Cómo sacar la licencia de vivienda turística en Andalucía (guía 2026)

Marco normativo vigente en Andalucía

La actividad de vivienda de uso turístico en Andalucía se asienta sobre tres capas que hay que manejar a la vez en 2026:

• Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía. Norma marco que define los servicios y establecimientos turísticos, el régimen de declaración responsable, el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y el cuadro sancionador.
• Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos (BOJA nº 28, de 9 de febrero de 2016). Es la norma específica que define qué es una VUT, qué requisitos cumple y cómo se inscribe.
• Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modifica diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y establecimientos hoteleros (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024, en vigor desde el 22 de febrero de 2024). Cambió la denominación a VUT y endureció requisitos.

A esto se suman, en 2025-2026, dos novedades capitales: una autonómica que abre la puerta a las moratorias municipales y otra estatal —un registro único que intentó crearse y acabó anulado por el Tribunal Supremo:

• Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOJA nº 41 de 2025). Habilita a los ayuntamientos a suspender licencias y declaraciones responsables de VUT —en todo el término o por zonas— mientras tramitan su planeamiento urbanístico, por un plazo máximo de tres años. Es la base legal de las moratorias que ya están en marcha en Málaga y Sevilla.
• Registro único estatal (NRA/NRUA): anulado. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal que estuvo operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado. Ya no es exigible. Lo que las plataformas siguen exigiendo es el código RTA autonómico (subsiste la obligación de las plataformas vía el Reglamento UE 2024/1028). Lo contamos en detalle en nuestra guía del número de registro de alquiler turístico (NRUA).

Y, transversal a todo lo anterior, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: desde el 3 de abril de 2025, los pisos en propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico.

Qué cambió el Decreto 31/2024: las cinco novedades clave

El Decreto 31/2024 fue la primera reforma de calado del régimen andaluz desde 2016. Afecta tanto a las VUT nuevas como a las que ya estuvieran operando, que dispusieron de un año para adaptarse. Estos son los cambios sustanciales:

1. De VFT a VUT. La denominación oficial pasó de "vivienda con fines turísticos" (VFT) a "vivienda de uso turístico" (VUT), alineándose con la nomenclatura del resto de comunidades y del Tribunal Supremo. El código de inscripción mantiene el prefijo VUT.
2. Superficie útil mínima superior a 25 m². La vivienda debe superar los 25 m² útiles, con un cómputo de hasta 14 m² por plaza y un máximo de 15 plazas por vivienda. Las viviendas por debajo de estos umbrales quedan excluidas del uso turístico.
3. Climatización obligatoria. Es obligatorio disponer de sistemas de refrigeración en los meses de verano (de mayo a septiembre) y de calefacción en invierno (de octubre a abril) en las estancias de uso habitual. En el clima andaluz, este requisito de frío y calor es uno de los que más adaptaciones genera.
4. Más insonorización y equipamiento. Se refuerzan las exigencias de aislamiento acústico para evitar molestias al vecindario, así como el mobiliario y equipamiento adecuados a la actividad turística, y se actualiza el número de baños exigible según las plazas.
5. Empresa explotadora y fin del límite de densidad. Se refuerza la figura de la empresa explotadora inscrita en el RTA como responsable ante la Administración de las VUT que gestiona. Y se suprime el antiguo límite de dos VUT por cada 1.000 metros, que existía en algunas regulaciones; la densidad pasa a controlarse vía planeamiento municipal.

Importante: el Decreto 31/2024 también obligó a las VUT existentes a comunicar sus períodos de explotación en un plazo determinado tras la entrada en vigor. Si tu vivienda ya estaba inscrita y no comunicó esa información ni se adaptó a los nuevos requisitos en el año de gracia, conviene revisar su estado en el RTA antes de seguir operando.

El gran cambio de 2026: moratorias y zonas saturadas

Si solo lees una sección de esta guía, que sea esta. El error más caro hoy en Andalucía es asumir que, por cumplir el Decreto 28/2016, ya puedes registrar tu VUT en cualquier sitio. No es así. El Decreto-ley 1/2025 habilitó a los ayuntamientos a frenar nuevas VUT, y varios lo han hecho con contundencia:

• Málaga capital. En 2025 aprobó una suspensión de nuevas VUT en todo el término municipal por hasta tres años, mientras revisa su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Antes incluso de esa medida general, ya tenía bloqueadas 43 zonas saturadas que superaban el umbral del 8% de viviendas turísticas sobre el total residencial. En la práctica, dar de alta una VUT nueva en Málaga capital es hoy muy difícil.
• Sevilla capital. Aprobó en octubre de 2024 una ordenanza que restringe nuevas VUT en zonas tensionadas, con foco en el Casco Antiguo y Triana, donde se considera que existe saturación turística. Las nuevas inscripciones en esas zonas están muy limitadas o suspendidas.
• Otros municipios. Numerosos ayuntamientos andaluces están estudiando o tramitando medidas similares. La fotografía cambia mes a mes: lo que hoy es viable, mañana puede estar suspendido si el ayuntamiento inicia la modificación de su planeamiento.

