Qué ha pasado y desde cuándo
Madrid capital ha cerrado dos frentes normativos casi a la vez. El primero es autonómico: el Decreto 27/2026, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT en toda la región. Introduce nuevos requisitos de habitabilidad (la Comunicación de Inicio de Actividad Turística, CIVUT), prohíbe destinar a uso turístico cualquier vivienda con protección pública y da un periodo transitorio de tres años, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse salvo que se haga una reforma sustancial del inmueble. También faculta expresamente a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo mediante ordenanza.
El segundo frente es municipal: el Plan Reside, que el Ayuntamiento de Madrid ha dado por definitivamente en vigor tras un periodo transitorio. En el Centro Histórico (ámbito APE 00.01: Sol, Palacio, Cortes, Embajadores, Justicia, Universidad, La Latina, Huertas y parte de Arganzuela) el Ayuntamiento ya no concede licencias para VUT dispersas en edificios residenciales, ni siquiera con acceso independiente en planta baja. Solo se admiten en edificios íntegramente terciarios u hoteleros, y también queda prohibido transformar un local comercial en vivienda turística. Fuera del Centro Histórico, el criterio es distinto: se sigue autorizando la VUT dispersa, pero solo con acceso independiente desde la vía pública y en planta baja o primera. El edificio completo destinado a uso terciario, dentro o fuera del centro, no tiene esta restricción. Esto explica un dato llamativo: de las más de 16.000 VUT activas en Madrid capital, apenas un 7 % cuenta con licencia, según recoge idealista. La inmensa mayoría opera hoy en una zona gris que el Ayuntamiento puede perseguir en cualquier momento, con independencia de si el Plan Reside endurece más el criterio en el futuro.
A esto se suma un cambio de otro orden que afecta a toda España desde el 3 de abril de 2025: la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, con una mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas. Es un filtro que se suma al urbanístico y que en Madrid pesa tanto como el Plan Reside, porque una comunidad puede bloquear una VUT aunque el Ayuntamiento la autorice.
Qué puede hacer quien ya tiene licencia
Tener licencia en vigor no equivale a tener barra libre indefinida, pero tampoco te la quitan de un día para otro. Esto es lo que cambia y lo que no:
- Mantener la actividad. Una licencia concedida antes de las restricciones sigue siendo válida. El Plan Reside actúa sobre las licencias nuevas, no revoca las existentes de forma retroactiva.
- Adaptarte a los requisitos físicos con margen. El Decreto 27/2026 da hasta el 26 de abril de 2029 para cumplir los nuevos requisitos de habitabilidad, salvo que hagas una reforma sustancial del inmueble antes, en cuyo caso se aplican de inmediato.
- Transmitir o vender la vivienda con la licencia. No hemos localizado en la normativa autonómica ni municipal una limitación expresa a la transmisibilidad de la licencia VUT en Madrid capital (a diferencia de otras ciudades, donde sí está regulada la sucesión del título). Antes de cerrar una compraventa conviene pedir por escrito al Ayuntamiento la confirmación de que la licencia sigue vigente y no está afectada por ningún expediente.
- Vigilar a la comunidad de propietarios. Aunque la licencia sea anterior a abril de 2025, una comunidad puede acordar ahora, con mayoría de tres quintos, prohibir la actividad turística hacia adelante o aprobar cuotas especiales de gastos comunes para las viviendas turísticas. Revisa los estatutos y las últimas actas de junta: es el punto donde más propietarios con licencia están teniendo sorpresas, no en la administración.
- Mantener al día el registro y el envío de datos. El registro único estatal de arrendamientos (NRA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, así que el identificador que sigue siendo obligatorio publicar en los anuncios es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid. Además, toda vivienda turística tiene la obligación de comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAJES, el sistema de la Dirección General de la Policía; esto es independiente de la licencia y se exige igual con licencia antigua o nueva.
Qué no puede hacer quien no tiene licencia, y la alternativa legal
Si tu vivienda está en el Centro Histórico y no tiene ya licencia, hoy no puedes darla de alta como VUT dispersa: la vía está cerrada salvo que compres o adaptes un edificio íntegramente terciario u hotelero. Fuera del Centro Histórico, el alta sigue siendo posible, pero solo si el inmueble tiene acceso independiente desde la calle y está en planta baja o primera; si tu piso está en una tercera planta con acceso compartido por el portal general, no cumple el requisito aunque el distrito no tenga restricción de zona.
Operar sin licencia donde la normativa lo prohíbe tiene consecuencias serias: el Ayuntamiento puede ordenar el cese de la actividad y aplicar sanciones que van de 30.001 € a 60.001 € y hasta 100.001 € en el tercer nivel, además de un recargo del 20 % sobre los gastos comunes en algunos edificios.
La alternativa legal para una vivienda que no puede operar como VUT es el alquiler de temporada: un contrato de arrendamiento por motivo de trabajo, estudios o estancia médica, sin límite de plazas turísticas ni licencia turística, regulado por el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No genera los mismos ingresos que una VUT bien posicionada en temporada alta, pero permite seguir rentabilizando el inmueble en una zona donde el alta turística está cerrada, con un modelo de gestión distinto (selección de inquilino, contrato y cobro mensual en lugar de reservas noche a noche).
