Cuántas personas admite una vivienda de uso turístico según su superficie
El artículo 18.4 del Decreto 79/2014, en la redacción del Decreto 27/2026 (BOCM nº 80, de 06-04-2026), fija las capacidades máximas de alojamiento. Con el texto en la mano:
| Superficie útil | Capacidad máxima |
|---|---|
| De 25,50 a 40 m² | Hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables |
| Por cada 12 m² útiles adicionales | Dos personas más, si hay al menos una pieza habitable más independiente |
Con una lectura aritmética del texto, un piso de 52 m² útiles con tres piezas habitables llegaría a seis personas, y uno de 64 m² con cuatro piezas, a ocho. Es nuestra interpretación del artículo, no un cálculo oficial: si tu caso está en el límite, pregunta a la dirección general competente en turismo. El artículo 18.4 no asigna capacidad a las viviendas de menos de 25,50 m² útiles: si la tuya es más pequeña, consúltalo con la dirección general competente en turismo antes de darla de alta.
Además, se permiten dos plazas transformables en camas convertibles en el salón comedor con cocina integrada o en el salón comedor, siempre que la superficie y la distribución lo permitan. Esas plazas cuentan para la capacidad máxima de la vivienda.
Útiles, no construidos: cómo medir tu vivienda
La norma habla de metros cuadrados útiles, es decir, la superficie interior habitable. No coinciden con los metros construidos que suelen aparecer en el catastro o en los anuncios, que incluyen muros y parte de zonas comunes. Antes de decidir cuántas plazas anunciar, mide tu vivienda por dentro o consulta el plano de la cédula de habitabilidad.
Superficies y condiciones mínimas de cada estancia
El artículo 18.1 exige que la vivienda esté compuesta, como mínimo, por un salón comedor, una cocina, un dormitorio y un baño. Puede llamarse «estudio» cuando en el salón comedor estén integrados la cocina y el dormitorio. Los mínimos por pieza son:
| Pieza | Mínimo según el art. 18.1 |
|---|---|
| Dormitorio | 12 m² útiles; iluminación, ventilación y oscurecimiento total; dos camas individuales de 0,9 × 1,9 m o una doble de 1,35 × 1,9 m, mesita, silla o butaca y armario |
| Baño | 1,5 m² útiles, altura mínima de 2,2 m, bañera o ducha, lavabo e inodoro y ventilación natural directa, conducida o forzada |
| Salón comedor | 10 m² útiles, o 14 m² útiles si es un cuarto de estar con cocina integrada; iluminación, ventilación y oscurecimiento total |
| Cocina | 5 m² útiles; campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico |
La vivienda se contrata amueblada, equipada y en condiciones de uso inmediato, con ropa de cama, mesa y baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje de cocina (art. 18.3). Y debe indicarse un teléfono de atención permanente y un rótulo con teléfonos y direcciones de emergencia y sanitarios, redactado al menos en español e inglés (art. 18.2).
El CIVUT: qué requisitos acredita
El certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico acredita, según el artículo 17 quáter, que la vivienda:
- tiene calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria;
- tiene en dormitorios y salón comedor una adecuada iluminación y ventilación, y un sistema de oscurecimiento temporal que impida totalmente la entrada de luz;
- tiene en la cocina una adecuada iluminación y ventilación y en el baño ventilación natural directa, conducida o forzada;
- dispone de un extintor manual dentro de la vivienda, a no más de quince metros de la puerta de salida;
- cuenta con señalización básica de emergencia que indique la puerta de salida;
- dispone de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
El CIVUT debe estar a disposición de los usuarios. Y, según el artículo 18.5, antes de contratar debes darles información sobre accesibilidad, teléfonos de emergencia, zonas de uso restringido, uso de instalaciones, mascotas, fumadores, separación de residuos y normativa municipal de ruidos, además de colocar en la puerta el plano de evacuación y tener hojas oficiales de reclamación a disposición de los huéspedes.
Si ya tienes tu vivienda en marcha: plazo de adaptación y dispensas
Las viviendas que ya habían iniciado su actividad con declaración responsable tienen tres años desde la entrada en vigor del decreto (26 de abril de 2026) para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, y pueden solicitar la dispensa de algunos requisitos conforme al artículo 7. Si haces una reforma sustancial antes de que termine el plazo, se te exige lo nuevo de inmediato.
Lo que este decreto no resuelve: la ciudad de Madrid
Estos requisitos son autonómicos y valen en toda la Comunidad. En la ciudad de Madrid, además, el Plan General regula dónde se admite el hospedaje: Plan RESIDE y Plan Especial de Hospedaje: qué rige hoy. Para el trámite completo y los costes, tienes la guía de licencia VUT en la Comunidad de Madrid, y para ver cómo trabajamos, la página de gestión de pisos turísticos en Madrid. Si tu casa está en un pueblo de la sierra, mira gestión de casas turísticas en la sierra de Madrid.
Cuánto cuesta que lo gestionemos nosotros
Cobramos 17 % + IVA sobre lo que factura la vivienda después de la comisión de Airbnb o Booking.
- Base de cálculo: antes solo se descuenta la comisión de Airbnb o Booking. La limpieza que paga el huésped entra en esa base y va al equipo de limpieza.
- Un ejemplo: si en un mes la vivienda factura 1.000 € después de la comisión de la plataforma, nuestra comisión es de 170 € más 35,70 € de IVA (205,70 € en total) y te quedan 794,30 € antes de pagar la limpieza.
- Permanencia: ninguna. Puedes dejarlo avisando con 30 días y respetamos las reservas ya confirmadas.
Ver el cálculo de una reserva completa → · Cuánto cobra una gestora en España →
Preguntas frecuentes
¿Cuántas personas caben en un piso turístico de 40 metros en Madrid?
Hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables, si tiene entre 25,50 y 40 m² útiles (art. 18.4 del Decreto 79/2014, redacción del Decreto 27/2026). Dos de esas plazas pueden ser camas convertibles en el salón comedor, siempre que la superficie y la distribución lo permitan; cuentan para el máximo.
¿Se miden metros útiles o construidos?
Útiles. La norma habla de metros cuadrados útiles, que son la superficie interior habitable. Los metros construidos del catastro o de un anuncio incluyen muros y parte de zonas comunes y suelen ser mayores.
¿Qué es el CIVUT y qué exige?
Es el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico. Acredita calefacción y agua caliente, iluminación y ventilación, oscurecimiento en dormitorios y salón comedor, un extintor a no más de quince metros de la puerta de salida, señalización de emergencia y plano de evacuación (art. 17 quáter).
Mi vivienda ya está dada de alta, ¿tengo que cumplir lo nuevo?
Sí, pero con plazo: tres años desde el 26 de abril de 2026 para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, con posibilidad de pedir dispensa conforme al artículo 7. Si haces una reforma sustancial antes, se te exige de inmediato.
¿Estos requisitos valen también en la ciudad de Madrid?
Sí, son autonómicos. En la capital, además, hay que cumplir el Plan General, que regula dónde se admite el hospedaje. Lo explicamos en Plan RESIDE y Plan Especial de Hospedaje.
¿Revisamos tu vivienda?
Te decimos qué falta para ponerla en marcha y qué podría facturar. Gratis y sin compromiso.