¿Se puede alquilar una casa de la sierra de Madrid como vivienda turística?
Sí. En la Comunidad de Madrid, las viviendas de uso turístico se regulan por el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026 (BOCM nº 80, de 06-04-2026). El procedimiento no es una licencia, sino una declaración responsable: según el artículo 17, el titular la presenta ante la dirección general competente en turismo, con el modelo normalizado de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y solo por medios electrónicos. Después, la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas se hace en la forma y con los efectos del artículo 23 de la Ley 1/1999. Cualquier modificación, incluido un cambio de titular, exige una nueva declaración responsable.
Qué debe constar en la declaración responsable
El artículo 17 bis enumera el contenido. Los puntos que más afectan a una casa de la sierra son:
- Los datos del titular y de la vivienda: número de dormitorios y de plazas.
- El número y la fecha del título habilitante urbanístico municipal, «en su caso».
- La manifestación de cumplir los requisitos del decreto.
- La manifestación de que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública.
- La manifestación de contar con las autorizaciones, permisos y licencias que exijan otras normativas sectoriales y municipales.
- La manifestación de tener el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT), cuyos requisitos detalla el artículo 17 quáter.
- Los certificados sobre la comunidad de propietarios (que el título o los estatutos no prohíban la actividad y que la comunidad la ha aprobado), que se refieren a viviendas situadas en un inmueble en régimen de propiedad horizontal (art. 17 ter.1). Si tu casa es independiente y no forma parte de una comunidad, estos puntos no se aplican de la misma manera: confírmalo para tu caso.
El artículo 17 ter añade dos reglas más: si todas las viviendas de uso turístico de un edificio pertenecen al mismo titular, se les aplica la normativa de apartamentos turísticos, y los ayuntamientos pueden establecer limitaciones proporcionadas, con criterios objetivos y claros, sobre el número máximo de viviendas turísticas por edificio y sobre el ámbito, la zona, el sector o los periodos.
Qué ayuntamiento decide qué: la parte que cambia de un pueblo a otro
El decreto es autonómico; las licencias y los límites urbanísticos son municipales. Por eso, antes de nada, conviene preguntar a tu ayuntamiento si tu vivienda necesita algún título urbanístico y si hay alguna limitación local. Un detalle que evita confusiones: la modificación del Plan General de 2025 de la que tanto se habla (Plan RESIDE) es del Plan General de Madrid capital; no regula tu pueblo. Si quieres el marco completo de la Comunidad, tienes la guía de licencia VUT en la Comunidad de Madrid.
Si tu casa ya está en marcha: el plazo de tres años
El Decreto 27/2026 entró en vigor a los veinte días de su publicación, es decir, el 26 de abril de 2026. Las viviendas que ya habían iniciado su actividad con declaración responsable tienen tres años desde esa entrada en vigor para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18 del Decreto 79/2014, y pueden solicitar la dispensa de algunos requisitos conforme al artículo 7. Ese plazo no se aplica si haces una reforma sustancial de las instalaciones antes de que termine: en ese caso se te exige de inmediato. Qué piden esos artículos, en concreto, lo vemos en cuántas personas caben en una vivienda turística de Madrid.
Qué incluye gestionar una casa de la sierra
Una casa en un pueblo de la sierra tiene una operativa distinta a la de un piso urbano: está más lejos, suele tener calefacción, jardín o exteriores, y la visita rápida del equipo no es la misma. La gestión integral que ofrecemos incluye:
- Pricing dinámico, gestión de anuncios y reservas en todos los canales.
- Check-ins autónomos o presenciales, útiles cuando la llegada es a horas distintas.
- Limpieza certificada entre estancias.
- Comunicación con huéspedes los siete días de la semana e incidencias y urgencias 24 horas.
- Mantenimiento preventivo y coordinación de proveedores. Recuerda que el CIVUT exige calefacción y agua caliente sanitaria.
- Portal del propietario con reservas, ingresos y ocupación, y liquidación mensual con desglose.
- Gestión de fianzas, daños y reclamaciones a las plataformas.
¿Turístico o de temporada en la sierra?
Si tu casa no puede o no quiere darse de alta como vivienda turística, la alternativa es el alquiler temporal, de hasta once meses, que no pasa por el registro de turismo. Para elegir entre ambos, mira también alquiler de temporada en Madrid.
Municipios de la sierra de Madrid donde tenemos página de servicio
Tenemos una página con información local de cada uno de estos municipios: Guadarrama, El Escorial, San Lorenzo de El Escorial, Cercedilla, Navacerrada, Miraflores de la Sierra, Rascafría, Buitrago del Lozoya, Manzanares el Real, Becerril de la Sierra, Soto del Real y La Cabrera. Para el conjunto de la Comunidad, tienes la página de gestión de pisos turísticos en Madrid.
Cuánto cuesta que lo gestionemos nosotros
Cobramos 17 % + IVA sobre lo que factura la vivienda después de la comisión de Airbnb o Booking.
- Base de cálculo: antes solo se descuenta la comisión de Airbnb o Booking. La limpieza que paga el huésped entra en esa base y va al equipo de limpieza.
- Un ejemplo: si en un mes la vivienda factura 1.000 € después de la comisión de la plataforma, nuestra comisión es de 170 € más 35,70 € de IVA (205,70 € en total) y te quedan 794,30 € antes de pagar la limpieza.
- Permanencia: ninguna. Puedes dejarlo avisando con 30 días y respetamos las reservas ya confirmadas.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia turística para alquilar mi casa de la sierra de Madrid?
En la Comunidad de Madrid el trámite es una declaración responsable electrónica ante la dirección general competente en turismo (art. 17 del Decreto 79/2014, redacción del Decreto 27/2026), con inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. Además, tu ayuntamiento puede exigir un título urbanístico o aplicar limitaciones, así que conviene consultarlo.
¿Qué es el CIVUT?
Es el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico. Acredita requisitos como calefacción y agua caliente, iluminación y ventilación, sistema de oscurecimiento en dormitorios y salón comedor, un extintor a no más de quince metros de la puerta de salida, señalización de emergencia y un plano de evacuación (art. 17 quáter).
Mi casa ya está dada de alta: ¿qué debo hacer tras el Decreto 27/2026?
Las viviendas que ya iniciaron su actividad con declaración responsable tienen tres años desde el 26 de abril de 2026, fecha de entrada en vigor, para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, y pueden solicitar dispensa de algunos requisitos. Si haces una reforma sustancial antes, el plazo no se aplica.
¿Puede mi ayuntamiento limitar las viviendas turísticas?
Sí. El artículo 17 ter.4 permite a los ayuntamientos establecer limitaciones proporcionadas, con criterios objetivos y claros, sobre el número máximo de viviendas turísticas por edificio y sobre el ámbito, la zona, el sector o los periodos. Pregunta en el tuyo antes de invertir.
¿El Plan RESIDE afecta a los pueblos de la sierra?
No: es una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid capital. Cada municipio de la sierra tiene su propio planeamiento. Lo explicamos en Plan RESIDE y Plan Especial de Hospedaje.
¿Cuánto cuesta que gestionéis mi casa?
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¿Hablamos de tu casa en la sierra?
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