Calendario 2026-2028
- 26 de abril de 2026: entra en vigor el Decreto 27/2026 (CIVUT, prohibición de VUT en vivienda protegida, facultad municipal para limitar por zona).
- 2026, en vigor: Plan Reside aplicado en todo el término municipal; Centro Histórico cerrado a VUT dispersa nueva.
- 26 de abril de 2029: fin del periodo transitorio del Decreto 27/2026 para cumplir los nuevos requisitos físicos de habitabilidad, salvo reforma sustancial anterior.
- Sin fecha fija: riesgo de que distritos de la corona metropolitana (Alcalá de Henares, Aranjuez) aprueben una ordenanza propia similar al Plan Reside; hoy no hay una detectada, solo el Decreto autonómico.
El dato clave para planificar cualquier operación en Madrid capital a medio plazo es que el Centro Histórico no tiene, a fecha de hoy, ninguna fecha prevista de reversión. A diferencia del periodo transitorio del Decreto 27/2026, que sí tiene un final fijado (2029), el cierre del Plan Reside al Centro Histórico se ha planteado como definitivo. La corona metropolitana, en cambio, sigue sin ordenanza propia detectada, lo que la convierte en la zona con menos riesgo regulatorio a corto plazo dentro del área metropolitana de Madrid, aunque el riesgo de contagio en municipios grandes como Alcalá de Henares o Aranjuez no es descartable si el patrón de Plan Reside se extiende, como ya ha ocurrido en otras comunidades con moratorias que empezaron en la capital y se extendieron después a las cabeceras de comarca.
Tabla resumen por zona
| Zona | VUT dispersa nueva | Edificio completo terciario | Riesgo 24 meses |
|---|---|---|---|
| Centro Histórico (APE 00.01) | No | Sí | Alto — cerrado sin fecha de reversión |
| Resto de distritos de Madrid capital | Sí, con acceso independiente + baja/1ª | Sí | Medio — riesgo de endurecimiento |
| Corona metropolitana (Alcalá, Aranjuez, Pozuelo, Alcobendas, Sierra Oeste) | Sí, solo Decreto autonómico | Sí | Medio en Alcalá/Aranjuez por contagio; bajo en el resto |
Qué hacemos en Bliss Homes en Madrid
Gestionamos viviendas en Madrid capital y en 24 pueblos de la corona, así que vemos a diario la diferencia entre lo que dice la ordenanza y lo que de verdad se puede operar en cada calle. Antes de dar de alta una vivienda comprobamos si está en el ámbito del Centro Histórico, si tiene acceso independiente y en qué planta está, y revisamos los estatutos y las últimas actas de la comunidad para no llevarte una sorpresa a mitad de temporada. Nuestra comisión de gestión integral es del 17 % + IVA (20,57 %), calculada sobre lo que de verdad ingresa el propietario, una vez descontadas la comisión de la plataforma y la limpieza (que facturamos a coste, sin margen). Sin permanencia.
Si tu vivienda está en una zona donde ya no se puede dar de alta como VUT, hacemos el mismo trabajo con el alquiler de temporada: contrato, selección de inquilino y cobro mensual. La puesta en marcha, en ambos modelos, tarda 7 días desde que tenemos llaves y documentación. Puedes ver el detalle del servicio en gestión de pisos turísticos en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir alquilando mi VUT en el Centro Histórico si ya tenía licencia antes del Plan Reside?
Sí. El Plan Reside afecta a las licencias nuevas, no revoca de forma retroactiva las que ya estaban concedidas. Lo que sí puede cambiar es la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025 puede prohibir la actividad hacia adelante con mayoría de tres quintos, o fijar cuotas especiales para las viviendas turísticas.
¿Puedo vender mi piso con la licencia VUT incluida?
No hemos localizado una restricción expresa a la transmisión de la licencia en la normativa de Madrid capital. Antes de firmar conviene pedir al Ayuntamiento confirmación por escrito de que la licencia sigue vigente y no tiene ningún expediente abierto, porque el comprador va a exigir esa garantía.
¿Qué pasa si mi piso está fuera del Centro Histórico pero no tiene acceso independiente?
No se concede licencia. Fuera del Centro Histórico, el requisito para VUT dispersa es acceso independiente desde la vía pública y estar en planta baja o primera. Un piso en planta superior con acceso compartido por el portal general no cumple, aunque el distrito no tenga ninguna restricción de zona.
¿Sigue haciendo falta el registro único estatal de arrendamientos?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban ese registro. El identificador que hay que seguir publicando es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid, y sigue siendo obligatorio comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAXES.
Mi vivienda está en el Centro Histórico y no tiene licencia. ¿Qué puedo hacer?
Hoy no se concede licencia de VUT dispersa en el Centro Histórico. La alternativa legal es el alquiler de temporada, regulado por el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin límite de plazas turísticas ni licencia turística. Cambia el modelo de ingresos, pero permite seguir rentabilizando el inmueble.
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