Noleggio garantito: Il modo più semplice per affittare il vostro alloggio turistico senza gestione

Che noleggio garantito

Il noleggio garantito è un contratto di modello progettato per i proprietari con un alloggio con potenziale turistico ma non lo fanno e non possono gestirlo. Invece di posizionare la casa a Airbnb da solo, o firmare un contratto di gestione con una quota variabile di ciò che entra in essi, una società specializzata vi firmerà un contratto di locazione classico, pagare un reddito fisso mensile e condurre un'operazione dell'alloggiamento turistically con tutti i costi e rischi.

Al gergo del settore sono chiamati affitto in affittoo R2R. È un modello importato dal Regno Unito, dove è diventato popolare da 2010 e che in Spagna è stato stabilito negli ultimi cinque anni, prima nelle grandi città e più tardi nelle aree rurali con una buona domanda turistica. Bliss Homes opera da 2022 con case in Sierra de Gredos, Valle del Tiétar, Sierra West di Madrid, Segovia Rural e Toledo.

La differenza chiave rispetto alla gestione integrata o consiglio di 1: 1 non è il reddito medio - che di solito è paragonabile nel medio termine - ma il distribuzione del rischio. In gestione, il proprietario prende il vuoto, la stazionaria e la goccia di spese. In affitto garantito, Bliss lo prende. E' cosi' che ti pagano ogni mese, senza interruzioni.

In pratica, questo si traduce in quattro cose concrete per voi:

• Un contratto di noleggio diverso dall'alloggiamento con un reddito fisso, durata 3-5 anni ed estensione.
• Una clausola che consente espressamente di consentire al turista di sottrarre il requisito legale di un articolo. 8 LAU.
• Loan depositato con un corpo autonomo, affitto di default e danni assicurativi, contratto da Bliss.
• Ritiro della licenza turistica se lo avete, a zero costo per voi.

Se si desidera comprendere il modello in dettaglio tecnico - quadro giuridico, contratti, tassazione, casi reali - abbiamo un'altra guida supplementare: come il noleggio in affitto funziona a Bliss Homes passo dopo passo.

Perché sempre più proprietari scelgono questo modello

Tre cambiamenti strutturali al mercato immobiliare spagnolo hanno spinto il noleggio garantito di marginalità al centro della conversazione tra proprietari. Vale la pena capire prima di decidere qualcosa.

Il primo è l'insicurezza del noleggio residenziale classico. La riforma della LAU (Act 12 / 2023, Housing Act) ha aumentato l'estensione richiesta, complicate espulsioni non-pagamento nei comuni ha dichiarato un'area tesata e prolungato la durata dei procedimenti giudiziari. Per un proprietario con un unico alloggiamento, il costo effettivo di un cattivo inquilino - tra affitti non retribuiti, procedura e riparazioni - può superare 15.000 € in aree deformate. Una quota significativa di proprietari che hanno messo l'alloggio al mercato per la prima volta modelli preferiti dove il rischio era a rischio.

Il secondo è L'intensificazione della tassazione e delle operazioni di Airbnb. El registro único estatal de arrendamientos (NRUA/NRA) que entró en julio de 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), pero las plataformas siguen exigiendo que toda vivienda alquilada por días o por meses muestre en el anuncio su número de registro turístico autonómico. Comprueban automáticamente el número, retiran los anuncios sin licencia y aplican retención sobre los ingresos. La capa burocrática crece año a año: declaración SES.Hospedajes, código de registro autonómico, modelos 179, retenciones, IVA según municipio. Para muchos propietarios la diferencia entre cobrar un poco más en gestión integral y cobrar fijo en R2R ya no compensa el lío.

Il terzo è crescente difficoltà con ottenere la licenza VT in molte areeIl capitale Madrid attua il Piano Speciale per l'Ostigia, che limita nuove licenze nelle aree Centro e ZPAE. Barcellona, Palma, Valencia e San Sebastian hanno moratorie o restrizioni per quartiere. La situazione nella provincia di Ávila e Castiglia e León in generale è più permissiva ma le scadenze amministrative sono state ampliate. Un padrone di casa che vuole affittare e non ha una licenza sfide mesi di scartoffie. Nel modello R2R, le scartoffie sono assunte da Bliss.

A questo abbiamo un chiaro modello demografico: molti proprietari hanno 50-70 anni, vivono in un'altra città, non vogliono rispondere ai messaggi degli ospiti, non devono coordinare la pulizia e non devono dipendere da un programma di prenotazione. Stanno cercando di essere pagati e stanno cercando di capire qualcosa. Il noleggio garantito si adatta a quel profilo meglio di qualsiasi altro modello.

