Arrendar tu vivienda a una empresa para explotación turística no está exento de IVA (excepciones del art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA) y no se beneficia de las reducciones del IRPF que existen para el arrendamiento de vivienda (art. 23.2 LIRPF, que exige que el inmueble esté \'destinado a vivienda\'). Si la empresa está obligada a retener, aplica el 19 % (art. 100 RIRPF). Si explotas tú mismo la vivienda sin empleado a jornada completa, tus rendimientos son de capital inmobiliario, no de actividad económica (art. 27.2 LIRPF), salvo que prestes tú mismo servicios propios de la industria hotelera, que pueden convertirla en actividad económica sin necesidad de empleado (art. 27.1 LIRPF). Confirma siempre con tu asesor antes de decidir.
Hay dos formas de que tu vivienda genere ingresos turísticos, y fiscalmente no son lo mismo: arrendarla a una empresa que la explota (renta fija o rent-to-rent) o explotarla tú mismo como vivienda de uso turístico. Esto es lo que dice la norma vigente sobre cada vía, con cita literal y enlace al BOE. No es asesoramiento fiscal cerrado a tu caso: confirma siempre con tu asesor antes de decidir.
Vía 1: arriendas tu vivienda a una empresa que la explota
IVA. El arrendamiento de una vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA —pero ese mismo artículo saca expresamente de la exención dos supuestos que son justamente los que aplican aquí: «e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera» y «f´) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados» (art. 20.Uno.23º, Ley 37/1992). Un arrendamiento para que la empresa lo explote turísticamente o lo subarriende encaja en una de las dos excepciones, así que no está exento: tributa al tipo general de IVA.
IRPF del propietario. Las reducciones del rendimiento neto que existen en el IRPF para el arrendamiento —hasta el 90 % en determinados casos— se aplican, literalmente, «en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda» (art. 23.2, Ley 35/2006 del IRPF). Un arrendamiento para explotación turística no es un arrendamiento destinado a vivienda del arrendatario, así que estas reducciones no aplican: el rendimiento tributa íntegro, con los gastos deducibles generales del artículo 23.1.
Retención. Si el arrendatario es una empresa o profesional obligado a retener, debe practicar una retención del 19 % sobre todos los conceptos que te satisfaga, excluido el IVA, «cualquiera que sea su calificación» (art. 100, Reglamento del IRPF). Es una retención a cuenta de tu IRPF, no un coste adicional: se descuenta de lo que ingresas y se resta en tu declaración anual.
Vía 2: explotas tú mismo la vivienda como turística
Capital inmobiliario o actividad económica. La ley es explícita sobre cuándo el arrendamiento de un inmueble se considera actividad económica: «únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa» (art. 27.2, Ley 35/2006 del IRPF). Si gestionas tú la vivienda sin ese empleado a jornada completa, tus ingresos se califican como rendimiento de capital inmobiliario, no como actividad económica —con reglas de gasto deducible distintas a las de un negocio—. Esta regla del art. 27.2 LIRPF es la del arrendamiento puro: si además prestas tú mismo servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción), la operación deja de ser un simple arrendamiento y puede encajar en la definición general de actividad económica del art. 27.1 LIRPF —ordenación por cuenta propia de medios para prestar un servicio—, aunque no tengas empleado a jornada completa. Confírmalo con tu asesor caso por caso.
IVA. Si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción—, encajas en la misma excepción e´) del artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA citada arriba, y tu actividad queda sujeta a IVA, pero al tipo reducido de hospedaje (10 %, art. 91.Uno.2.2º de la Ley del IVA), no al tipo general de la vía 1. Si no prestas esos servicios y te limitas a ceder el uso, el tratamiento puede ser distinto: es el punto que más varía caso por caso y el que más conviene confirmar con tu asesor antes de empezar.
Lo que no cambia entre las dos vías
Ninguna vía escapa al Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni a las obligaciones de registro autonómico de vivienda de uso turístico. Y en ambas, el marco fiscal exacto depende de tu comunidad autónoma, de si actúas como particular o con actividad dada de alta, y de los servicios concretos que se presten. Este artículo cita la norma estatal vigente; no sustituye una consulta con tu asesor fiscal sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿El arrendamiento a una empresa turística paga IVA?
Normalmente sí. La exención de IVA para el arrendamiento de vivienda tiene excepciones expresas para los arrendamientos con servicios propios de la industria hotelera y para los arrendamientos destinados a ser subarrendados (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA), y un arrendamiento para explotación turística suele encajar en alguna de las dos.
¿Tengo derecho a la reducción del 50-90% del IRPF si alquilo mi casa a una empresa turística?
No. Esas reducciones se aplican, según el texto literal del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, a los arrendamientos de inmuebles 'destinados a vivienda'. Un arrendamiento para explotación turística no lo es.
¿Si gestiono yo mismo mi vivienda turística, es una actividad económica a efectos de IRPF?
Solo si empleas al menos a una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionarla (art. 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF). Sin ese empleado, tus rendimientos se califican como capital inmobiliario, salvo que prestes tú mismo servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción): ahí puedes encajar en la definición general de actividad económica del art. 27.1 LIRPF aunque no tengas empleado. Confírmalo con tu asesor caso por caso.
¿Quién me retiene el 19% y sobre qué importe?
Si tu arrendatario es una empresa o profesional obligado a retener, debe aplicar el 19% sobre todo lo que te satisfaga, excluido el IVA (art. 100 del Reglamento del IRPF, RD 439/2007). Es una retención a cuenta, no un coste: se resta de tu IRPF anual.
¿Esto sustituye el consejo de mi asesor fiscal?
No. Este artículo cita la norma estatal vigente para que sepas de qué estás hablando, pero el régimen exacto depende de tu comunidad autónoma, de tu situación personal y de los servicios concretos que se presten. Confírmalo siempre con tu asesor antes de firmar.
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