La respuesta corta: no pasa sola
La licencia turística no se endosa con la escritura. En Madrid y en Castilla y León es una declaración responsable presentada por un titular concreto e inscrita en el registro turístico autonómico.
Al vender, la vivienda conserva su historial, pero el comprador que quiera seguir explotándola hace su propio cambio de titular. Y hay un segundo filtro: la comunidad de propietarios, con mucho más poder desde abril de 2025.
Qué es exactamente «la licencia»
Se mezclan hasta tres cosas:
- La inscripción autonómica. En Madrid, declaración responsable e inscripción en el Registro de Empresas Turísticas (art. 23 de la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid). En Castilla y León, declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo.
- El título urbanístico municipal, donde se exija. En Madrid capital es la pieza clave desde el Plan Reside.
- La comunidad de propietarios: estatutos, acuerdos y, desde abril de 2025, aprobación expresa.
Madrid: el nuevo titular presenta su declaración
El Decreto 27/2026, publicado en el BOCM el 6 de abril de 2026, reescribe el Decreto 79/2014. Cualquier modificación, incluido el cambio de titular, exige declaración responsable ante la dirección general de Turismo, y la presenta el nuevo titular. El modelo incluye la casilla «cambio de titular».
Qué declara el comprador, entre otras cosas:
- Certificado de que estatutos o título constitutivo no prohíben la actividad.
- Certificado de que la comunidad ha aprobado la actividad, según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Que la vivienda no tiene protección pública: las protegidas no pueden ser turísticas.
- Licencias o títulos municipales que correspondan y el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT).
Plazo de adaptación: las viviendas que ya operaban tienen tres años desde la entrada en vigor (veinte días tras la publicación, es decir, hasta el 26 de abril de 2029) para cumplir los requisitos físicos del CIVUT, salvo reforma sustancial previa, que los exige de inmediato.
En la Sierra Oeste, pregunta además en el ayuntamiento si hay ordenanza o título urbanístico propio: San Martín de Valdeiglesias, Pelayos de la Presa o Cadalso de los Vidrios. Si vendes en San Martín, mira también vender tu casa en San Martín de Valdeiglesias.
Castilla y León: comunicar en un mes
La ley de turismo obliga a comunicar los cambios de titularidad, y el nuevo titular presenta su propia declaración responsable (art. 23.2 de la Ley 14/2010 de Turismo de Castilla y León). El Decreto 3/2017 lo concreta:
- El cambio se comunica al órgano periférico de turismo de la provincia en un mes.
- El nuevo titular presenta su declaración; según la ficha del trámite de la Junta, también en un mes y siempre antes de operar.
- La Junta inscribe el cambio de oficio en el Registro de Turismo.
- El número de inscripción va en toda la publicidad.
La única modificación del Decreto 3/2017 que recoge esa ficha es la anulación de un apartado por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Orden CYT/1318/2019), que no toca el cambio de titularidad. Aun así, revisa la versión vigente antes de firmar. En el Valle del Tiétar y el Alberche, mira viviendas turísticas en Ávila y el Valle del Tiétar y licencia turística en El Tiemblo.
La comunidad: el filtro que más pesa
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera ejercer la actividad necesita antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH).
- Mayoría: tres quintas partes (3/5) de propietarios que representen 3/5 de las cuotas, para aprobar, limitar, condicionar o prohibir (art. 17.12 LPH).
- Cuotas especiales: con la misma mayoría, aumento de gastos comunes de hasta el 20 %.
- Sin efectos retroactivos. Quien ya operaba antes, acogido a la normativa turística, puede seguir en sus condiciones y plazos (disposición adicional segunda LPH).
Qué puedes hacer tú:
- Pedir al secretario un certificado: estatutos sin prohibición y ningún acuerdo que limite o prohíba.
- Si la junta aprobó la actividad, aportar el acta.
- Si operabas antes del 3 de abril de 2025, reunir la prueba: fecha de la declaración, número de inscripción y primeras reservas.
- Sin acuerdo expreso, valorar pedir la aprobación antes de vender. Si sale, es tu mejor argumento; si no, mejor saberlo antes de negociar.
El registro único estatal ya no existe
El Real Decreto 1312/2024 creó un número de registro único estatal para alquileres de corta duración. En mayo de 2026 el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, anuló ese procedimiento por falta de competencia del Estado, y mantuvo la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos.
El BOE consolidado marca como anulados la inscripción y solicitud del número (art. 9 RD 1312/2024) y su verificación (art. 10); siguen vigentes las autoridades autonómicas y locales competentes (art. 12.d).
Para vender, más fácil: no hay número estatal que transmitir. Cuenta el autonómico. Madrid no aclara si tras el cambio se mantiene el número o se asigna otro: pregúntalo antes de actualizar anuncios.
¿Cuánto más vale con licencia?
No hay estadística pública fiable, y no te vamos a dar un porcentaje inventado. Así lo calcula el comprador:
- Inversor: compara el ingreso neto turístico con el residencial o de temporada y descuenta riesgos: comunidad, cambios normativos y obras pendientes para el CIVUT en Madrid. Esa diferencia, con cuentas reales, es lo que paga de más.
- Familia que va a vivir: la licencia vale poco o nada, y a veces resta si la casa está amueblada para turistas.
La prima depende de lo que demuestres: IRPF, liquidaciones de plataformas, ocupación y valoraciones. Pide una valoración de tu vivienda con los dos escenarios: turística y residencial.
Papeles antes de anunciarla
- Justificante de la declaración responsable y número de inscripción.
- Título urbanístico municipal, si tu ayuntamiento lo exige.
- Certificado de la comunidad (estatutos, acuerdos, aprobación) y de deudas.
- En Madrid, el CIVUT o un plan claro de adaptación antes de 2029.
- Histórico de ingresos: IRPF y liquidaciones de plataformas de los últimos años.
- Reservas futuras: pactad en el contrato quién las atiende o cómo se cancelan.
Cómo lo hacemos en Bliss
Bliss Inmobiliaria arranca ahora en Madrid, la Sierra Oeste y el Valle del Tiétar para quien decide vender. Preparamos tu vivienda para quien sí la va a valorar, con el expediente turístico y de comunidad ordenado desde el primer día, y te damos el precio en los dos escenarios: turística y residencial.
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Este artículo es informativo; para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o notario.
