Qué pagas tú y qué paga el comprador
Tu coste tiene tres bloques: plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia y gastos de la operación (notaría de la escritura, certificado energético, cancelación de hipoteca y, si vendes con inmobiliaria, sus honorarios).
El comprador paga el impuesto de la compra (ITP en vivienda usada), la primera copia de la escritura y el registro. La foto completa:
| Concepto | Quién lo paga | Base legal |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor, en compraventa | art. 106.1.b TRLRHL |
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | arts. 33 a 35 LIRPF |
| Escritura matriz (otorgamiento) | Vendedor, salvo pacto | art. 1455 Código Civil |
| Primera copia, registro y gastos posteriores | Comprador, salvo pacto | art. 1455 Código Civil |
| Certificado de eficiencia energética | Propietario (vendedor) | art. 17 RD 390/2021 |
| Certificado de deudas con la comunidad | Lo aporta el vendedor | art. 9.1.e LPH |
| Cancelación de hipoteca pendiente | Vendedor | Contrato de préstamo y arancel |
| Honorarios de la inmobiliaria | Quien la contrata (normalmente el vendedor) | Contrato de encargo |
Plusvalía municipal: la del ayuntamiento
Grava la subida de valor del suelo, no de la construcción. En compraventa la paga quien vende (art. 106.1.b del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales).
- Plazo: treinta días hábiles desde la escritura para declararla o autoliquidarla (art. 110.2.a).
- Tipo: lo fija cada ayuntamiento, nunca por encima del 30 % (art. 108.1).
Objetivo o real: eliges el más barato
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 rehízo el cálculo. Conviven dos métodos:
- Objetivo: valor catastral del suelo al vender × un coeficiente según los años de tenencia (art. 107 TRLRHL). El ayuntamiento aprueba los suyos sin pasar de los máximos legales. Para 2026 van de 0,15 (menos de un año) a 0,40 (veinte años o más); para 16 años completos, el máximo es 0,10. La ordenanza puede aplicar una reducción de hasta el 15 % sobre el valor catastral.
- Real: diferencia entre venta y compra, solo en la parte del suelo. Si a instancia tuya se constata que es menor que la base objetiva, tributas por la real (art. 107.5).
IRPF: lo que ganas al vender
Vender genera una ganancia o pérdida patrimonial (art. 33 LIRPF): valor de transmisión menos valor de adquisición, según el artículo 35.
- Valor de adquisición: lo que pagaste + inversiones y mejoras + gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA). Los intereses de la hipoteca no cuentan. Si estuvo alquilada, se resta lo amortizado, según el reglamento.
- Valor de transmisión: precio de venta (nunca inferior al de mercado) menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú: honorarios, notaría de la matriz, plusvalía municipal.
La ganancia va a la base del ahorro. Escala estatal (art. 66.1 LIRPF) más autonómica (art. 76 LIRPF), en vigor desde el 22 de diciembre de 2024:
| Base del ahorro | Estatal | Autonómica | Tipo total |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 9,5 % | 9,5 % | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 10,5 % | 10,5 % | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 11,5 % | 11,5 % | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 13,5 % | 13,5 % | 27 % |
| Más de 300.000 € | 15 % | 15 % | 30 % |
Cuándo no tributa la ganancia
- Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual: exenta (art. 33.4.b LIRPF).
- Reinviertes en vivienda habitual: si vendes la tuya y reinviertes todo en otra habitual, queda excluida; si reinviertes una parte, la parte proporcional (art. 38.1 LIRPF). Plazos y condiciones en el reglamento: revísalos antes de firmar.
- Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca (art. 33.4.d).
Si la casa es heredada, el valor de adquisición es el declarado en Sucesiones, no lo que pagó tu familiar: cómo vender una casa heredada.
Notaría, registro y papeles
Regla por defecto del artículo 1455 del Código Civil: el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor; la primera copia y lo posterior, el comprador, salvo pacto. Se negocia en las arras: déjalo por escrito. Notaría y registro cobran por arancel según el precio: pide presupuesto antes.
- Certificado energético. Lo encarga el propietario y una copia registrada con su etiqueta se anexa a la compraventa (art. 17.2 RD 390/2021). La calificación debe salir en cualquier anuncio (art. 17.3). Vale diez años; con calificación G, cinco (art. 13.1).
- Deudas con la comunidad. Declaras si estás al corriente y aportas el certificado del secretario, que debe emitirse en máximo siete días naturales (art. 9.1.e LPH). Sin él no se autoriza la escritura, salvo que el comprador te exonere expresamente.
- Hipoteca pendiente. Se paga con el propio precio el día de la firma. Pide al banco el certificado de deuda a esa fecha y mira si hay comisión por reembolso anticipado.
- IBI del año. Se devenga el primer día del periodo impositivo, que es el año natural (art. 75 TRLRHL): el recibo es tuyo aunque vendas en marzo. Pacta un prorrateo por días en las arras.
Ejemplo: casa de 250.000 € comprada en 2010
Supuestos (cámbialos por los de tu escritura y tu IBI):
- Compra en marzo de 2010 por 180.000 €, con gastos e impuestos de compra del 8 % (14.400 €). Sin reformas y sin alquilar.
- Venta en octubre de 2026 por 250.000 €: 16 años completos.
- Valor catastral total de 110.000 €, suelo del 45 % (49.500 €).
- Plusvalía: coeficiente máximo legal de 0,10 y tipo del 30 %, el tope legal. Tu ayuntamiento puede tener cifras más bajas.
- Honorarios del 3 % + IVA. Sin notaría, certificado energético ni hipoteca pendiente.
- IRPF: sin otras rentas del ahorro ese año ni mínimo personal. No es habitual de un mayor de 65 ni hay reinversión.
| Partida | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Plusvalía, método objetivo | 49.500 € × 0,10 = 4.950 € de base | — |
| Plusvalía, método real | (250.000 − 180.000) × 45 % = 31.500 € de base | — |
| Plusvalía a pagar | Base menor (4.950 €) × 30 % | 1.485 € |
| Honorarios de venta | 7.500 € + 21 % de IVA | 9.075 € |
| Valor de transmisión | 250.000 − 9.075 − 1.485 | 239.440 € |
| Valor de adquisición | 180.000 + 14.400 | 194.400 € |
| Ganancia patrimonial | 239.440 − 194.400 | 45.040 € |
| IRPF | 6.000 × 19 % + 39.040 × 21 % | 9.338,40 € |
| Te queda | 250.000 − 9.075 − 1.485 − 9.338,40 | 230.101,60 € |
Los dos impuestos suman 10.823,40 €. Con honorarios, el coste total ronda el 8 % del precio.
Tres lecturas:
- Plusvalía: con valor catastral bajo frente al de mercado, casi siempre gana el método objetivo. Con catastral alto, o si compraste más caro que hoy, el método real o la no sujeción pueden ahorrarte todo el impuesto.
- Facturas: los gastos de compra que acredites restan directamente de la ganancia. Busca los papeles de 2010.
- Más de 65: si es tu vivienda habitual, desaparece la línea del IRPF y te quedarías con 239.440 €.
Antes de poner precio
- Escritura de compra y facturas de gastos y mejoras.
- Último recibo del IBI (valor catastral y proporción del suelo).
- Ordenanza de plusvalía de tu ayuntamiento (tipo, coeficientes, reducción).
- Certificado energético en vigor antes de anunciar.
- Certificado de deuda del banco y del administrador de la comunidad.
- Un precio realista: lo que te queda depende más del precio de salida que de cualquier deducción.
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Este artículo es informativo; para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o notario.
