Según datos reales de gestión de la cartera Bliss Homes del primer semestre de 2026, la vivienda típica tuvo un ADR mediano de ~136 €/noche, una ocupación mediana de ~54% y un ingreso bruto mensual mediano de ~2.600 €, con un cuartil bajo de ~1.500 € y uno alto de ~3.300 €. Son cifras de temporada media-baja, sin agosto, y aún queda restar comisiones de OTA (~19% del bruto) y el resto de costes antes de llegar al neto.
Da dove vengono questi dati (e perché puoi fidarti)
Non sono numeri di mercato tratti da un rapporto generico o da un calcolatore. Sono dati di gestione effettivi dal portafoglio di alloggi turistici che opera Bliss Homes, estratto dal nostro sistema di prenotazione. Per essere onesti e comparabili, abbiamo lavorato con Primo semestre di 2026 (gennaio a giugno)sono mesi già passati o praticamente chiusi, circa le case del nostro portafoglio con attività continua durante quel periodo e le riserve sufficienti per essere statisticamente rappresentative.
Tutti i dati che vedrai sono e annionizzata: lavoriamo con media, media e percentuale per categoria, mai con la figura di un alloggiamento concreto o di un proprietario identificabile. Nessun nome, indirizzo o caso individuale con il suo titolare. E una regola ci applichiamo a rajatabla: Se un'informazione che non possiamo controllare con i nostri registri, non li pubblichiamo.
Chiari metodologici: il primo semestre include la stagione medio-bassa penisola, quindi queste figure sono conservatrici rispetto ad un anno intero con estate inclusa. Non sono una stima del reddito per la vostra casa, ma una foto aggiuntiva del nostro portafoglio. Il tuo risultato dipenderà dalla tua area, tipologia e stato.
Il prezzo per notte reale (ADR), non quello che si pensa
L'ADR (Tasso medio giornaliero) è il primo numero che ogni calcolatore gonfia. Nel nostro portafoglio, durante la prima metà di 2026, la ADR da alloggiamento è stato distribuito come segue:
| Indicatore (housing ADR) | Valore |
|---|---|
| Basso quartile (25% alloggiamento sotto) | ~107 €/noche |
| Medio (alloggiamento fisico) | ~136 €/noche |
| Alta quartile (25% alloggiamento sopra) | ~177 €/noche |
Il prezzo medio per notte addebitato era circa 130 €con un tour tipico di alcuni 99 € presso le riserve più economiche ad alcuni 185 € al massimo. La lezione: La ADR non è un numero unico, è una vasta gamma che dipende dalla notte, dalla stagione, dall'anticipo e dalla zona. Chiunque ti prometta una ADR che ti vende fumo.
L'occupazione: il numero che fies il più
Ecco il trucco più comune. Le calcolatrici di solito intraprendono lavori di 70-80% durante tutto l'anno in modo che la figura finale guardi. La realtà è molto più varia e molto stagionale. Nel nostro portafoglio, guardando solo all'alloggiamento attivo della prima metà di 2026, l'occupazione effettiva (notte riservate alle notti disponibili) è stata distribuita come segue:
| Indicatore (occupazione, 1S 2026) | Valore |
|---|---|
| Alloggio a terra | ~38% |
| Media | ~54% |
| Alloggiamento superiore | ~80% |
Vale a dire, uno su quattro famiglie era sotto l'occupazione 38% in quel semestre e solo il quarto superiore ha superato il 80%. La differenza tra un alloggiamento e un altro (localizzazione, foto, prezzi ben aggiustati, recensioni e gestione attiva) è enorme. E dobbiamo ricordare che questo semestre non include il becco di agosto: in un anno intero con l'estate l'occupazione media sale ma così i mesi morti di inverno in molte destinazioni. Il mezzo annuale di affitto vacanze spagnolo a 2025 ha circondato lo 57%, secondo i dati del settore, una cifra coerente con ciò che vediamo in portafoglio.
