Cuánto gana un piso turístico en Madrid en 2026: el dato de mercado y tu punto muerto

Qué dice el dato de mercado sobre lo que factura un piso en Madrid

Como referencia de mercado usamos AirDNA, una plataforma que mide anuncios reales de alquiler turístico. Para el mercado de Madrid recoge estos datos, con fecha de 22-08-2026:

Una mediana significa que la mitad de los anuncios factura más y la otra mitad menos. No la confundas con una promesa para tu piso. Y no intentes reconstruirla multiplicando la tarifa media por la ocupación y por 365: son medidas distintas de la misma muestra y no cuadran entre sí. Para precios por noche en barrios concretos tienes el precio de un piso turístico en Madrid por barrio, con datos de las viviendas que gestionamos.

Cuántas noches necesita tu piso para salir a cuenta

En lugar de fiarte de una media, calcula tu punto muerto: las noches que tu vivienda debe vender al año para cubrir sus costes. Se hace en cuatro pasos:

1. Parte de lo que cobras por noche y réstale la comisión de la plataforma.
2. Réstale lo que cuesta cada noche: la gestión, si la tienes, y la limpieza repartida entre las noches de cada estancia.
3. Lo que queda es el margen por noche vendida.
4. Divide tus costes fijos de todo el año (suministros, comunidad, IBI y seguro) entre ese margen.

Ejemplo ilustrativo con tres escenarios

Los números son inventados para enseñar el método: no son cifras de Madrid ni de una vivienda nuestra. Supón costes fijos de 5.000 € al año, una comisión de plataforma de 6 € por noche, una limpieza de 45 € por servicio y gestión al 17 % + IVA sobre lo que queda tras la plataforma.

Lo que enseña: bajar la estancia media de tres a dos noches sube 12 noches el punto muerto, porque pagas más limpiezas por las mismas noches, y bajar la tarifa 20 € lo sube 31. A partir del punto muerto, cada noche vendida es margen para ti. Si quieres ver la cuenta completa con 17 % + IVA sobre una reserva, tienes el cálculo de una reserva completa.

Lo que no entra en este cálculo

No incluye impuestos, que dependen de tu situación (los repasamos en impuestos del alquiler turístico 2026), ni el coste de amueblar y mantener la vivienda a largo plazo, ni los días en que está cerrada o en obras. Tampoco refleja la estacionalidad: las noches no se venden de forma uniforme a lo largo del año, y las que se venden en temporada alta pesan más.

Antes de hacer números: ¿puedes operar en Madrid?

En la ciudad de Madrid, el Plan General regula dónde se admite el uso de hospedaje, que incluye las viviendas de uso turístico. La modificación aprobada en 2025 afecta especialmente al Centro Histórico y limita el hospedaje en edificios residenciales. Lo explicamos con los textos del BOCM en Plan RESIDE y Plan Especial de Hospedaje: qué rige hoy. Si tu piso no puede operar como turístico, el alquiler de temporada en Madrid es la alternativa. Y para ver cómo trabajamos aquí, tienes nuestra página de gestión de pisos turísticos en Madrid.

Cuánto cuesta que lo gestionemos nosotros

Cobramos 17 % + IVA sobre lo que factura la vivienda después de la comisión de Airbnb o Booking.

• Base de cálculo: antes solo se descuenta la comisión de Airbnb o Booking. La limpieza que paga el huésped entra en esa base y va al equipo de limpieza.
• Un ejemplo: si en un mes la vivienda factura 1.000 € después de la comisión de la plataforma, nuestra comisión es de 170 € más 35,70 € de IVA (205,70 € en total) y te quedan 794,30 € antes de pagar la limpieza.
• Permanencia: ninguna. Puedes dejarlo avisando con 30 días y respetamos las reservas ya confirmadas.

Ver el cálculo de una reserva completa → · Cuánto cobra una gestora en España →

Héctor Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos desde 2022, tenemos más de 300 reseñas verificadas de huéspedes y la ocupación media de nuestra cartera es del 87 %. Conoce al equipo →