Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, LAU), que se rige sobre todo por lo que pacten las partes y no por las reglas protectoras del alquiler de vivienda habitual. El contrato debe fijar duración y preaviso, fianza —legalmente dos mensualidades en este tipo de arrendamiento, artículo 36 LAU—, quién tramita y sostiene la licencia turística, quién paga obras y mobiliario, y en qué estado se devuelve la casa al terminar. Todo lo que no se pacte expresamente se remite al Código Civil, así que cuanto más detallado esté el contrato, menos margen de duda queda.
Qué tipo de contrato es (uso distinto de vivienda) y por qué
Cuando alquilas tu chalet o casa rural a una empresa que la va a explotar como alojamiento turístico, no estás firmando un arrendamiento de vivienda habitual. Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, definido en el artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que incluye expresamente los arrendamientos de fincas urbanas celebrados para ejercer en ellas una actividad, sea comercial, industrial o recreativa. La diferencia práctica es enorme: mientras el arrendamiento de vivienda habitual está lleno de reglas protectoras para el inquilino (duración mínima, prórrogas obligatorias), el de uso distinto se rige, según el artículo 4.3 LAU, ante todo por lo que pacten las partes, y solo en su defecto por el título III de la ley y, después, por el Código Civil. En la práctica: si algo no está en el contrato, no hay una red de seguridad legal que lo resuelva por ti en el sentido que esperas.
Duración, prórrogas y preaviso
No hay una duración mínima obligatoria para este tipo de arrendamiento: la fijan las partes. Lo habitual en renta fija sobre vivienda turística es un contrato de un año con renovación tácita o expresa, y un plazo de preaviso pactado —normalmente entre uno y tres meses— para que ninguna de las dos partes se quede sin margen de maniobra: el propietario para recuperar la vivienda, la empresa para no perder la temporada que ya tenía comprometida con huéspedes. Todo esto debe quedar en cláusulas concretas, con fechas y plazos exactos, no en expresiones genéricas como "duración indefinida" o "según acuerdo verbal".
Fianza y garantías adicionales: aval, depósito, seguro
El artículo 36.1 LAU fija la fianza obligatoria en dos mensualidades de renta para el arrendamiento de uso distinto del de vivienda, el doble que en el alquiler de vivienda habitual. Es un mínimo legal, no un máximo: las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval bancario, un depósito extra o una póliza de caución, sin el límite de dos mensualidades que sí existe para las garantías adicionales en el alquiler de vivienda. Cuanto mayor sea la inversión que hagas confiando en esa renta mensual, más sentido tiene pedir una garantía por encima del mínimo legal.
Autorización para explotar y quién tramita la licencia
Si la empresa va a operar la vivienda como alojamiento turístico, el contrato debe recoger de forma expresa la autorización del propietario para ese uso y dejar claro quién tramita la licencia turística o declaración responsable ante la comunidad autónoma, y a nombre de quién queda durante la vigencia del contrato. En muchos casos es la propia empresa arrendataria quien la tramita, precisamente porque es ella quien va a explotar la vivienda, pero eso debe estar escrito, no dado por hecho. También conviene fijar qué pasa con la licencia si el contrato termina antes de lo previsto: si se cancela, se transmite o queda en suspenso.
Obras, mobiliario y estado de devolución
Antes de firmar hay que dejar claro quién paga qué: si la empresa va a amueblar la vivienda para uso turístico o a hacer una reforma menor, el contrato debe fijar si esa inversión se descuenta de la renta, se recupera en un plazo determinado o queda en la vivienda al terminar el contrato sin compensación. Y al final del arrendamiento, la vivienda debe devolverse en el mismo estado en que se entregó, salvo el desgaste normal de uso —el estándar habitual en cualquier arrendamiento—, lo que en la práctica solo es exigible si hay un inventario y un reportaje fotográfico del estado inicial firmado por ambas partes al empezar.
Qué pasa si la empresa deja de pagar
El contrato debe fijar el plazo de impago que activa la resolución (normalmente uno o dos meses de renta impagada) y el procedimiento a seguir: requerimiento fehaciente, plazo de subsanación y, si no se resuelve, recuperación de la vivienda. También conviene pactar qué pasa con las reservas de huéspedes ya confirmadas si el contrato se resuelve durante la temporada alta, para que el corte no deje a la vivienda con compromisos que ya no puede cumplir. Cuanto más detallado esté este apartado antes de firmar, menos margen de discusión queda si algún día hace falta usarlo.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo que alquilar a un particular para que viva en la casa?
No. Alquilar a alguien para que viva en la vivienda es un arrendamiento de vivienda habitual, con el régimen protector de la LAU (duración mínima, prórrogas del inquilino). Alquilar a una empresa que va a explotarla turísticamente es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 LAU), que se rige sobre todo por lo que pacten las partes.
¿Cuánto es la fianza legal en este tipo de contrato?
Dos mensualidades de renta, frente a una sola en el alquiler de vivienda habitual (artículo 36.1 LAU). Es un mínimo legal obligatorio; las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval o un depósito extra, sin límite legal fijado para el uso distinto de vivienda.
¿Quién debe tramitar la licencia turística, el propietario o la empresa?
Depende de lo que se pacte, pero conviene que quede explícito en el contrato quién la tramita y a nombre de quién queda mientras dure el arrendamiento, con autorización expresa del propietario para que el arrendatario opere la vivienda como alojamiento turístico. Dejarlo sin pactar es la causa más habitual de conflicto cuando algo falla con la licencia.
¿Puedo exigir que la empresa devuelva la casa exactamente igual?
Puedes exigir que la devuelva en el mismo estado salvo el desgaste normal de uso, que es el estándar de cualquier arrendamiento. Para que sea exigible en la práctica conviene documentar el estado de la vivienda al entrar y al salir, con inventario y fotos, no solo dejarlo escrito como cláusula genérica.
¿Necesito abogado para firmar este contrato?
No es obligatorio por ley, pero es fuertemente recomendable: este tipo de arrendamiento se rige mayoritariamente por lo pactado y no por reglas protectoras automáticas, así que una cláusula mal redactada o ausente pesa más que en un alquiler de vivienda estándar. Una revisión antes de firmar suele costar mucho menos que resolver un conflicto después.
¿Puedo negociar cláusulas del contrato o es un modelo cerrado que me presenta la empresa?
Cualquier cláusula de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es negociable, precisamente porque el artículo 4.3 LAU remite ante todo a lo que pacten las partes. Que una empresa te presente un modelo estándar no significa que no puedas pedir cambios en duración, fianza, reparto de obras o cualquier otro punto antes de firmar.
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