Con datos de PriceLabs de las viviendas que gestionamos, Ópera tiene la mediana de precio más alta para pisos de 2 habitaciones (259 €/noche), por delante de Lavapiés (205 €) y de Chueca/Gran Vía en la categoría de 1 habitación (173 €). Son precios de mercado (mediana y percentiles de anuncios comparables), no ocupación ni ingresos: no incluimos aquí una cifra de ocupación por barrio porque no la tenemos verificada a ese nivel. Importante: los tres barrios están dentro del Centro Histórico, cerrado por el Plan RESIDE a viviendas turísticas nuevas dispersas en edificios residenciales: estas cifras solo son útiles si tu vivienda ya tiene licencia previa. Solo damos los barrios donde tenemos una vivienda con datos reales sincronizados en PriceLabs; no hay cifra inventada para el resto.
Por qué por barrio y no por ciudad
Las cifras de ocupación y ADR de Madrid a nivel ciudad (AirDNA 2026: 71,7 % de ocupación, 100 € de ADR medio) son un buen punto de partida, pero esconden diferencias reales entre barrios: un piso de 2 habitaciones en Ópera compite en un mercado distinto al de un estudio en la periferia. Esta pieza usa datos de PriceLabs (neighbourhood data) de las viviendas que gestionamos en tres barrios de Madrid centro, consultados el 26 de septiembre de 2026. No hemos incluido barrios donde no tenemos una vivienda con datos sincronizados: es mejor no dar una cifra que dar una inventada.
Antes de leer las cifras: Ópera, Lavapiés y Chueca/Gran Vía están dentro del distrito Centro (Centro Histórico) de Madrid. Desde el Plan RESIDE del Ayuntamiento, el Centro Histórico no admite viviendas turísticas nuevas dispersas en edificios residenciales — solo en edificios de uso exclusivamente turístico vinculados a una rehabilitación. Estas cifras sirven para valorar una vivienda con licencia previa en la zona, no para dar de alta una nueva. Más detalle en gestión de viviendas turísticas en Madrid con licencia.
Ópera: la mediana más alta de los tres, en pisos de más de una habitación
En la zona de Ópera y el Palacio Real, la mediana de precio de mercado para un piso de 2 habitaciones es de 259 €/noche (percentil 25: 211 €; percentil 75: 324 €; percentil 90: 395 €, sobre una muestra de 172 anuncios comparables). Para 3 habitaciones la mediana es de 405 € (muestra de 160 anuncios) y para 4 habitaciones, 526 € (muestra más pequeña, 18 anuncios: dato menos fiable por el tamaño de la muestra). Es un mercado de fin de semana: más demanda sábado-domingo que entre semana, con estacionalidad baja — la ocupación del mercado se mantiene relativamente estable durante el año según la información de PriceLabs, sin temporada baja muy marcada.
Lavapiés: el barrio con más recorrido en volumen
En Lavapiés, la mediana de precio para un piso de 1 habitación es de 125 €/noche (percentil 25: 99 €; percentil 75: 150 €; percentil 90: 181 €, muestra de 73 anuncios) y para 2 habitaciones sube a 205 €/noche de mediana (percentil 25: 154 €; percentil 75: 250 €; percentil 90: 294 €, muestra de 236 anuncios) — la categoría con más volumen de anuncios comparables de las tres zonas. También es mercado de fin de semana, con estacionalidad media según PriceLabs: hay más diferencia entre temporada alta y baja que en Ópera.
Chueca / Gran Vía: mediana medio-alta en pisos pequeños
En la zona de Chueca y Gran Vía, la mediana de precio para un piso de 1 habitación es de 173 €/noche (percentil 25: 140 €; percentil 75: 211 €; percentil 90: 251 €, sobre 253 anuncios comparables) — la mediana más alta de los tres barrios en esta categoría, coherente con ser una de las zonas de ocio y vida nocturna más densas de Madrid centro.
