Licencia de vivienda turística en la Comunidad de Madrid (guía 2026)

Diferencia crítica: Madrid capital vs resto de la Comunidad

El primer error que comete casi cualquier propietario es asumir que "la licencia VUT en Madrid" es un trámite único. No lo es. La Comunidad de Madrid (CAM) y el Ayuntamiento de Madrid (capital) tienen competencias distintas:

• La Comunidad de Madrid regula la VUT desde el punto de vista turístico (Decreto 79/2014, modificado por Decreto 27/2026). Define qué es una VUT, qué requisitos materiales debe cumplir, cómo se inscribe en el Registro de Empresas Turísticas y qué sanciones acarrea el incumplimiento.
• El Ayuntamiento de Madrid (capital) regula la VUT desde el punto de vista urbanístico. Aprobó en marzo de 2019 el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje (PEH), que restringe drásticamente la implantación de nuevas VUT en gran parte de la ciudad. En la práctica, en muchas zonas de Madrid capital la VUT residencial es directamente inviable hoy.
• Los ayuntamientos del resto de la CAM (Sierra Oeste, Sierra Norte, corredor del Henares, suroeste) aplican sus propias ordenanzas urbanísticas, en general mucho más permisivas. En la inmensa mayoría se otorgan licencias VUT con normalidad, sujeto a los requisitos del Decreto 79/2014 y a algún condicionante municipal puntual.

Esta guía cubre los dos escenarios, pero está pensada principalmente para quien quiere sacar licencia VUT en municipios de la CAM distintos de Madrid capital, donde el proceso es viable y predecible.

Madrid capital: por qué el PEH bloquea casi todas las VUT nuevas

El Plan Especial de Hospedaje (PEH) del Ayuntamiento de Madrid, aprobado definitivamente el 27 de marzo de 2019, divide la ciudad en tres anillos concéntricos según saturación turística:

• Anillo 1: distrito Centro al completo. Aquí el PEH exige acceso independiente desde la vía pública para usos terciarios de hospedaje. En la práctica, ningún piso convencional en bloque residencial cumple ese requisito. Las VUT nuevas son inviables.
• Anillo 2: distrito Chamberí completo y zonas de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. Mismo requisito de acceso independiente con matices. Casi inviable.
• Anillo 3: barrios adicionales de los distritos anteriores más Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina. Régimen más laxo pero con condicionantes urbanísticos.

En 2026 el Ayuntamiento aprobó un plan especial complementario que habilita usos de hospedaje en 240 parcelas concretas, ubicadas en 16 áreas de ocho distritos (Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas y Barajas), principalmente sobre suelo industrial fuera del casco central. Es una ventana real, pero acotada a parcelas específicas.

Si tu vivienda está en Madrid capital, antes de iniciar nada, conviene solicitar una nota urbanística previa al Ayuntamiento (Área de Gobierno de Urbanismo) para que confirme si la parcela admite uso de hospedaje. Sin esa nota favorable, presentar declaración responsable a la Comunidad sin más es exponerse a una sanción y al cierre.

Marco normativo de la Comunidad de Madrid

Para todos los municipios de la CAM, el marco autonómico se asienta en tres normas:

• Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid. Norma marco que define los alojamientos turísticos, el régimen de declaración responsable, el Registro de Empresas Turísticas y las sanciones.
• Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid (BOCM). Es la norma específica que define qué es una VUT, cómo se inscribe y qué requisitos cumple.
• Decreto 27/2026, de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno, que modifica el Decreto 79/2014. Publicado en BOCM el 6 de abril de 2026, entrada en vigor 20 días después. Introduce cambios sustanciales que detallamos a continuación.

A esto se suman dos capas estatales que afectan a cualquier propietario en la CAM:

• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, las viviendas en régimen de propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 para poder destinarse a uso turístico.
• Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada, en vigor desde el 1 de julio de 2025. Obliga a obtener un Número de Registro Único de Alquiler (NRA o NRUA). Las plataformas online retiran de oficio los anuncios sin NRA.

Qué cambia con el Decreto 27/2026: las cinco novedades clave

Estos son los cambios sustanciales introducidos por el Decreto 27/2026 al Decreto 79/2014. Afectan tanto a las VUT nuevas como a las que ya estuvieran operando (con plazo de adaptación):

