Come ottenere la licenza di alloggio turistico fuori Andalucía (guida 2026)

Quadro politico attuale in Andalucía

L'attività di alloggio per uso turistico in Andalucía si trova su tre strati che devono durante la gestione a 2026:

• Atto 13 / 2011 di 23 di dicembre, di Turismo di Andalucía. Quadro definisce i servizi e gli stabilimenti del turismo e il sistema di dichiarazione responsabile, e Registro turistico di Andalucía (RTA) e la figura punitiva.
• Decreto 28 / 2016 di 2 di febbraio, por el que se regulan las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos (BOJA No 28, da 9 Febbraio 2016). Questa è la regola specifica che definisce ciò che è un VUT, quali requisiti soddisfa e come è registrato.
• 31 / 2024 Decreto di 29 di gennaio, modifica di più disposizioni materia di alloggi turistici, appartamenti turistici e strutture alberghiere (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024♪ efficace da 22 Febbraio 2024). Ha cambiato il suo nome in VUT e ha stretto i suoi requisiti.

A esto se suman, en 2025-2026, dos novedades capitales: una autonómica que abre la puerta a las moratorias municipales y otra estatal —un registro único que intentó crearse y acabó anulado por el Tribunal Supremo:

• 1 / 2025 Atto di febbraio 24 delle misure urgenti di alloggio (BOJA No 41 da 2025). Consente ai comuni di Suspend licencias y declaraciones responsables de VUT —en todo el término o por zonas— mientras tramitan su planeamiento urbanístico, por un plazo máximo de tres años. Es la base legal de las moratorias que ya están en marcha en Málaga y Sevilla.
• Un unico registro statale (NRA / NRUA): annullato. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal que estuvo operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026E' il suo nome. mancanza di autorità statale. Non e' piu' applicabile. Ciò che le piattaforme continuano a richiedere è e código RTA autonómico (L'obbligo delle piattaforme rimane attraverso Regolamento UE 2024 / 1028). Ci è stato detto di questo in dettaglio nella nostra guida numero di registrazione del noleggio turistico (NRUA).

E, incrociando tutto quanto sopra, Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: desde el 3 de abril de 2025, los pisos en propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico.

Ciò che ha cambiato il decreto 31 / 2024: Le cinque notizie chiave

31 / 2024 Il decreto è stata la prima riforma di fase del regime andaluso da 2016. Colpisce così tanto Al nuovo VUT come erano attualmente operativi, avevano un anno per adattarsi. Questi sono i cambiamenti sostanziali:

1. VFT a VUT. Il nome ufficiale è andato da "housing per scopi turistici" (VFT) un "housing per uso turistico" (VUT), e con l'altro e la Corte Suprema. Il codice di registrazione mantiene il prefisso VUT.
2. Superficie útil mínima superior a 25 m². La vivienda debe superar los 25 m² útiles, con un cómputo de hasta 14 m² por plaza e un massimo 15 posti a sedere da alloggio. L'abitazione sotto queste soglie rimane Tranne per il turismo.
3. Aria condizionata obbligatoria. È necessario avere sistema raffreddamento nei mesi estivi (da maggio a settembre) e riscaldamento in inverno (da ottobre ad aprile) per uso regolare. Nel clima andaluso, questa domanda freddo e caldo è uno dei più adattati.
4. Più rumore e attrezzature. La domanda isolamento acustico per evitare fastidio al quartiere così come mobili e attrezzature adatte all'attività turistica e il numero di servizi igienici richiesti è aggiornato Secondo le piazze.
5. Società operativa e fine del limite di densità. La figura di un operatore registrato con la RTA come responsabilità per la gestione del VUT che gestisce. E soppressione il vecchio limite di due VUT per ogni 1.000 metri, che Esisteva in alcuni regolamenti e la densità divenne controllata attraverso la pianificazione comunale.

Importante: il decreto 31 / 2024 ha anche forzato VUT esistente a comunicare loro Periodo d'esercizio dopo l'entrata in vigore. Se il tuo posto e non ha segnalato le informazioni e non si è adattato a nuovi requisiti per Grace, il suo status di RTA dovrebbe essere esaminato prima di continuare le operazioni.

Il grande cambiamento di 2026: moratorie e zone saturate

Se hai appena letto una sezione di questa guida, facciamolo. L'errore più costoso oggi in Andalucía Assumere che rispettando 28 / 2016 Decreto, è già possibile registrare il VUT ovunque. Non e' vero. Il decreto legge 1 / 2025 ha permesso ai comuni di fermare nuovi VUT, e molti hanno fatto così fortemente:

• La capitale di Málaga. En 2025 aprobó una suspensión de nuevas VUT en todo el término municipal por hasta tres años, mientras revisa su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Antes incluso de esa medida general, ya tenía bloqueadas 43 zone saturate che ha superato la soglia della 8% di alloggi turistici sopra il totale residenziale. A pratica, rilasciare un nuovo VUT nella capitale di Málaga è oggi molto difficile.
• capitale di Siviglia. 2024 ha passato un'ordinanza che limita nuovi VUT in aree a tensione con un focus su Caschi vecchi e triandove ritiene che ci sia saturazione turistica. Le nuove voci in queste aree sono molto limitata o sospesa.
• Altri comuni. Molti comuni andalusi stanno attualmente studiando o con misure simili. La fotografia cambia mensile: ciò che oggi è fattibile, domani può essere sospeso se il municipio inizia a modificare la sua pianificazione.