Tabla comparativa
| Barrio | Categoría | Mediana (P50) | P25 | P75 | P90 | Muestra |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ópera | 2 hab. | 259 € | 211 € | 324 € | 395 € | 172 anuncios |
| Ópera | 3 hab. | 405 € | 305 € | 510 € | 619 € | 160 anuncios |
| Ópera | 4 hab. | 526 € | 391 € | 588 € | 845 € | 18 anuncios (muestra pequeña) |
| Lavapiés | 1 hab. | 125 € | 99 € | 150 € | 181 € | 73 anuncios |
| Lavapiés | 2 hab. | 205 € | 154 € | 250 € | 294 € | 236 anuncios |
| Chueca / Gran Vía | 1 hab. | 173 € | 140 € | 211 € | 251 € | 253 anuncios |
Fuente: PriceLabs, neighbourhood data de las viviendas que gestionamos en cada barrio. Consultado el 26-09-2026. Mediana y percentiles de precio de mercado (anuncios comparables), no ingresos ni ocupación garantizados.
Qué significa esto para tu vivienda
Estas cifras son mediana de precio de mercado por categoría de habitaciones, no ocupación ni ingresos: para saber cuánto puede facturar tu vivienda concreta hace falta cruzar su ubicación exacta, tamaño y estado con la ocupación real de su categoría, que varía por barrio y por temporada y que no publicamos aquí porque no la tenemos verificada barrio a barrio. Es exactamente lo que hacemos en el estudio de rentabilidad gratuito: no aplicamos la media de Madrid a tu piso, miramos el barrio y, si tiene licencia, su ocupación real.
Si tu vivienda está en un barrio de Madrid que no aparece en esta comparativa —porque hoy no tenemos una vivienda propia con datos ahí—, seguimos pudiendo darte una cifra real: hacemos el estudio con datos de mercado de PriceLabs para la ubicación exacta de tu vivienda, no con la ficha de otro barrio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué solo hay 3 barrios en esta comparativa?
Porque son los barrios donde gestionamos una vivienda con datos sincronizados en PriceLabs a fecha de hoy. Preferimos no publicar una cifra de un barrio sin una vivienda real detrás; según vayamos incorporando viviendas en otras zonas, ampliaremos la comparativa.
¿Estas cifras son ocupación real o ingresos del propietario?
No. Son mediana y percentiles de precio de mercado por noche (anuncios comparables), no ocupación ni ingresos. No publicamos una cifra de ocupación por barrio porque no la tenemos verificada a ese nivel. El ingreso real depende de la ocupación efectiva de tu vivienda concreta, su categoría y la temporada. Lo calculamos en el estudio gratuito con datos de tu vivienda, no con la mediana del barrio.
¿Puedo dar de alta una vivienda turística nueva en estos barrios?
En principio no. Ópera, Lavapiés y Chueca/Gran Vía están dentro del Centro Histórico de Madrid, donde el Plan RESIDE del Ayuntamiento no admite viviendas turísticas nuevas dispersas en edificios residenciales desde 2025 — solo en edificios de uso exclusivamente turístico vinculados a una rehabilitación. Estas cifras sirven para valorar una vivienda con licencia previa en la zona, no para prometer que podrás dar de alta una nueva.
¿Cuál es el barrio con la mediana de precio más alta?
Con los datos que tenemos, Ópera tiene la mediana de precio más alta en pisos de 2, 3 y 4 habitaciones. Pero precio de mercado no es lo mismo que rentabilidad: un barrio con mediana más baja pero ocupación más alta o menos competencia puede rendir mejor en términos netos. Por eso no damos un ranking único de rentabilidad sin ver primero tu vivienda concreta.
¿Qué es la 'estacionalidad baja' que mencionáis?
Que, según la información de mercado de PriceLabs, la demanda se mantiene relativamente estable a lo largo del año, sin una temporada baja muy marcada frente a la alta. Es una característica típica de un mercado urbano de negocios y ocio como Madrid centro, frente a un destino de costa con una temporada alta muy concentrada en verano.
¿Hablamos de tu vivienda?
Te damos una estimación con datos de viviendas reales que ya gestionamos, no un número inventado. Gratis y sin compromiso.