Cuánto vale tu casa hoy en San Martín
El precio medio de venta en San Martín de Valdeiglesias fue de 1.582 €/m² en agosto de 2026, según el informe de precios de idealista. Es un 16,0 % más que hace un año y un 3,2 % más que hace tres meses: bastante más que la subida del conjunto de la Comunidad de Madrid.
El máximo histórico sigue siendo enero de 2010 (1.707 €/m²). El pueblo aún no ha recuperado del todo el precio de antes de la crisis, pero la tendencia apunta claramente hacia arriba.
Ojo con la media: mezcla un piso en el casco urbano, un chalet con parcela junto al pantano de San Juan y una rústica con posibilidad turística. Te dice si vas a mercado o fuera de mercado. El precio de tu casa sale de comparables reales de tu calle o urbanización: pídelos en una valoración gratuita.
Quién te va a comprar
Hay dos perfiles. Conviene saber a cuál te diriges antes de fijar precio y hacer fotos:
- Segunda residencia madrileña. A poco más de una hora de Madrid por la A-5. Mira parcela, piscina, orientación y la distancia real en coche un viernes por la tarde, no la del mapa.
- Turismo del pantano de San Juan. Playa artificial y deportes acuáticos. Las casas con vistas o a menos de diez minutos caminando del embalse juegan en otro segmento de precio.
Cuánto tarda en venderse
Respuesta honesta: no hay dato público de tiempo medio de venta para San Martín. Idealista, Registradores y el Notariado lo publican a nivel nacional o de gran ciudad, no de municipios de este tamaño.
Lo que sí sabemos, por el mismo informe de idealista/news: en Madrid las operaciones que antes cerraban «en pocas semanas» ahora tardan «varios meses», y más propietarios aceptan rebajas moderadas sobre el precio de salida.
- Casa bien de precio: varios meses.
- Parcela grande, reforma pendiente o precio alejado del mercado: bastante más.
Qué sube y qué baja el precio
Lo que más suma
- Parcela y piscina. Parcela útil (no solo catastral) y piscina en buen estado: lo primero que se pregunta.
- Vistas o cercanía al pantano. El diferenciador de precio más claro dentro del municipio.
- Cocina y baños reformados. Convierten visitas en ofertas. Una reforma integral cara casi nunca se recupera al 100 % en el precio.
Lo que más resta
- Situación urbanística sin resolver. Construcciones sin licencia, ampliaciones no declaradas o dudas de superficie frenan a cualquier comprador con hipoteca.
- Suministros no regularizados. Agua o luz en precario en parcelas del pantano: causa habitual de retrasos o de operaciones que se caen.
- Precio sobre mercado. Alarga la venta y acaba descontando más al final.
| Factor | Efecto | Qué revisar antes de publicar |
|---|---|---|
| Parcela y piscina | Al alza | Metros reales, estado de la piscina |
| Vistas o cercanía al pantano | Al alza | Distancia real caminando, no en mapa |
| Ampliaciones sin declarar | A la baja | Catastro frente a realidad construida |
| Suministros en precario | A la baja | Contrato de suministro a nombre del titular |
| Precio de salida sobre mercado | A la baja (con el tiempo) | Comparables reales, no aspiración |
Cómo vendemos tu casa, paso a paso
- Valoración con datos. Rango de precio con comparables reales de San Martín. Pídela en valoración de tu vivienda.
- Preparación y fotos. Orden, luz y fotografía profesional, sin gastar de más. En diez segundos de scroll te visitan o te descartan.
- Expediente. Nota simple, certificado energético y cualquier duda de superficie o suministros resuelta antes de la primera visita.
- Difusión. En los portales donde compra quien busca en la Sierra Oeste, con precio y superficie que aguantan la comprobación en catastro.
- Visitas filtradas. Cualificamos antes de abrir la puerta. Tu casa no es una excursión de fin de semana.
- Arras y notaría. Preparamos las arras, coordinamos con la notaría y te acompañamos hasta la firma. Cobramos cuando se firma, no antes.
Qué te queda neto
Además, al vender pagas en general dos impuestos:
- IRPF. Ganancia patrimonial: lo que cobras menos lo que pagaste, en la base del ahorro.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). Tras el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales tras el Real Decreto-ley 26/2021 eliges el método que te sea más favorable: objetivo (valor catastral por coeficientes del ayuntamiento) o real (diferencia real entre compra y venta). Si no hay incremento real de valor, no pagas (art. 104.5 del mismo texto).
- Reinversión. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta (art. 38 de la Ley 35/2006 del IRPF). No vale para segunda residencia.
Desglose con ejemplos en cuánto cuesta vender una casa: impuestos y gastos.
Si tu casa tiene licencia turística
La licencia no pasa sola al comprador: si quiere seguir con la actividad, presenta su propia declaración responsable de cambio de titular. Tener el expediente ordenado y confirmado por escrito ayuda a vender. Detalle en si vendo mi vivienda turística, ¿se transmite la licencia?.
¿Aún no lo tienes claro?
Si dudas entre vender ahora o esperar, empieza por un número: estima el valor de tu casa sin compromiso. Y si quieres ver cómo trabajamos, lo tienes en vender tu vivienda con Bliss.
