Marbella no tiene hoy —26-sep-2026— ni registro municipal de viviendas turísticas ni moratoria general: el anuncio de ambas medidas es del 19 de febrero de 2025 y sigue sin aprobación definitiva 19 meses después. El régimen aplicable sigue siendo el autonómico andaluz: Registro de Turismo de Andalucía (RTA), Decreto 31/2024 y SES.HOSPEDAJES. El 18 de septiembre de 2026 el Pleno aprobó el primer PGOM de Andalucía adaptado a la LISTA, pero la nota oficial no menciona vivienda turística ni cambio de uso: ese desarrollo queda para el futuro POU, todavía en tramitación. Quien ya tiene licencia sigue operando con normalidad; quien no la tiene puede solicitarla hoy bajo el régimen andaluz, sin la restricción municipal que se anunció pero que no ha llegado a aprobarse.
Was geschah in Marbella und seit wann
El 19 de febrero de 2025 la alcaldesa de Marbella, Ángeles Muñoz, presentó un estudio de la Universidad de Málaga con un dato que explica todo lo que ha venido después: de las viviendas dadas de alta como turísticas en el municipio, solo el 32 % se comercializaban realmente. En agosto de 2024 el Registro de Turismo de Andalucía recogía 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, pero la oferta realmente comercializada —según el INE y datos agregados de la Costa del Sol— era de 7.516 inmuebles y 42.351 plazas. El 79,2 % son de particulares, el 98,7 % son inmuebles completos, y la rentabilidad por plaza en temporada alta se situaba en 241,9 €. A partir de ese estudio, el Ayuntamiento anunció dos medidas: un registro municipal de viviendas turísticas y una nueva ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, «con el objetivo de preservar la esencia de los barrios». Ninguna de las dos ha llegado a aprobarse: a día de hoy, 19 meses después del anuncio, siguen sin texto definitivo ni fecha de entrada en vigor. No es una novedad reciente que se esté tramitando con rapidez: es un anuncio que lleva año y medio parado.
Stadt- und Tourismusregister von Andalusien: Was ist jedes
Es ist am besten, drei verschiedene und gemischte Suchanfragen zu vermeiden. Die Tourismusregister von Andalusien (RTA) Es ist autonom, existiert bereits und ist erforderlich: jede touristische Unterkunft in Marbella sollte damit registriert werden, und der Registrierungscode, den es gibt, muss in allen Airbnb, Booking und anderen Kanälen erscheinen. Die Gemeinderegistrierung von Touristenwohnungen Das kündigte der Stadtrat von Marbella im Februar von 2025 wäre ein zusätzlicher Umhang, charakteristisch für die Gemeinde, speziell entwickelt, um zu überprüfen, welche Häuser, die fehl am Platz gegeben werden, tatsächlich kommerzialisiert werden und um die Lücke zwischen den registrierten 110.080-Räumen und dem wirklich aktiven 42.351 zu erkennen; heute existiert es nicht, bleibt nicht genehmigt. Und die NRUA, die einzige staatliche Registrierungsnummer, die das ganze Land vereinheitlichen soll, wurde vom Obersten Gerichtshof als 19 vom Mai 2026 (620 / 2026) annulliert: ein drittes nationales Register, das keine Beziehung zum Marbella-Stadtprojekt hat, das über das Wort "Registrierung" hinausgeht. Keine der Verwirrungen zwischen diesen dreien ändert eines: Um heute in Marbella tätig zu sein, ist nur die Registrierung bei RTA und die Einhaltung des Dekrets 31 / 2024 erforderlich.
Was können Sie tun, wenn Sie eine Lizenz haben
Betrieb normal halten. Weder die Ankündigung von 2025 im Februar noch die von der PGOM genehmigte 18 vom September 2026 haben eine neue Verpflichtung für diejenigen eingeführt, die bereits bei RTA registriert sind und das 31 / 2024 Dekret einhalten. Wir betreiben eine Wohnung in Marbella unter diesem gleichen autonomen Rahmen, und die tatsächliche Überwachung kommt weiterhin von der Junta de Andalucía, die hoch prüft und Inschriften annulliert, die nicht den Anforderungen entsprechen, sondern vom Stadtrat. Das heißt, wir müssen die Durchführung des zukünftigen Urbanistischen Managementplans (POU) verfolgen: Es ist ein Instrument, bei dem nach der offiziellen Notiz des GFY selbst die heute allgemeinen Richtlinien des Plans auf Sektorebene entwickelt werden und es ist vernünftig zu erwarten, dass irgendwann - und nicht bei der bereits genehmigten GFM - das Kriterium der Nutzungsänderung erscheint, das bei 2025 angekündigt wurde.
Was kann nicht ohne eine Lizenz tun, und die rechtliche Alternative
Ohne ein genehmigtes Stadtmoratorium kann sich eine Person ohne Lizenz in Marbella heute unter dem andalusischen autonomen Regime bewerben: eine verantwortliche Erklärung, Registrierung bei der RTA und Einhaltung des Dekrets 31 / 2024, wie bei jeder lokalen Stadt ohne zusätzliche lokale Einschränkungen. Was es nicht gibt, ist der Pfad, der bei 2025 angekündigt wurde - ein Gemeinderegister plus eine Grenze für den Wechsel der Ortsnutzung - einfach weil er abgelehnt wurde. Das bedeutet nicht, dass es nicht angenommen wird: Wenn das Kriterium in Zukunft zum Tragen kommt, wird es sich hauptsächlich auf hohe neue Arbeitsplätze an kommerziellen Standorten auswirken, nicht auf Wohngebäude, die bereits für eine andere Nutzung bestimmt sind. Für diejenigen, die es vorziehen, frei von dieser Unsicherheit zu sein, oder aus einem anderen Grund keine Touristenlizenz wählen können, bleibt die saisonale Miete - ohne Touristenlizenz, geregelt durch den Artikel 3.2 der LAU - die legale Alternative, die an jeder Stelle an der Costa del Sol verfügbar ist.