La conclusión operativa es clara: antes de invertir un euro en equipar la vivienda, verifica el estado del municipio y, dentro de él, de la zona concreta. Una consulta urbanística previa al ayuntamiento es barata; descubrir que tu parcela está en zona suspendida cuando ya has comprado el mobiliario, no.

Requisitos materiales de la vivienda

Antes de presentar la declaración responsable, la vivienda tiene que cumplir un suelo mínimo de habitabilidad y equipamiento, actualizado por el Decreto 31/2024:

• Licencia de ocupación (o documento municipal equivalente que acredite la aptitud de la vivienda para uso residencial).
• Superficie útil superior a 25 m², con cómputo de hasta 14 m² por plaza y un máximo de 15 plazas por vivienda.
• Refrigeración y calefacción en las estancias de uso habitual (frío de mayo a septiembre, calor de octubre a abril). Requisito reforzado por el Decreto 31/2024.
• Baños suficientes según el número de plazas, conforme al ratio actualizado por la reforma de 2024.
• Equipamiento y mobiliario en condiciones de uso inmediato: ropa de cama y baño, menaje de cocina, botiquín, información turística de la zona.
• Aislamiento acústico adecuado para no causar molestias al vecindario.
• Hoja informativa y hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios, con el código RTA visible.

Importante: a diferencia de otras figuras de alojamiento, la VUT andaluza no exige exhibir una placa o distintivo físico normalizado en fachada, pero sí debe mostrar su código RTA en toda la publicidad y oferta.

Una particularidad del régimen andaluz: la presentación de la declaración responsable habilita el ejercicio de la actividad desde el mismo día y la inscripción en el RTA es automática. No hay resolución expresa que esperar. Pero la Administración conserva potestad de inspección posterior: si en una visita se detecta incumplimiento o datos falsos, puede revocar la inscripción y sancionar. De hecho, la Junta ha cancelado en los últimos ejercicios miles de inscripciones de VUT que no cumplían los requisitos.

El registro único estatal (NRA/NRUA): anulado por el Tribunal Supremo

Mucho se ha hablado del registro único estatal, pero en 2026 hay que contarlo bien: el Real Decreto 1312/2024 creó un Número de Registro estatal (NRA/NRUA) que estuvo operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado (invadía competencia autonómica). Ya no es exigible. Lo explicamos a fondo en la guía del número de registro de alquiler turístico (NRUA).

Lo que un propietario en Andalucía debe tener claro en 2026:

• El identificador válido es el código RTA autonómico. Tras la anulación, es el código que reconocen y exigen las plataformas. Las viviendas que ya estaban inscritas en el RTA no necesitan ningún número estatal adicional para anunciarse.
• Las plataformas siguen obligadas a exigir un número de registro. El Reglamento (UE) 2024/1028 de alquileres de corta duración sigue vigente: Airbnb, Booking y VRBO deben comprobar que el anuncio muestra un número de registro válido —el RTA— y retirar de oficio los que no lo muestren.
• Registro de viajeros (SES.HOSPEDAJES). El Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de los huéspedes a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior. Es una obligación de seguridad ciudadana independiente del alta turística, no se vio afectada por la anulación, y su incumplimiento conlleva sanciones propias.

En resumen: una VUT andaluza plenamente legal en 2026 necesita código RTA visible en la publicidad + alta en SES.HOSPEDAJES, además de la autorización de la comunidad si es un piso. El registro único estatal superpuesto desapareció; queda el autonómico, que siempre fue el decisivo.

Cuánto cuesta sacar la licencia VUT en Andalucía

La declaración responsable autonómica no devenga tasa relevante. Los costes reales son indirectos y proceden de la documentación, las adaptaciones que exija el Decreto 31/2024 y las tasas estatales:

• Licencia de ocupación o documento equivalente: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Sistemas de climatización (frío y calor): variable según la vivienda; es el coste que más sube tras el Decreto 31/2024 en viviendas sin aire acondicionado.
• Mejoras de insonorización: variable, solo si la vivienda no cumple el aislamiento acústico exigible.
• Equipamiento mínimo de la vivienda: de 0 € (si ya está equipada) a 5.000 € (equipamiento completo desde cero).
• Registro único estatal: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Honorarios de gestoría (si te apoyas): 250-600 € una sola vez.