1. Superficie mínima de 25 m². Ninguna vivienda de menos de 25 m² podrá destinarse a uso turístico, sin excepciones ni período de gracia. Las que estuvieran registradas con menos superficie quedan directamente excluidas del uso turístico.
2. Sistemas de oscurecimiento total. Obligatorio instalar en todos los dormitorios y salones sistemas que bloqueen completamente la luz exterior: persianas, estores o cortinas totalmente opacas. Es un requisito que se inspecciona.
3. Endurecimiento por categorías. El Decreto eleva las exigencias materiales en función de la categoría (estándar, superior, etc.): equipamiento, ratio de aseos por plazas, accesibilidad cuando proceda.
4. Manifestación expresa sobre la comunidad de propietarios. En la propia declaración responsable, el titular debe manifestar que la actividad no está prohibida en los estatutos de la comunidad y que cuenta con autorización expresa de los vecinos cuando sea exigible (LPH 17.12). Si la manifestación es falsa, la inscripción se bloquea y se abre expediente sancionador.
5. Disposición transitoria única: tres años para adaptarse. Las VUT que ya estaban operando antes de la entrada en vigor del Decreto 27/2026 (abril de 2026) tienen plazo hasta abril de 2029 para adaptarse a los nuevos requisitos. Además, podrán solicitar dispensa de alguno de ellos, que será valorada caso a caso por la Administración.

Este último punto es importante: el Decreto no obliga a cerrar de un día para otro, pero sí marca una hoja de ruta clara. Cualquier VUT con menos de 25 m² está fuera de juego ya. El resto debe planificar la adaptación en los próximos años.

Municipios de la CAM donde se otorga licencia VUT con normalidad

Estos son los municipios y comarcas donde, según operativa real de Bliss Homes y consulta de ordenanzas municipales en 2026, la VUT se tramita sin obstáculos relevantes. Siempre con la salvedad de que cualquier ayuntamiento puede revisar su ordenanza, y de que los condicionantes urbanísticos puntuales (parcela en suelo protegido, vivienda en edificio singular) hay que verificarlos caso a caso.

Sierra Oeste (suroeste de la CAM, limítrofe con Ávila y Toledo)

• San Martín de Valdeiglesias. Tramitación habitual. Desde 2025 el Ayuntamiento desarrolló una ordenanza específica que permite la implantación de VUT en viviendas unifamiliares, edificios multifamiliares completos o viviendas con acceso directo desde la vía pública, siempre con autorización expresa de la comunidad. El Ayuntamiento puede delimitar Zonas de Protección Residencial (ZPR) pero, a fecha de mayo de 2026, no las ha activado en el casco urbano.
• Cadalso de los Vidrios, Cenicientos, Pelayos de la Presa. Sin trabas relevantes. Ordenanzas municipales estándar.
• Robledo de Chavela, Valdemaqueda, Santa María de la Alameda. Zona de naturaleza con demanda turística estable. Tramitación ágil.
• San Lorenzo de El Escorial, El Escorial. Casco histórico con condicionantes estéticos. Resto del municipio, sin trabas.

Sierra Norte

• Buitrago del Lozoya. Casco histórico con interés patrimonial: revisar plan especial. Resto del término, tramitación ágil.
• Lozoya, Rascafría, Pinilla del Valle. Demanda turística sostenida (Valle Alto del Lozoya). Tramitación normal.
• La Cabrera, Miraflores de la Sierra, Bustarviejo, Manzanares El Real. Zona de fin de semana con demanda alta. Sin trabas significativas.
• Torrelaguna, Patones, Uceda. Pueblos pequeños con tramitación ágil.

Corredor del Henares y zona Este

• Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, San Fernando de Henares. Tramitación normal. Demanda turística cultural (Alcalá) y corporate (Henares). Revisar zonas urbanísticamente protegidas en casco histórico de Alcalá.
• Chinchón, Aranjuez, Colmenar de Oreja. Casco histórico con criterios urbanísticos. Resto del término, sin trabas.

Suroeste metropolitano

• Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Getafe. Tramitación normal. Mercado más residencial que turístico; verificar viabilidad antes de invertir.
• Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte. Tramitación normal pero mercado más orientado al alquiler temporal corporate que al turístico puro.

Cada ayuntamiento puede modificar su ordenanza. Antes de invertir en equipar la vivienda, recomendamos solicitar consulta urbanística previa al ayuntamiento del municipio.

Cuánto cuesta sacar la licencia VUT en la Comunidad de Madrid

La declaración responsable autonómica no devenga tasa relevante. Los costes reales son indirectos y proceden de la documentación técnica, las adaptaciones que la vivienda necesite y las tasas municipales puntuales:

• Plano firmado por técnico competente: 150-400 €.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Sistemas de oscurecimiento total: 200-600 € según número de huecos y nivel de acabado. Requisito introducido por el Decreto 27/2026.
• Equipamiento mínimo de la vivienda: 0 € (si ya está equipada) a 5.000 € (equipamiento completo desde cero).
• Tasas municipales (cambio de uso, licencia de actividad, etc.): variable. La mayoría de municipios de la CAM no exigen tasa específica para VUT, pero algunos sí.
• NRA estatal: alrededor de 25 € en la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores.
• Honorarios de gestoría (si te apoyas): 250-600 € una sola vez.

