro de Turismo de Andalucía, aunque todavía no hay una norma en vigor.
Haben Torremolinos das gleiche Moratorium wie Málaga Capital?
Nein. Torremolinos hat derzeit kein allgemeines Moratorium: Die verantwortliche Erklärung bleibt der normale Weg gemäß der örtlichen Ordnung. Der Stadtrat führt den Vivir Torremolinos-Plan mit regelmäßigen Überarbeitungen der bestehenden Lizenzen durch.
Mein Haus ist in einer Stadt an der Costa del Sol, die Sie nicht auf dieser Liste haben, was soll ich tun?
Erkundigen Sie sich direkt bei der Gemeindeverwaltung und, wenn Sie Fragen haben, bei der Tourismusdelegation der Junta de Andalucía. Mit professionellem Management führen wir diese Überprüfung als Teil der ersten Studie durch, bevor wir irgendwelche Wohnungen verlassen.
Sprechen wir über Ihren Platz?
Wir geben Ihnen eine Schätzung mit Informationen über echte Wohnungen, die wir bereits verwalten, keine erfundene Nummer. Frei und frei.