Una gestora de viviendas turísticas completa se ocupa de seis bloques: anuncio y presencia en canales, precio dinámico, atención al huésped y check-in, limpieza y mantenimiento, trámites (licencia, registro de viajeros, fiscalidad) y liquidación mensual con portal para el propietario. Lo habitual es que la limpieza se facture al huésped a coste (no como margen de la gestora) y que la comisión —normalmente entre el 15 % y el 20 % + IVA— se calcule sobre lo que tú ingresas, no sobre el total que paga el huésped con la limpieza incluida. Pregunta siempre sobre qué base se calcula antes de firmar.
Anuncio y canales
El primer bloque es visibilidad: fotografía y redacción del anuncio, publicación en Airbnb, Booking y el resto de canales relevantes para tu zona, y sincronización de calendario y precios entre todos ellos para no tener overbookings. Una gestora que solo te publica en un canal, o que no sincroniza calendarios en tiempo real, te deja ingresos por el camino.
Precio dinámico
El precio de tu vivienda debería moverse cada día según demanda, eventos, temporada y lo que están haciendo viviendas comparables en tu zona —no ser un precio fijo revisado una vez al año a ojo. Es uno de los puntos donde más se nota la diferencia entre gestoras: un precio mal ajustado dos meses seguidos puede costarte más que la comisión entera. Lo explicamos con detalle en pricing dinámico en Airbnb.
Atención al huésped y check-in
Esto cubre la comunicación con el huésped antes, durante y después de la estancia, la gestión del check-in —autónomo con cerradura inteligente o presencial, según la vivienda— y la resolución de incidencias, incluidas las urgentes fuera de horario laboral. Si tu gestora no cubre incidencias 24 horas, sigues siendo tú el que responde cuando algo se rompe un sábado por la noche.
Limpieza, lavandería y mantenimiento
La limpieza certificada entre estancias y el mantenimiento preventivo —revisiones periódicas, coordinación de proveedores cuando hay una avería— deberían estar coordinados por la gestora, aunque los ejecuten equipos externos. La forma correcta de facturarlo es a coste, dentro del importe que paga el huésped en su reserva, no como un margen añadido para la gestora sobre ese servicio.
Trámites: licencia, registro de viajeros, impuestos
Una gestión integral seria incluye orientarte sobre la licencia turística de tu vivienda y su viabilidad en tu municipio, dar de alta y mantener el registro de viajeros exigido por el RD 933/2021 (SES.HOSPEDAJES), y resolver tus dudas de fiscalidad del alquiler turístico —aunque la declaración de tus ingresos la sigas presentando tú en tu IRPF. Lo que no hace ninguna gestora por ti es tu declaración de la renta.
Qué suele cobrarse aparte
Con esto claro, hay servicios que razonablemente quedan fuera de la comisión mensual: reformas o amueblamiento inicial, fotografía profesional si no viene incluida en el alta, y gestiones extraordinarias como una reclamación judicial contra un huésped. Lo que no debería quedar fuera —y sí ocurre en parte del sector— es cobrar la comisión sobre el total que paga el huésped en vez de sobre lo que tú ingresas, lo que en la práctica sube el porcentaje real muy por encima del anunciado. Compara siempre sobre la misma base: puedes ver cómo lo hacemos en gestión integral y comparar con el resto del sector en cuánto cobra una empresa de gestión de apartamentos turísticos.
Checklist imprimible
Antes de firmar con una gestora, comprueba por escrito estos siete puntos: anuncio en varios canales con calendario sincronizado, precio dinámico revisado con frecuencia (no una vez al año), atención al huésped todos los días y urgencias 24 horas, limpieza certificada facturada a coste, mantenimiento preventivo incluido, gestión del registro de viajeros y orientación sobre la licencia, y liquidación mensual con desglose reserva a reserva —no una cifra redonda— accesible en un portal propio. Si una propuesta no cubre alguno de estos puntos, pregunta directamente qué pasa con ese servicio y quién lo asume.
Portal del propietario: ver los datos, no solo confiar
Un servicio cada vez más habitual en gestoras serias es un portal donde el propietario ve en tiempo real sus reservas, ingresos y ocupación, sin depender de pedir el dato por correo. No sustituye a la liquidación mensual formal, pero sí te da visibilidad continua y es una buena señal de que la gestora no tiene nada que esconder en sus números.
Diferencia entre gestión integral y renta fija
Todo lo anterior describe la gestión integral, donde tú sigues siendo quien recibe los ingresos de la ocupación real y pagas una comisión sobre ellos. Es un modelo distinto de la renta fija, donde una empresa te paga una cantidad mensual cerrada, asume ella el riesgo de ocupación y pasa a ser la explotadora de la vivienda. Ninguno de los dos modelos es mejor en abstracto: depende de si prefieres el potencial de ingreso variable de la gestión integral o la previsibilidad de una renta fija cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe incluir siempre una gestión integral?
Como mínimo: anuncio y presencia en varios canales, precio dinámico, atención al huésped y check-in, limpieza y mantenimiento coordinados, gestión de la licencia y del registro de viajeros, y una liquidación mensual con desglose de ingresos y gastos. Si alguno de estos bloques falta, no es gestión integral, es gestión parcial al mismo precio.
¿Sobre qué base se calcula la comisión de una gestora?
Debería calcularse sobre lo que tú ingresas como propietario, no sobre el importe total que paga el huésped incluyendo limpieza. Cobrar comisión sobre la limpieza es cobrar dos veces por el mismo servicio: una vez al huésped y otra a ti. Puedes ver el detalle en sobre qué base cobra tu gestora.
¿Qué suele cobrarse aparte de la comisión?
Lo más habitual es que se cobren aparte reformas o amueblamiento inicial, fotografía profesional si no está incluida, gestiones extraordinarias (una reclamación judicial, por ejemplo) y, en algunas gestoras, tarifas de alta o gestión de la licencia. Pide la lista completa por escrito antes de firmar: es la mejor forma de comparar dos propuestas.
¿Quién tramita el registro de viajeros (SES.HOSPEDAJES)?
En una gestión integral seria, lo hace la gestora como parte del servicio, no como extra. El registro de viajeros es obligatorio desde el RD 933/2021 para toda actividad de hospedaje, y recae en quien opera la vivienda día a día.
¿Tengo que estar disponible para atender al huésped?
No, si la gestora incluye atención al huésped todos los días de la semana y gestión de incidencias 24 horas. Si tienes que coger tú el teléfono cuando hay un problema a medianoche, no estás pagando por gestión integral, aunque te la vendan como tal.
¿Hay permanencia en la gestión integral?
No debería haberla. Lo habitual en una gestión seria es poder dejarlo avisando con 30 días, respetando las reservas ya confirmadas. Desconfía de un contrato de gestión integral con permanencia larga: eso es propio del alquiler garantizado (renta fija), no de la gestión por comisión.
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