La conclusione operativa è chiara: prima di investire un euro in alloggi, verifica lo stato del comune e, all'interno, dell'area specifica. Una consultazione pianificazione della città prima del municipio è a buon mercato e scoprire che la vostra trama è in zona sospesa No.

Requisiti di custodia dei materiali

Prima di presentare una dichiarazione di responsabilità, l'alloggio deve soddisfare un minimo di terreno abitudine e equipaggiamento, aggiornato dal decreto 31 / 2024:

• congedo di lavoro (o documento comunale equivalente attestante idoneità abitativa per uso residenziale).
• Superficie útil superior a 25 m², con cómputo de hasta 14 m² por plaza y un máximo de 15 plazas por vivienda.
• Refrigerazione e riscaldamento en las estancias de uso habitual (frío de mayo a septiembre, calor de octubre a abril). Requisito reforzado por el Decreto 31/2024.
• Bagni sufficienti a seconda del numero di spazi, con il rapporto aggiornato da Riforme di 2024.
• Attrezzature e mobili in condizioni di uso immediato: bagno, angolo cottura, kit, informazioni turistiche locali.
• Isolamento acustico Adatto per evitare di disturbare il quartiere.
• Foglio di fatti e fogli di reclami a disposizione degli utenti con il codice RTA visibile.

Importante: a differenza di altre figure abitative, il VUT andaluso non richiede un display placca o caratteristica fisica standardizzata con facciata, ma dovrebbe mostrare il vostro codice RTA in tutto pubblicità e offerta.

Una peculiarità del regime andaluso: la presentazione della dichiarazione responsabile attivazione dallo stesso giorno e registrazione a RTA e' automatica. Nessuna risoluzione chiara per aspettare. Ma l'amministrazione continua dopo la potenza di ispezione: se una visita rileva dati non conformi o falsi, può revocare la registrazione e punire. In effetti, il Consiglio è stato annullato negli ultimi pochi migliaia di registrazioni VUT che non soddisfavano i requisiti.

Il registro di stato unico (NRA / NRUA): annullato dalla Corte Suprema

È stato detto molto sul registro di stato unico, ma a 2026 dobbiamo contarli bene: Real Decreto 1312/2024 stabilito un NRA (NRUA) che era da 1 di luglio 2025 ma Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026e Decisione della Commissione (invade concorrenza autonoma). Non e' piu' applicabile. Lo spieghiamo profondamente nella guida a numero di registrazione del noleggio turistico (NRUA).

Che un proprietario in Andalucía dovrebbe avere chiaro circa a 2026:

• L'identificatore valido è un codice RTA autonomo. Dopo la cancellazione, è il codice che riconosce e richiede le piattaforme. Alloggio attualmente registrato con RTA non richiedono un numero di stato aggiuntivo da annunciare.
• Le piattaforme continuano a richiedere un numero di registrazione. The Reglamento (UE) 2024/1028 il noleggio a breve termine rimane valido: Airbnb, Prenotazione e VRBO devono verificare che un annuncio mostra un numero di registrazione valido - RTA - e Per ritirare coloro che non li mostrano.
• Registrazione passeggeri (SES.HOSPEDAJES). The Real Decreto 933/2021 richiede di comunicare le informazioni degli ospiti al SES. piattaforma HOSPEDAJES della Indoor. E' un obbligo di sicurezza pubblica indipendente dall'alto turistico, non abbiamo visto sono stati colpiti dalla cancellazione e la sua non conformità comporta le proprie sanzioni.

Per riassumere: A VUT informazioni completamente legali su 2026 ha bisogno RTA codice visibile a pubblicità + alta a SES.HOSPEDAJEScosì come l'autorizzazione della comunità se Terra. Il registro di stato singolo e sovrapposto è stato perso e rimane un registro autonomo che è sempre stato cruciale.

Quanto costa ottenere la licenza VUT da Andalucía

La dichiarazione autonoma responsabile non ha un tasso importante. I costi effettivi sono e provengono dalla documentazione, come richiesto dal decreto 31 / 2024 e Spese pubbliche:

• Documento di prestito o equivalente: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificato energetico: 60-150 €.
• Sistemi di climatizzazione (freddo e caldo): variable según la vivienda; es el coste que más sube tras el Decreto 31/2024 en viviendas sin aire acondicionado.
• Miglioramento del pensionamento: variabile solo se l'alloggiamento non soddisfa l'isolamento acustico richiesto.
• Attrezzature abitative minime: de 0 € (si ya está equipada) a 5.000 € (equipamiento completo desde cero).
• Stato unico registro: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Tasse di gestione (se supportato): 250-600 € solo una volta.

