Como tirar a licença de moradia turística em Andaluzia (guia 2026)

Marco normativo vigente na Andaluzia

A atividade de moradia de uso turístico na Andaluzia assenta em três camadas que há que lidar com o 2026:

• Lei 13/2011, de 23 de dezembro, do Turismo de Andaluzia. Norma-quadro que define os serviços e estabelecimentos turísticos, o regime de declaração responsável, o Registo de Turismo da Andaluzia (RTA) e quadro sancionador.
• Decreto 28/2016, de 2 de fevereiro, que regula as casas com fins turísticos e de modificação do Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos (BOJA no 28, 9 de fevereiro de 2016). É a norma específica que define o que é uma VUT, que requisitos cumpre e como se inscreve.
• Decreto 31/2024, de 29 de janeiro, que altera diversas disposições em matéria de habitação de uso turístico, apartamentos turísticos e estabelecimentos hoteleiros (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024, em vigor a partir do 22 de fevereiro de 2024). Mudou a denominação a VUT e estabeleceu requisitos.

A isso se somam, em 2025-2026, duas novidades capitais: uma autonômica que abre a porta às moratórias municipais e outra estatal — um registo único que tentou criar e acabou anulado por o Supremo Tribunal:

• Decreto-lei 1/2025, de 24 de fevereiro, de medidas urgentes em matéria de habitação (BOJA no 41 de 2025). Activar as prefeituras a suspender licenças e declarações responsáveis por VUT — em todo o termo ou por zonas — enquanto tramitam seu planejamento urbanístico, por um prazo máximo de três anos. É a base legal das moratórias que já estão Em marcha em Málaga e Sevilha.
• Registo único estatal (NRA/NRUA): anulado. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal que estuvo operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Acórdão do Supremo Tribunal 620/2026, de 19 de maio de 2026, o anulou por falta de concorrência do Estado. Já não é exigível. O que as plataformas continuam a exigir é o código RTA autonômico (subsiste a obrigação das plataformas via o Regulamento UE 2024/1028). Nós o contamos em detalhes em nosso guia do número de registo de aluguer turístico (NRUA).

E, transversal a tudo o que precede, a Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, que Reformou o artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal: a partir do 3 de abril de 2025, os pisos em propriedade horizontal precisam de acordo expresso da comunidade de proprietários por maioria de 3/5 para se destinar a uso turístico.

O que mudou o Decreto 31/2024: as cinco novidades-chave

O Decreto 31/2024 foi a primeira reforma de calado do regime andaluz desde 2016. Afecta tanto Às VUT novas como as que já estivessem operando, que dispuseram de um ano para se adaptar. Estas são as alterações substanciais:

1. De VFT a VUT. A denominação oficial passou de "vivienda para fins turísticos" (VFT) a "vivienda de uso turístico" (VUT), alinhando-se com a nomenclatura do resto da comunidades e do Supremo Tribunal. O código de inscrição mantém o prefixo VUT.
2. Superficie útil mínima superior a 25 m². La vivienda debe superar los 25 m² útiles, con un cómputo de hasta 14 m² por plaza e máximo de 15 lugares por moradia. As habitações abaixo destes limiares ficam excluídas do uso turístico.
3. Climatização obrigatória. É obrigatório dispor de sistemas refrigeração nos meses de verão (de maio a setembro) e de aquecimento no inverno (de outubro a abril) nas estadias de uso habitual. No clima andaluz, este requisito de frio e calor é um dos que mais adaptações gera.
4. Mais insonorização e equipamento. Reforçam-se as exigências de isolamento acústico para evitar desconforto ao bairro, bem como mobiliário e equipamento adequado à atividade turística e o número de banhos exigíveis é atualizado Segundo as praças.
5. Empresa exploradora e fim do limite de densidade. Reforça-se a figura da empresa exploradora inscrita no RTA como responsável pela Administração das VUT que gere. Y suprimido o antigo limite de dois VUT por cada 1.000 metros, que existia em algumas regulamentações; a densidade passa a ser controlada via planejamento municipal.

Importante: o Decreto 31/2024 também obrigou as VUT existentes a comunicar os seus períodos de exploração num prazo determinado após a entrada em vigor. Se sua casa Já estava inscrita e não comunicou essa informação nem se adaptou aos novos requisitos no ano de graça, convém rever seu estado no RTA antes de continuar operando.