Il reddito mensile lordo per tipologia e area
Combinare ADR e l'occupazione arriva a ciò che conta veramente: i soldi che vanno in. Nella prima metà di 2026, il Occupazione mensile (prima delle tasse e dei costi) è stato distribuito come segue:
| Reddito lordo mensile / alloggio | Valor (1S 2026) |
|---|---|
| Basso quartile | ~1.500 € |
| Media | ~2.600 € |
| Alta quartiglia | ~3.300 € |
Per tipologia e area, i modelli che osserviamo nel nostro portafoglio sono coerenti con quello che possiamo aspettarci ma con sovrapposizione tra categorie:
- Studi e piccoli appartamenti in città: Un'occupazione più bassa ma stabile durante tutto l'anno, con reddito lordo mensile a circa la metà della gamma.
- Viviendas de 2-3 habitaciones en Madrid ciudad: ADR per notte al di sopra della media del portafoglio (mediano dell'ambiente urbano di 165 €), con un'occupazione sostenuta a richiesta della città durante tutto l'anno e di solito a reddito medio alto.
- Case e ville nelle zone costiere o rurali: alta stagione ma molto stagionale, concentrano l'ingresso estivo e i ponti e si svuotano fuori stagione, ampliando così la gamma tra i mesi migliori e peggiori.
Gamma di portafoglio aggiunti, garanzia non reddito. La classificazione dell'area è offerta in modo qualitativo in modo da evitare di presentare specifici dati di alloggio.
Da crudo a netto: quali calcolatrici nascondono
E' li' che la maggior parte delle simulazioni internet stanno barando. Il reddito lordo non è quello che rimane. Diversi costi molto reali devono essere ridotti:
- Commissione delle Piattaforme (OTA): Nel nostro portafoglio, Airbnb e le commissioni di Booking hanno assunto circa 19% dell'importo lordo fatturato nel periodo. È un costo che raramente appare nelle calcolatrici.
- Pulizia e lavanderia: Ogni uscita ha il suo costo. Più alloggiamento rotto, più pulizia.
- Forniture: luce, acqua, gas e internet per uso turistico, normalmente superiore rispetto al noleggio residenziale.
- Manutenzione e sostituzione: e usura per uso intensivo.
- Opportunità di bassa stagione: I mesi di flusso continuano a generare spese fisse senza reddito per compensarli.
Per riferimento al mercato, il canale diretto (il suo proprio web, nel nostro caso Tudesvío) riduce il costo della commissione: spese circa 10%, frente al 15-18% habitual de las OTAs. No es gratis ni 0% de comisión —ningún canal lo es—, pero sí más eficiente. El problema es que llevar tráfico a tu propia web requiere marketing y trabajo continuo, algo que la mayoría de propietarios autogestionados no hace, por lo que acaban dependiendo casi por completo de las OTAs y de su comisión.
Gestione professionale vs autogestione: benchmarking onesto
E' la domanda che conta davvero, e risponderemo senza nascondere la nostra parte. Si', Bliss si sta facendo carico di gestire. Il modello di gestione completo mette in atto una commissione di reddito e il modello di noleggio garantito (a pagamento) non ottiene una tassa, ma si ottiene un reddito fisso mensile e si assume direttamente tutti i costi e rischi. La domanda giusta non è "quanto mi ottiene il manager?" ma "con quali delle tre opzioni ho più rete e meno mal di testa?"
| Autogestione | Gestione globale Bliss | noleggio garantito (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Chi prende la commissione OTA (~ 15-18%) | E' quello che stai facendo. | Ritiro | E' assunto da Bliss. |
| Commissione di gestione | 0 € (pero pones tu tiempo) | Beatitudine della Commissione sul reddito | No: si ottiene un reddito fisso |
| Ottimizzazione del valore (ADR) | Il tuo criterio / errore di prova | Prezzi dinamica | Prezzi dinamica |
| Rischio di mesi bassi | Il tuo | Il tuo (si ottiene meno) | Da Bliss |
| Il vostro tempo e dedizione | Alta (ora / settimana) | Quasi. | Zero |
| Prevedibilità dei redditi | Bassa, variabile | Media (seguente mercato) | Totale: stessa cifra ogni mese |
L'autogestione ti salva dalla commissione del manager, ma costa tempo, di solito raggiungere meno posti di lavoro e peggio ADR di un gestore di prezzi dinamico, e lasciare tutto il rischio per te. La gestione completa prende il vostro lavoro e normalmente migliora posti di lavoro e prezzi, in cambio di una commissione. Il noleggio garantito ti dà un reddito fisso prevedibile e ti rimuove completamente dal rischio, in cambio di quello la portata del lato positivo nei migliori mesi per essere per chi prende il peggio. Non esiste un'opzione "vincitore" universale: Spetta a quanto valuti il tuo tempo, la prevedibilità e la tua tolleranza al rischio.