En modelo de alquiler garantizado con Bliss Homes, todos estos costes los asume Bliss. El propietario no adelanta nada.

Errores comunes que retrasan o impiden el alta

1. No comprobar la moratoria municipal. Es el error número uno en 2026. Dar de alta una VUT en Málaga capital o en el Casco Antiguo de Sevilla sin verificar la suspensión es tirar el dinero del equipamiento.
2. Asumir que el Decreto 28/2016 está vigente sin más. Lo está, pero modificado de raíz por el Decreto 31/2024. Quien se guía por guías antiguas se encuentra con que su vivienda no cumple superficie, climatización o ratio de baños.
3. No instalar climatización frío y calor. En el clima andaluz parece menor, pero es requisito del Decreto 31/2024 que se inspecciona. Faltar el aire acondicionado en verano bloquea el cumplimiento.
4. No tener autorización de la comunidad de propietarios. Desde abril de 2025 (LO 1/2025), un piso en propiedad horizontal no puede operar como VUT sin acuerdo expreso por mayoría de 3/5. Las inspecciones cruzan datos con el Registro y con los administradores de fincas.
5. No incluir el código RTA en los anuncios. Tras la anulación del registro único estatal, el código RTA es el identificador que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028); retiran de oficio los anuncios que no lo muestren.
6. Olvidar SES.HOSPEDAJES. El registro de viajeros (RD 933/2021) es obligación independiente y con sanción propia. Muchos propietarios lo descubren tarde.
7. No incluir el código RTA en la publicidad. El número de inscripción debe figurar en Airbnb, Booking, web propia y cualquier soporte. Su omisión es infracción.
8. No declarar correctamente las plazas. Sobrecontratar plazas por encima del cómputo de 14 m²/plaza es una infracción que la inspección detecta en visita.

Régimen sancionador en Andalucía

La Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía articula un cuadro sancionador con tres niveles. Las infracciones leves se sancionan con apercibimiento o multas de menor cuantía; las graves y muy graves pueden alcanzar cuantías muy elevadas y conllevar la cancelación de la inscripción en el RTA. Operar sin inscripción, sobrecontratar plazas, falsear datos en la declaración responsable o anunciar sin el código de registro son conductas tipificadas.

La inspección turística andaluza cruza de forma sistemática los anuncios públicos en Airbnb, Booking y VRBO con el RTA y con los registros municipales. La detección de incumplimientos es ágil: en los últimos ejercicios la Junta ha cancelado de oficio miles de inscripciones de VUT que no cumplían los requisitos del Decreto 28/2016 modificado.

Las cuantías concretas de cada tipo de infracción están fijadas en la Ley 13/2011 y pueden actualizarse; consulta la fuente oficial antes de tomar decisiones basadas en importes.

Si no quieres meterte en el trámite: Bliss te la saca con contrato R2R

El régimen VUT en Andalucía se ha vuelto exigente: nueva normativa material (Decreto 31/2024), moratorias municipales (Decreto-ley 1/2025), doble registro (RTA + SES.HOSPEDAJES) y autorización de comunidad. Muchos propietarios prefieren externalizarlo entero. Es el modelo que Bliss Homes ofrece en su línea de alquiler garantizado (rent to rent):

• Firmamos un contrato de arrendamiento contigo con renta fija mensual desde 1 año, con prórroga automática anual.
• Bliss se encarga de comprobar la viabilidad municipal, tramitar la VUT, dar de alta en el RTA y gestionar SES.HOSPEDAJES, todo a su coste.
• Bliss equipa la vivienda (incluida la climatización exigida por el Decreto 31/2024), opera el alquiler turístico, paga suministros, limpieza y mantenimiento.
• Tú cobras renta fija el día 1 de cada mes, esté la vivienda ocupada o vacía.

Operamos en la Costa del Sol con demanda turística sólida durante buena parte del año. Si quieres conocer el modelo en detalle, lee la guía completa de alquiler garantizado o el detalle de cómo funciona el rent to rent paso a paso. Puedes consultar también nuestro resumen de normativa VUT por comunidades y, si tu vivienda está en una zona concreta de Andalucía, las páginas específicas:

• Gestión de viviendas turísticas en Málaga
• Gestión de viviendas turísticas en Marbella
• Gestión de VUT en el Centro Histórico de Málaga
• Alquiler garantizado en Málaga
• Alquiler garantizado en Marbella

Y si quieres comparar el régimen andaluz con el de otras comunidades, tenemos guías hermanas de licencia VUT en la Comunidad de Madrid y licencia VUT en Castilla y León.