En modelo de alquiler garantizado con Bliss Homes, todos estos costes los asume Bliss. El propietario no adelanta nada.

Errores comunes que retrasan o rechazan la inscripción

1. Asumir que "Madrid capital y Comunidad de Madrid es lo mismo". Son regulaciones distintas. En Madrid capital, el PEH puede bloquear la VUT con independencia de lo que diga el Decreto 79/2014.
2. Presentar declaración responsable de un piso de menos de 25 m². Tras el Decreto 27/2026, queda fuera sin discusión. La inscripción se bloquea de oficio.
3. No instalar sistemas de oscurecimiento total. Es un requisito del Decreto 27/2026 que se inspecciona. Una persiana parcial no vale; debe ser total (persiana de cierre completo, estor opaco, cortinas blackout).
4. No tener autorización de la comunidad de propietarios. Desde abril de 2025 (LO 1/2025) y reforzado por el Decreto 27/2026, una vivienda en propiedad horizontal no puede operar como VUT sin acuerdo expreso de comunidad por mayoría de 3/5. La declaración responsable obliga a manifestar expresamente que se cuenta con esa autorización.
5. Confundir VUT con apartamento turístico. El Decreto 79/2014 regula ambas figuras pero con regímenes distintos. Un edificio entero destinado profesionalmente al hospedaje es apartamento turístico, no VUT.
6. No consultar ordenanza municipal. Cada ayuntamiento puede tener requisitos adicionales (ZPR, cambio de uso, autorización previa). En municipios como San Martín de Valdeiglesias hay ordenanza específica desde 2025; en otros pueden activarla en cualquier momento.
7. Anunciar antes de tener inscripción ni NRA. Las plataformas online retiran de oficio los anuncios sin NRA desde julio de 2025.
8. No incluir el número de registro en la publicidad. Es infracción tipificada en la Ley 1/1999 y en el propio Decreto 79/2014.

Régimen sancionador en la Comunidad de Madrid

La Ley 1/1999 articula sanciones por infracciones en materia de turismo. En 2026 los rangos actualizados son aproximadamente:

• Infracciones leves: hasta 3.000 €. Defectos subsanables, no exhibición de placa, omisión menor.
• Infracciones graves: 3.001 € a 30.000 €. Operar sin declaración responsable, sobrecontratación, publicidad engañosa, incumplimiento de requisitos materiales.
• Infracciones muy graves: 30.001 € a 300.000 €. Reincidencia, anunciar como turística una vivienda no apta, obstrucción a la inspección, fraude en datos declarados.

Además, la inspección turística de la Comunidad de Madrid cruza datos con plataformas online (Airbnb, Booking, VRBO) y con el Registro de la Propiedad. La detección de incumplimientos es ágil. Con el Decreto 27/2026 se refuerza la potestad inspectora y la coordinación con los ayuntamientos.

Si no quieres meterte en el trámite: Bliss te la saca gratis con contrato R2R

El régimen VUT en la CAM se ha endurecido significativamente con el Decreto 27/2026. Sigue siendo viable en la mayoría de municipios, pero exige más cuidado: superficie mínima, oscurecimiento total, autorización de comunidad, ordenanza municipal. Muchos propietarios prefieren externalizarlo entero.

El modelo Bliss Homes de alquiler garantizado (rent to rent):

• Firmamos un contrato de arrendamiento contigo con renta fija mensual desde 1 año, con prórroga automática anual.
• Bliss se encarga de tramitar la licencia VUT, gestionar la autorización comunitaria si aplica, y obtener el NRA, todo a su coste.
• Bliss equipa la vivienda (incluido el oscurecimiento total exigido por el Decreto 27/2026), opera el alquiler turístico, paga suministros, limpieza y mantenimiento.
• Tú cobras renta fija el día 1 de cada mes, esté la vivienda ocupada o vacía.

Firmamos R2R en barrios urbanos de Madrid capital con demanda corporate, sanitaria y turística (zonas como Sol, Chamberí, Salamanca, Retiro, cuando la normativa local lo permite), en municipios de la Sierra Oeste (San Martín de Valdeiglesias, Cadalso de los Vidrios, Pelayos, Cenicientos), Sierra Norte (Buitrago, Lozoya, Rascafría) y corredor Henares cuando los números encajan.

Si quieres conocer el modelo en detalle, lee la guía completa de alquiler garantizado o el detalle de cómo funciona el rent to rent paso a paso. Si tu vivienda está en una zona concreta, mira la guía específica:

• Alquiler garantizado en San Martín de Valdeiglesias
• Alquiler garantizado en Sierra Norte de Madrid
• Alquiler garantizado en Escalona (Toledo)