Le dieci domande che i nostri proprietari fanno più

Abbiamo parlato con i proprietari di 2022 e, ad eccezione delle sfumature regionali, le domande vengono sempre ripetute nello stesso ordine. Eccone dieci con una risposta concreta. Se dopo averli letti li avete seguiti con qualche dubbio, ciò che è più utile è che chiedete una visita tecnica - questo è il momento in cui possiamo davvero risolvere il vostro caso particolare.

1. Cucino davvero se la casa è vuota?

Si'. Il contratto e' un classico contratto, non un contratto di gestione. L'affitto concordato sarà pagato il giorno 1 di ogni mese, indipendentemente dal fatto che l'alloggiamento sia occupato dagli ospiti, vuoto tra le prenotazioni o chiuso per bassa stagione. Questa è la principale differenza tra il noleggio garantito e la gestione completa: nella gestione integrale, se un mese libero, il proprietario addebita meno. Sotto il noleggio garantito, il rischio di occupazione è assunto da Bliss. Per il nostro modello da coprire, facciamo visita tecnica e chiediamo studio prima di proporre l'affitto. Se il numero non arriva, non firmiamo. Se firmiamo, verrai accusato.

2. E se gli ospiti distruggessero la casa?

Nel modello R2R, Bliss Home, S.L. Non l'ospite. Se un ospite causa un malfunzionamento, Bliss li risponde davanti a voi, e li applichiamo per la nostra parte all'ospite attraverso il deposito che prendono dalle piattaforme o dalla nostra assicurazione danni. Per proteggervi di più, come firmiamo il contratto conduciamo un dettagliato inventario fotografico della casa - di solito con notaio o, altrimenti, con minuti firmati da entrambe le parti. E' la foto di riferimento. Alla fine del contratto, restituiamo l'alloggiamento allo stato dell'inventario con l'eccezione di usura normale. Qualsiasi malfunzionamento sopra che viene caricato male o Bliss paga direttamente.

3. E se Bliss non mi paga un mese?

Tre strati di protezione. In primo luogo, Bliss Home, S.L. ha risposto come una società commerciale: abbiamo conti annuali depositati, quartier generale, NIF e un'equità che supporta i contratti. In secondo luogo, in ogni contratto mettiamo un mandato con l'organismo locale interessato (Chamber of Urban Property at CyL, AVS a Madrid). In terzo luogo, assumiamo l'assicurazione di default di noleggio con società solvente con copertura tipica fino a 12 mensile. La probabilità effettiva di non pagamento è praticamente nullo perché il nostro reddito è diversificato nel nostro portafoglio di alloggi operativi, ma la protezione è impostata per un evento estremo.

4. È lecito sottomettere il mio posto come luogo turistico?

Si', completamente, finche' e' buono. Il quadro giuridico è chiaro:

• The arte. Codice civile 1.550 riconosce espressamente la figura di un subilling con qualcosa trapelato dopo la metà del suo consenso.
• The arte. 8 della LAU richiede il consenso scritto ed espresso dall'inquilino per consentire all'inquilino di sottomettere.
• La normativa turística autonómica (Decreto 75/2013 en CyL, Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, de 25 de marzo (BOCM núm. 80, de 6 de abril de 2026) en Madrid) regula cómo se explota la vivienda turística — pero esa relación es entre Bliss y la administración, no entre Bliss y tú.

Il contratto che abbiamo firmato con voi include, in una clausola esplicita ed evidenziata, il vostro permesso caricando con uso turistico. Questo è il punto che rende l'intero modello legalmente solido. Qualsiasi manager serio ti insegnera' quella clausola prima di firmare, se non lo fara', brutto segno.

5. Non ho una licenza turistica. Che stai facendo?

Li prenderemo a zero per te. In Castilla e León il processo viene fatto per mezzo di una dichiarazione responsabile al Consiglio e di solito risolto a 4 a 6 settimane. La Comunità di Madrid (al di fuori del capitale) si è impegnata con il Consiglio di Turismo e il Comune con periodi simili ma dipendenti dal comune. Mentre la licenza è stata elaborata, abbiamo due opzioni:

• Per avviare il contratto con un affitto temporaneo per causa giustificabile (art. 3 LAU): la vivienda se alquila a huéspedes con estancias de 1 a 11 meses por motivo profesional, médico, formativo o de mudanza. Es legal en cualquier municipio sin licencia VT, y permite que tu renta empiece a correr desde el día uno.
• Attendere la licenza e iniziare direttamente come VT. Di solito usiamo questa opzione non appena la licenza è prevista e la domanda di turismo è chiaramente superiore a quella del tempo.