Calendario 2026-2028
| Datum | Geschehen | Staat |
|---|---|---|
| 19-feb-2025 | VUT Municipal Registration Notice and Retirement of Use Order, basierend auf UMA-Studie (32 % tatsächliches Marketing) | Nicht genehmigt, 19 Monate später |
| Ago-2024 (Daten genannt) | RTA: 13.857 establecimientos y 110.080 plazas en Marbella, frente a 7.516 inmuebles / 42.351 plazas comercializadas | Forschungshintergrund |
| 19-may-2026 | STS 620/2026 anula el NRUA (registro único estatal) | Firme, ohne Bezug zu Marbellas Stadtprojekt |
| 18-sep-2026 | Marbella Plenum genehmigt die erste pGOM von Andalusien, die an die Liste angepasst wurde | Genehmigt und kümmert sich nicht um touristische Wohnungen |
| Kein Datum | Zukünftige POU-Verarbeitung, bei der das Kriterium der Nutzungsänderung entwickelt werden könnte | Herausragend |
Was wir bei Bliss in Marbella machen
Gestionamos vivienda turística en Marbella bajo el régimen autonómico vigente: pricing dinámico, distribución en Airbnb, Booking, VRBO y nuestro canal directo Tudesvío, check-in digital, limpieza profesional y atención al huésped 24/7, por el 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario —calculado después de descontar la comisión de la plataforma y la limpieza, no sobre el bruto de la reserva— y sin permanencia. Seguimos de cerca la tramitación del POU y del criterio de cambio de uso anunciado en 2025, porque decidirá qué se puede hacer con locales comerciales en el futuro, aunque hoy no afecte a ninguna vivienda ya operativa. Si tu vivienda está en Marbella o en otro punto de la Costa del Sol y no sabes si tu licencia sigue en regla, hacemos un estudio gratuito con los datos reales de tu vivienda. Más sobre cómo trabajamos en Hotelverwaltung in Marbellaoder wenn Sie ein Fixed-Income-Modell anstelle einer variablen Provision bevorzugen, Garantierte Miete in Marbella.
FAQ
Gibt es ein lokales Register von Marbellas Touristenwohnungen?
No. El Ayuntamiento lo anunció el 19 de febrero de 2025 junto con una ordenanza para limitar el cambio de uso de locales comerciales a vivienda turística, basándose en un estudio de la Universidad de Málaga que reveló que solo el 32 % de las viviendas dadas de alta se comercializan realmente. A 26 de septiembre de 2026, ninguna de las dos medidas ha entrado en vigor.
Ist das lokale Register das gleiche wie das Touristenregister von Andalusien (RTA)?
Nein, es sind zwei verschiedene Dinge. Die RTA ist autonom und existiert bereits: Sie muss sich registrieren, um legal zu arbeiten, und der Registrierungscode, den Sie angeben, sollte in allen Anzeigen erscheinen. Das Stadtregister, das Marbella angekündigt hat, wäre ein zusätzliches Umhang des Rathauses, das kontrollieren soll, welche Häuser tatsächlich freigegeben wurden und noch genehmigt werden müssen.
Hat das etwas mit der Annullierung der NRUA durch den Obersten Gerichtshof zu tun?
Nein. Die NRUA war ein einziges staatliches Register für alle Formen von Touristenwohnungen und wurde vom Obersten Gerichtshof durch 19 vom Mai 2026 (620 / 2026) annulliert. Das Marbella Municipal Registry ist ein anderes lokales Projekt, das nie verabschiedet oder aktiviert wurde, so dass seine Situation nicht von dieser Entscheidung abhängt.
Hat Marbella ein Moratorium als Hauptstadt von Málaga?
Nein. Málaga Hauptstadt ausgesetzt hohen neuen touristischen Wohnungen in allen seinen Nachbarschaften von 23 August 2025. Marbella hat heute kein genehmigtes Stadtmoratorium: Das Regime, eine touristische Unterkunft aufzugeben, bleibt das autonome Andalusier, ohne zusätzliche Einschränkung des Stadtrats.
Was ist die PGOM, die Marbella 18 September 2026 genehmigt hat?
Es ist der erste Generalplan für die Stadtplanung von Andalusien, der an die Liste (Gesetz der Instrumente für die Planung des Territoriums und des Urbanismus von Andalusien) angepasst wurde, die vom Marbella-Plenum angenommen wurde. Die offizielle Anmerkung konzentrierte sich auf städtischen Boden, bezahlbaren Wohnraum und Mobilität und erwähnte nicht den touristischen Wohnraum, die lokale Registrierung und den Wechsel der Nutzung von Räumlichkeiten: dass die detaillierte Entwicklung erforderlichenfalls für den zukünftigen Stadtplanungsplan (POU) durchgeführt würde, der noch im Gange ist.
Wenn ich eine Lizenz in Marbella habe, muss ich etwas gegen diese Werbespots tun?
Das ist richtig. Am besten ist es, die POU durchzuführen, denn dort hat der Stadtrat erklärt, dass er das Kriterium für die Änderung der Nutzung und Überwachung von Touristenwohnungen entwickeln wird.
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