Nel modello di noleggio garantito con Bliss Homes, tutti questi costi sono assunti da Bliss. The Il proprietario non avanza nulla.

Errori comuni che ritardano o impediscono il rilascio

1. Non controllare la moratoria della città. Questo è il bug numero uno di 2026. A alto un VUT a Málaga capitale o al centro storico di Siviglia senza verificare la sospensione Getta soldi dalle attrezzature.
2. Asumir que el Decreto 28/2016 está vigente sin más. Lui è ma modificato a seguito del decreto 31 / 2024. Coloro che sono guidati da vecchie guide si trovano con loro alloggiamento non soddisfa superficie, aria condizionata o rapporto di servizi igienici.
3. Non installare aria condizionata fredda e calda. Nel clima andorsiano sembra meno ma è richiesto dal decreto 31 / 2024 da ispezionare. Riempimento aria condizionata in estate Blocca la conformità.
4. Non avere il permesso dalla comunità dei proprietari. Da aprile 2025 (LO 1 / 2025), un appartamento con una proprietà orizzontale non può funzionare come un VUT senza accordo espresso da la maggior parte di 3 / 5. Le ispezioni incrociano i dati con il Registro e con gli amministratori Fattorie.
5. Non includere il codice RTA negli annunci. Dopo la cancellazione della singola registrazione stato, RTA codice è l'identificatore che le piattaforme devono ancora richiedere (Regolamento UE 2024 / 1028) e lasciarli senza preavviso.
6. Dimenticati di te. El registro de viajeros (RD 933/2021) es obligación independiente y con sanción propia. Muchos propietarios lo descubren tarde.
7. Non includere il codice RTA nella pubblicità. Il numero di registrazione dovrebbe appaiono in Airbnb, Prenotazione, proprio web e qualsiasi supporto. La sua omissione e' una violazione.
8. Non dichiarare correttamente gli spazi. Sobrecontratar plazas por encima del cómputo de 14 m²/plaza es una infracción que la inspección detecta en visita.

regime di pensionamento in Andalucía

La legge 13 / 2011 del turismo di Andalucía crea una figura punitiva a tre livelli. Le violazioni minori sono punite con avvertimenti minori o ammende e violazioni gravi e gravi e molto grave può raggiungere alto e portare alla cancellazione della registrazione RTA. Per condurre operazioni senza registrazione, per sostituire posti di lavoro e per falsare le informazioni nella dichiarazione responsabile o per annunciare senza codice di registrazione sono stabilite condotta.

L'ispezione turistica andalusa attraversa sistematicamente i luoghi pubblici a Airbnb, Prenotazione e VRBO con RTA e con ricerche locali e locali. Il rilevamento della non conformità è agile: il Consiglio ha ufficialmente annullato migliaia di registrazioni VUT che sono state non soddisfacevano i requisiti del decreto 28 / 2016.

Gli importi concreti per ogni tipo di violazione sono indicati nella legge 13 / 2011 e possono essere Da aggiornare e consultare la fonte ufficiale prima di prendere decisioni basate sugli importi.

Se non si desidera entrare nella procedura: Bliss porta fuori con contratto R2R

El régimen VUT en Andalucía se ha vuelto exigente: nueva normativa material (Decreto 31/2024), moratorias municipales (Decreto-ley 1/2025), doble registro (RTA + SES.HOSPEDAJES) y autorización de comunidad. Muchos propietarios prefieren externalizarlo entero. Es el modelo que Bliss Homes ofrece en su línea de affitto garantito (in affitto):

• Abbiamo firmato un contratto di noleggio con voi con reddito fisso mensile da 1 anno, con un'estensione automatica anno.
• Bliss è responsabile del monitoraggio della fattibilità della città, elaborando il VUT, monitorando la RTA e gestendo SES. HOSPEDAJES, tutto a suo costo.
• Bliss equipa la vivienda (incluida la climatización exigida por el Decreto 31/2024), opera el alquiler turístico, paga suministros, limpieza y mantenimiento.
• Si ottiene un affitto fisso il giorno 1 di ogni mese, sia esso occupato o vuoto.

Operiamo sulla Costa del Sol con solida domanda turistica per la maggior parte dell'anno. Se lo desideri conoscere il modello in dettaglio, leggere il guida di noleggio completa garantita o dettagli dettagli come l'affitto in affitto funziona passo dopo passo. Può anche consultare il nostro Sintesi delle politiche VUT da parte delle comunità e, se il vostro alloggio sono in una zona specifica di Andalucía, le pagine specifiche:

• Gestione degli alloggi turistici a Málaga
• Gestione degli alloggi turistici a Marbella
• Gestione del VUT al centro storico di Málaga
• affitto garantito a Málaga
• Affitto a Marbella

E se volete confrontare il regime andaluso con quello di altre comunità, abbiamo guide sorelle da Licenza VUT nella Comunità di Madrid e Licenza VUT in Castiglia e León.

Se la tua casa è nella provincia di Jaén, controlla la guida provinciale: licenza turistica in Jaén.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Incontra il team →