Se si desidera conoscere il processo passo dopo passo, abbiamo guide politiche per comunità: come ottenere la licenza di alloggio turistico da Castiglia e León, nella Comunità di Madrid e Patente di casa vacanze in Isole Canarie. E se si arriva con il registro di stato, vi spieghiamo nella guida per numero di registrazione del noleggio turistico (NRUA / NRA).

6. Quanto posso ottenere?

Depende de cinco factores: zona, tipología (apartamento, casa, casa rural con parcela), m², estado de conservación y demanda turística verificada con datos. No damos cifras a ciegas porque las cifras concretas dependen mucho de la vivienda. A modo orientativo, estos son los rangos que se manejan en R2R según tipo de mercado:

Gamme orientate al mercato R2R a 2026. Il reddito concreto per il vostro alloggio dipende dallo studio di fattibilità. Non compromettiamo le cifre prima di una visita tecnica. Se vuoi vedere i numeri reali dietro questi intervalli, li pubblichiamo a quanto un vero e proprio noleggio di resortcon informazioni dal nostro portafoglio.

7. Quanto dura il contratto?

Mínimo 1 año con prórroga automática anual. La duración encaja con tres realidades: para Bliss, da margen para amortizar equipamiento y tramitación de licencia; para ti, da visibilidad de ingresos sin atarte a largo plazo; y para ambos, evita la prórroga obligatoria de 5 años del art. 9 LAU residencial, que no aplica porque el contrato se firma como arrendamiento de uso distinto a vivienda. Incluye dos cláusulas de salida razonables: venta de la vivienda con preaviso de 60-90 días, y necesidad familiar acreditada.

8. E la mia comunità vicina?

E' una preoccupazione legittima e lo stiamo rispondendo in dettaglio. Il modello R2R include Bliss Homes come inquilino unico rispetto alla comunità proprietaria. Significa tre cose. In primo luogo, il portavoce per il presidente della comunità è una società identificata con un telefono operativo 24 / 7 e non un ospite anonimo. In secondo luogo, tutti gli ospiti firmano un documento di standard di vita (rumore, orari, spazzatura e ascensore) prima del check-in. In terzo luogo, ascolteremo qualsiasi reclamo locale in meno di un'ora e la nostra attrezzatura di manutenzione può essere rappresentata se necessario. L'obiettivo operativo è chiaro: che la comunità vicina non nota una differenza rispetto ad un noleggio standard.

9. Mi rilavoro o attrezzatura?

Se l'alloggio si adatta ai nostri criteri, ma ha bisogno di un investimento, possiamo prenderci cura di loro e scriverli nel contratto. La caratteristica più comune è l'attrezzatura completa: mobili funzionali, biancheria da letto degli ospiti e degli ospiti, arredamento, serratura digitale (Nuki), attrezzature per l'aria se mancante, attrezzatura da cucina. Nelle famiglie ereditate che sono state fuori uso da qualche tempo, possiamo anche intraprendere riforme leggere (verniciatura, elettricità di base, miglioramenti del bagno) non appena il termine del contratto permette loro di essere ammortizzati. Le riforme strutturali non le facciamo: il nostro modello non è reale, è operativo.

10. Come pago quello che ho?

Il reddito R2R si ottiene tassa come prestazioni di capitale immobiliare al vostro IRPF. E' una tassazione standard di qualsiasi affitto. Va bene. Bliss che applica la ritenzione mensile 19% (modello 115) se applicabile. come costi deducibili è possibile calcolare IBI, comunità, assicurazione del continente, ammortamento della 3% del valore di costruzione, interesse ipotecario se avete e riparazioni si presume. Importante: poiché il contratto è di uso diverso per l'alloggio, non applica la riduzione dell'IRF 60% riservata per il noleggio di alloggi abituali. Controlla con il tuo consulente o ti risponderemo se ti interessa.

Hai messo il tuo posto nel modello?

Il noleggio garantito non funziona per tutte le famiglie. Per ottenere il numero fuori a Bliss e voi, l'alloggio deve soddisfare alcuni criteri minimi. Se li leggete e avete qualche dubbio, non escludere nulla - chiedere una visita tecnica e li valutiamo.