A grande mudança de 2026: moratórias e zonas saturadas

Se você só lê uma seção deste guia, que seja esta. O erro mais caro hoje na Andaluzia é assumir que, por cumprir o Decreto 28/2016, você já pode registrar seu VUT em qualquer lugar. Não é assim. O Decreto-lei 1/2025 habilitou as prefeituras a travar novas VUT, e vários o fizeram com contundência:

• Málaga capital. Em 2025 aprovou uma suspensão de novas VUT em todo o termo municipal por até três anos, enquanto revisa seu Plano Geral de Ordenação Urbana (PGOU). Antes mesmo dessa medida geral, já tinha bloqueadas 43 zonas saturadas que superavam o limiar do 8% de casas turísticas sobre o total residencial. Na prática, dar de alta uma nova VUT em Málaga capital é hoje muito difícil.
• Sevilha capital. Aprovou em outubro de 2024 uma ordemança que restringe novas VUT em áreas tensionadas, com foco no Casco Antigo e Triana, onde se Considera que existe saturação turística. As novas inscrições nessas zonas estão muito limitadas ou suspensas.
• Outros municípios. Numerosos municípios andaluces estão estudando ou A tratar de medidas semelhantes. A fotografia muda mês a mês: o que hoje é viável, amanhã Pode estar suspenso se a prefeitura iniciar a modificação de seu planejamento.

A conclusão operacional é clara: Antes de investir um euro em equipar a habitação, verifica o estado do município e, dentro dele, da zona concreta. Uma consulta urbanística pré-cheia é barata; descobrir que sua parcela está em zona suspensa Quando você já comprou o mobiliário, não.

Requisitos materiais de habitação

Antes de apresentar a declaração responsável, a habitação tem de cumprir um solo mínimo de habitabilidade e equipamento, atualizado pelo Decreto 31/2024:

• Licença de ocupação (ou documento municipal equivalente que acredite na aptidão da habitação para uso residencial).
• Superficie útil superior a 25 m², con cómputo de hasta 14 m² por plaza y un máximo de 15 plazas por vivienda.
• Refrigeração e aquecimento nas estadias de uso habitual (frio de maio a Setembro, calor de outubro a abril). Requisitos reforçados pelo Decreto 31/2024.
• Banhos suficientes de acordo com o número de lugares, de acordo com o rácio actualizado a reforma do 2024.
• Equipamento e mobiliário em condições de uso imediato: roupa de cama e banheiro, cozinha, botiquín, informação turística da área.
• Isolamento acústico adequado para não causar desconforto ao bairro.
• Folha informativa e folhas de reclamações à disposição dos usuários, com o código RTA visível.

Importante: ao contrário de outras figuras de alojamento, a VUT andaluza não exige exibir uma placa ou distintivo físico normalizado em fachada, mas sim deve mostrar seu código RTA em toda a publicidade e oferta.

Uma particularidade do regime andaluz: a apresentação da declaração responsável habilita o exercício da actividade a partir do mesmo dia e a inscrição no A RTA é automática. Não há resolução expressa que esperar. Mas a Administração conserva Poder de inspecção posterior: se numa visita for detectada violação ou dados falsos, Pode revogar a inscrição e sancionar. Na verdade, o Conselho cancelou nos últimos anos exercícios milhares de inscrições de VUT que não cumpriam os requisitos.

O registo único estatal (NRA/NRUA): anulado pelo Supremo Tribunal

Muito se falou do registro único estatal, mas em 2026 há que contar bem: Real Decreto 1312/2024 criou um número de registo estatal (NRA/NRUA) que esteve operacional a partir do 1 de julho de 2025, mas a Acórdão do Supremo Tribunal 620/2026, de 19 de maio de 2026, o Anulou por falta de concorrência do Estado (invadia competência autonômica). Já não é exigível. Nós o explicamos a fundo no guia do número de registo de aluguer turístico (NRUA).

O que um proprietário na Andaluzia deve ter claro em 2026:

• O identificador válido é o código RTA autonômico. Após a anulação, é o Código que reconhecem e exigem as plataformas. As casas já inscritas no RTA Não precisam de nenhum número estatal adicional para anunciar.
• As plataformas continuam obrigadas a exigir um número de registo. El Regulamento (UE) 2024/1028 Aluguéis de temporada continua em vigor: Airbnb, Booking e VRBO devem verificar que o anúncio mostra um número de registro válido — o RTA— e Não o mostrem.
• Registo de passageiros (SES.HOSPEDAJES). El Real Decreto 933/2021 obriga a comunicar os dados dos hóspedes à plataforma SES.HOSPEDAJES do Ministério do Interior. É uma obrigação de segurança cidadã independente da alta turística, não se viu afectada pela anulação, e a sua violação implica sanções próprias.

Em resumo: uma VUT andaluza plenamente legal em 2026 precisa código RTA visível na publicidade + alta em SES.HOSPEDAJES, além da autorização da comunidade se for um chão. O registro único estatal superposto desapareceu; resta o autonômico, que sempre foi o decisivo.