Conclusione: domanda numeri reali, nessuna proiezione
Se qualcosa rende chiaro il nostro portafoglio, è che la redditività di un alloggio turistico è una gamma, non una figura magica e che lo lordo non è la rete. Prima di decidere, richiede sempre dati reali: ADR efficace, posti di lavoro per stagione e tutti i costi rotti. Lo facciamo con il vostro alloggio concreto a valutazione: vi diamo una gamma realistica basata sulla domanda dalla vostra zona e vi spieghiamo senza compensare ciò che vi lascerebbe in ogni modello.
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FAQ
Quanto vale la metà del noleggio turistico in Spagna?
Las medias engañan porque depende mucho de zona, tipología y temporada. En nuestra cartera real, en el primer semestre de 2026, el ADR por vivienda osciló entre unos 107 € y 177 € (mediana ~136 €) y el ingreso bruto mensual por vivienda activa tuvo una mediana cercana a 2.600 €, con un recorrido de ~1.500 € en el cuartil bajo a más de 3.300 € en el alto, antes de comisiones y costes.
Perché non mi fido delle calcolatrici Airbnb?
Poiché proiettono il reddito lordo senza ridurre la commissione della piattaforma (15-18%), pulizia, forniture, manutenzione e mesi di bassa occupazione. Il crudo che mostrano non e' quello che e' rimasto. La cosa onesta è lavorare con dati reali e sottrarre tutti i costi.
Quanto costa un OTA dalla commissione?
Nel nostro portafoglio, le commissioni della piattaforma (Airbnb e Booking) hanno assunto circa la 19% della fatturazione raw nel periodo analizzato. Il canale diretto stesso riduce quel costo a circa 10% ma richiede il marketing per generare traffico.
Bliss ha un compito da gestire?
Si', diciamo che e' aperto. In completa gestione siamo stati incaricati di gestire l'alloggiamento (pubblicazione, prezzi, guest, pulizia, manutenzione e regolamenti). L'alternativa è il noleggio garantito, dove si ottiene una tassa, ma un reddito fisso mensile e Bliss si prende cura di tutti i costi e rischi.
Paghi una signora per pagarmi?
Dipende dal tuo tempo, dalla tua vicinanza all'alloggio e dalla tua capacità di ottimizzare i prezzi e i lavori. L'autogestione risparmia commissioni ma costa ore e di solito ottiene meno posti di lavoro e peggio ADR. La cosa onesta è di confrontare la rete finale e il rischio assunto, non solo la commissione.
Questi dati servono a stimare che cosa il mio appartamento avrebbe affittato?
Sono una foto aggiuntiva del nostro portafoglio, non una previsione per il tuo posto. Il risultato dipende dalla tua area, tipologia, stato e gestione. Vi diamo una gamma realistica del vostro caso concreto a valutazione gratuita.
Quanto sarebbe il tuo vero affitto?
Vi diamo una gamma realistica con i dati della vostra zona e spieghiamo la rete in ogni modello. A 24-48 h. Nessun costo.
* dati aggregati e anonimi dal portafoglio di gestione di Bliss Homes, prima metà di 2026 (enero-June), circa alloggiamento con attività continua durante il periodo. Figure medie e quartili, mai da abitazioni individuali. Non sono una garanzia di reddito. Il riferimento nazionale di occupazione media 2025 (~ 57%) proviene da dati del settore pubblicati. Il noleggio garantito e la gestione completa sono soggetti a valutazione preventiva di ogni alloggio.