• Posizione con domanda turistica sostenuta. Necesitamos al menos 30-40% de ocupación anual estimada en la zona. Funcionan especialmente bien zonas de naturaleza con buena conexión a Madrid (Sierra de Gredos, Valle del Tiétar, Sierra Norte y Oeste), entornos rurales con identidad propia (La Vera, Sepúlveda, Pedraza) y costa norte con temporada media-alta sostenida.
• Quadro politico VT affidabile. Non firmiamo R2R in aree con un congedo moratorio attivo o ad alto rischio di regolazione a breve termine. Nella capitale di Madrid abbiamo un reddito fisso, utilizzando il noleggio temporaneo (art. 3 LAU, senza licenza turistica) - come funziona nel centro di Madrid. A Barcellona, con HUTL valido in città e senza tale restrizione nell'area metropolitana - dettagli a Barcellona.
• Ratio ADR turistico / affitto residenziale favorevole. Per coprire noi, il turista medio della zona ADR dovrebbe essere almeno 1,8 × l'equivalente mensile di noleggio. Nelle aree rurali con domanda turistica, quella quota era spesso bassa e nelle aree urbane dipendeva fortemente dalla strada.
• Stato di alloggio ragionevole. Abitabile con carta e rifornimenti. Non deve essere perfetto: se dobbiamo migliorare o migliorare, dobbiamo migliorare. Ma non entriamo in alloggiamento con motiade strutturali o fuori ordine.
• Propietario con título claro y disposición a firmar contrato de al menos 1 año. Se la proprieta' e' nel processo di eredita', divisione o controversia, non possiamo iscriverci finche' non sara' stabilita.

Se tutto questo si adatta, la prossima cosa è ottenere una visita tecnica. Lo rendiamo libero e la proposta finanziaria arriva a 48 ore.

Mappa delle aree dove firmiamo il noleggio garantito

Lavoriamo in R2R in settori con domanda di turismo verificata e quadro politico stabile. Se il vostro alloggio è in uno qualsiasi dei seguenti, dipende dalla nostra strategia. Se non appare, scrivici pure: studiamo ogni caso.

Città

• Centro di Madrid - noleggio con noleggio temporaneo (art. 3 LAU) senza licenza turistica.
• Sezione - quartieri residenziali premium di Madrid con domanda medica e aziendale.
• Barcellona - HUTL attualmente in posizione e area metropolitana più aperta.
• Siviglia - città storica e richiesta turistica durante tutto l'anno.
• Valencia - con una lunga stagione.
• Capitale di Málaga - turismo nomade internazionale e digitale.

Madrid - quartieri urbani e comuni

• Madrid centro (Sun, Lettere, Malasaña, Giustizia) - domanda aziendale e turistica sostenuta durante tutto l'anno.
• Chamberí, Salamanca, Retiro - quartieri residenziali premium con domanda medica, aziendale e familiare.
• Chiesa di San Martino (Sierra Oeste) - San Juan serbatoio, vini, natura accessibile da Madrid.
• Sierra Norte de Madrid (Buitaga, Lozoya, Rascafría) - fine settimana scappa, montagna.

Sierra e villaggi rurali

• Sierra de Gredos (Ávila) - una costante domanda di turismo e alloggi con un quadro normativo stabile.
• Tietar Valley (Piedraves, Sotillo de la Adrada, La Adrada, El Tiemblo) - corridoio turistico con crescente trazione.
• Sierra de Segovia (Parish, Sepúlveda, Riaza) - turismo rurale premium.
• La Vera (Cáceres) - Greds di confine naturale.
• Escalona e Rural Toledo - ingresso alla Sierra de San Vicente.

Costa del Sol

• Capitale di Málaga - turismo internazionale + nomade digitale e crociere.
• Marbella e Puerto Banus - lunga domanda di premio stagionale.
• Estepona - un'alternativa con affitto più stabile di Marbella.
• Fuengirola e Mijas - turismo familiare e residenti europei.

Costa del Nord e altre spiagge

• Cantabria (Santander, Colillas, San Vicente) - forte stagione estiva + fughe durante tutto l'anno.
• Asturie (Llanes, Ribadesella, Cudillero) - natura e turismo gastronomico.
• Calpe e Costa Blanca - lunga stagione con pubblico europeo.
• Gandia e La Safor - estate con alta domanda sulla Costa de Valencia e piena di bassa stagione.

Isole Canarie

• Forza - un reddito fisso per i proprietari delle penisole e conduciamo la distanza, il controllo e la manutenzione.

Se il vostro alloggio non è in nessuna di queste aree, non significa necessariamente che non si adatta. Siamo aperti a studiare luoghi con chiara domanda turistica. Se hai delle domande, scrivici.

Come iniziamo con voi ai passi 3

Quella tabella non significa che il noleggio garantito sia migliore di qualsiasi altra opzione per tutti i proprietari. Non lo e'. Ci sono proprietari con alloggi nel centro di Madrid con licenza VT valida per la quale la gestione completa migliori cede a 5 anni visti. Ci sono proprietari legati alla fiducia con un inquilino residenziale stabile che sono perfettamente con loro. Il noleggio garantito è la scelta più interessante per un particolare profilo: proprietario che valorizza la stabilità sulla massimizzazione e che non vuole o la gestione della pista.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Incontra il team →