Quanto custa tirar a licença VUT na Andaluzia

A declaração responsável autonômica não excede a taxa relevante. Os custos reais são indiretos e procedem da documentação, as adaptações que exija o Decreto 31/2024 e as Taxas estatais:

• Licença de ocupação ou documento equivalente: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Sistemas de ar condicionado (frio e calor): variável segundo a habitação; é o custo que mais sobe após o Decreto 31/2024 em habitação sem ar condicionado.
• Melhorias de insonorização: variável, apenas se a habitação não cumpre o isolamento acústico exigível.
• Equipamento mínimo de habitação: de 0 € (si ya está equipada) a 5.000 € (equipamiento completo desde cero).
• Registo único estatal: Nenhum; o NRA/NRUA foi anulado pelo Supremo Tribunal em maio de 2026 e já não se tramita nem deva taxa.
• Honorários de gestoria (se te apoias): 250-600 € uma única vez.

Em modelo de aluguer garantido com Bliss Homes, todos estes custos são suportados por Bliss. El O proprietário não adianta nada.

Erros comuns que atrasam ou impedem a alta

1. Não verificar a moratória municipal. É o erro número um em 2026. Dar de alta uma VUT em Málaga capital ou no Casco Antigo de Sevilha sem verificar a suspensão é Tirar o dinheiro do equipamento.
2. Assumir que o Decreto 28/2016 está vigente sem mais. Está, mas modificado de raiz pelo Decreto 31/2024. Quem se guia por guias antigos encontra-se com que seu moradia não cumpre superfície, ar condicionado ou rácio de banhos.
3. Não instalar ar condicionado frio e calor. No clima andaluz parece menor, mas É requisito do Decreto 31/2024 que é inspeccionado. Faltar o ar condicionado no verão bloqueia o cumprimento.
4. Não ter autorização da comunidade de proprietários. Desde abril de 2025 (LO 1/2025), um piso em propriedade horizontal não pode operar como VUT sem acordo expresso por maioria de 3/5. As inspeções cruzam dados com o Registro e com os administradores de fazendas.
5. Não incluir o código RTA nos anúncios. Após a anulação do registo único Estado, o código RTA é o identificador que as plataformas continuam obrigadas a exigir (Regulamento UE 2024/1028); retiram os anúncios que não o mostrem.
6. Esquecer SES.HOSPEDAJES. O registo de passageiros (RD 933/2021) é obrigação independente e com sanção própria. Muitos proprietários o descobrem tarde.
7. Não incluir o código RTA na publicidade. O número de inscrição deve figurar em Airbnb, Booking, web própria e qualquer suporte. A sua omissão é violação.
8. Não declarar correctamente as praças. Sobrecontratar plazas por encima del cómputo de 14 m²/plaza es una infracción que la inspección detecta en visita.

Regime sancionador na Andaluzia

A Lei 13/2011 do Turismo de Andaluzia articula um quadro sancionador com três níveis. As infracções ligeiras são penalizadas com apercibimento ou multas de menor montante; as graves e muito graves podem atingir montantes muito elevados e levar ao cancelamento da inscrição em o RTA. Operar sem inscrição, sobrecontratar lugares, falsear dados na declaração responsável ou anunciar sem o código de registro são condutas tipificadas.

A inspeção turística andaluza cruza de forma sistemática os anúncios públicos em Airbnb, Booking e VRBO com o RTA e com os registros municipais. A detecção de incumprimentos é ágil: nos últimos exercícios a Junta cancelou de ofício milhares de inscrições de VUT que Não cumpriam os requisitos do Decreto 28/2016 modificado.

Os montantes específicos de cada tipo de infracção estão fixados na Lei 13/2011 e podem Actualizar; consultar a fonte oficial antes de tomar decisões baseadas em montantes.

Se você não quer entrar no processo: Bliss te tira com contrato R2R

El régimen VUT en Andalucía se ha vuelto exigente: nueva normativa material (Decreto 31/2024), moratorias municipales (Decreto-ley 1/2025), doble registro (RTA + SES.HOSPEDAJES) y autorización de comunidad. Muchos propietarios prefieren externalizarlo entero. Es el modelo que Bliss Homes ofrece en su línea de aluguer garantido (rent to rent):

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Operamos na Costa do Sol com demanda turística sólida durante boa parte do ano. Se você quiser conhecer o modelo em detalhes, lê a Guia completo de aluguer garantido o detalhes Como funciona o rent to rent passo a passo. Você também pode consultar o nosso Resumo das normas VUT por comunidades e, se a sua habitação Está numa zona concreta da Andaluzia, as páginas específicas:

• Gestão de casas turísticas em Málaga
• Gestão de casas turísticas em Marbella
• Gestão de VUT no Centro Histórico de Málaga
• Aluguer garantido em Málaga
• Aluguel garantido em Marbella

E se você quer comparar o regime andaluz com o de outras comunidades, temos guias irmãs de Licença VUT na Comunidade de Madrid e VUT em Castela e Leão.

Se a sua habitação estiver na província de Jaén, consulte o guia provincial: Licença turística em Jaén.

Héctor Clarke

Fundador do Bliss Homes. Operamos casas turísticas em 8 comunidades autônomas —pisos, casas rurais e um edifício completo em Toledo—, seis deles alugados com nosso próprio dinheiro. Conheça a equipe →