Hay tres bases posibles para la comisión de una gestora: el bruto de la reserva (todo lo que paga el huésped), el neto de la plataforma (tras la comisión de la OTA) y el payout real (además sin la tarifa de limpieza). Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de la OTA, un mismo 17 % cuesta 174,85 € sobre el bruto y 136,28 € sobre el payout: casi 39 € de diferencia por reserva sin que cambie el porcentaje anunciado. Por eso un 15 % sobre el bruto (154,28 € con IVA) sale más caro que un 17 % sobre el payout (136,28 € con IVA). Súmale que el más IVA convierte un 20 % anunciado en un 24,2 % efectivo, y que el margen de limpieza (cobrar 60 € al huésped y pagar 35 € a quien limpia) añade otros 200-250 € al mes sin aparecer en ninguna línea. Antes de firmar, pide por escrito la fórmula exacta de la base, si comisionan sobre limpieza y sobre la comisión de la OTA, y una liquidación real de otra vivienda.
La pregunta que decide tu factura no es cuál es el porcentaje
Cuando un propietario compara gestoras, compara porcentajes. Un 15 %, un 17 %, un 20 %. Es lo único que la mayoría de webs pone grande, y casi siempre es lo único que se negocia en la llamada comercial.
Es la comparación equivocada. El porcentaje solo es la mitad del precio. La otra mitad es la base: sobre qué importe exacto se aplica ese número. Y ahí es donde el sector se pone borroso.
Cuando auditamos las tarifas públicas de 56 gestoras españolas en junio de 2026, encontramos que alrededor de la mitad no aclara en ningún sitio sobre qué base cobra. Ni en la web, ni en la FAQ, ni en las condiciones. Lo descubres en la primera liquidación.
Este artículo explica las tres bases que existen, cuánto cuesta cada una en euros sobre la misma reserva, y las preguntas exactas que hay que hacer antes de firmar.
Las tres bases posibles
Una reserva de vivienda turística tiene tres importes distintos, y cualquiera de los tres puede ser la base de la comisión.
1. El bruto de la reserva
Todo lo que paga el huésped: el precio de las noches más la tarifa de limpieza, antes de que la plataforma descuente nada. Es la base más cara para ti, porque la gestora cobra su porcentaje también sobre el dinero que se queda Airbnb o Booking y sobre la limpieza que pagará el equipo de limpieza. Cobran sobre dinero que tú no vas a ver nunca.
2. El neto de la plataforma
Lo que la OTA te transfiere: el bruto menos su comisión. La limpieza sigue dentro. Es una base intermedia: la gestora ya no cobra sobre lo que se lleva la plataforma, pero sí sobre la tarifa de limpieza.
3. El payout: lo que de verdad te llega
El neto de plataforma menos la tarifa de limpieza. Es el dinero que acaba en tu cuenta. Una comisión aplicada aquí es la única que se calcula sobre lo que tú ganas de verdad.
En nuestro estudio, de las 24 gestoras cuya base pudimos verificar con cita literal de su propia web o de sus condiciones, solo tres o cuatro cobran sobre el payout limpio: sin tocar la limpieza y sin tocar la comisión de la plataforma. El resto muerde por uno de los dos lados, o por los dos.
El mismo caso, resuelto de las tres formas
Una reserva de 850 € que paga el huésped, de los cuales 60 € son la tarifa de limpieza. La plataforma se lleva un 15 % del total, 127,50 €. Al propietario le llegan 722,50 €, de los que 60 € van al equipo de limpieza: 662,50 € reales.
Aplicamos el mismo 17 % sobre cada una de las tres bases, con el IVA español del 21 % encima:
| Base sobre la que se aplica el 17 % | Importe de la base | Comisión | + IVA 21 % | Te queda | Coste real sobre lo que ganas |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Bruto de la reserva | 850,00 € | 144,50 € | 174,85 € | 487,65 € | 26,4 % |
| B. Neto de plataforma, limpieza incluida | 722,50 € | 122,83 € | 148,62 € | 513,88 € | 22,4 % |
| C. Payout real del propietario | 662,50 € | 112,63 € | 136,28 € | 526,22 € | 20,6 % |
Mismo porcentaje anunciado. 38,57 € de diferencia por reserva entre la base más cara y la más limpia. Con ocho reservas al mes son 308 € mensuales y unos 3.700 € al año, sobre una sola vivienda, sin que nadie te haya subido el porcentaje.
Por qué un 15 % puede costar más que un 17 %
Aquí está el punto que la comparación por porcentaje no puede ver. Sobre la misma reserva de 850 €:
| Oferta | Base | Comisión + IVA | Coste real sobre tu payout |
|---|---|---|---|
| Gestora que anuncia 15 % | Bruto: 850,00 € | 154,28 € | 23,3 % |
| Gestora que anuncia 17 % | Payout: 662,50 € | 136,28 € | 20,6 % |
El 15 % es 18 € más caro por reserva que el 17 %. Unos 1.730 € al año con ocho reservas mensuales. El número pequeño gana la comparación de la web y pierde la del banco.
Nuestros propios datos dicen lo mismo desde el otro lado. En mayo de 2026, de cada 100 € facturados en nuestra cartera, 13,70 € eran limpieza que pagaba el huésped y 18,50 € se los llevaba la plataforma. Quedaban 67,80 € de base real. Un 17 % aplicado ahí equivale a un 11,52 % del bruto de la reserva. Es decir: nuestro 17 % es, en euros, más barato que un 15 % cobrado sobre el bruto.
El más IVA que no está en el titular
Casi todas las tarifas del sector se anuncian como "20 %" y se contratan como "20 % + IVA". El IVA español es del 21 % y va sobre la comisión, no sobre tu reserva. Traducido:
| Comisión anunciada | Lo que pagas de verdad |
|---|---|
| 12 % | 14,52 % |
| 15 % | 18,15 % |
| 17 % | 20,57 % |
| 18 % | 21,78 % |
| 20 % | 24,20 % |
| 22 % | 26,62 % |
| 30 % | 36,30 % |
Ese último dato no es teórico. En nuestro estudio localizamos una gestora española cuyas propias condiciones generales fijan honorarios del 30 % del total abonado por el huésped. Sobre el bruto, con IVA, sobre una reserva de 850 € son 308,55 € de una tarifa de la que el propietario cobra 662,50 €.
Un matiz honesto que casi nadie te va a dar: si tienes actividad económica dada de alta, ese IVA lo deduces y el coste efectivo vuelve a ser el porcentaje nominal. Si no la tienes, es coste real que no recuperas. No es lo mismo un 20,57 % para un propietario con sociedad que para un jubilado que alquila su segunda vivienda. Pregunta siempre por el número con IVA, y luego decide qué versión te aplica a ti.
El margen de limpieza: 25 € por reserva que no vas a ver
Es el mecanismo favorito del sector para subir la comisión efectiva sin tocar el porcentaje anunciado. Funciona así: se cobran 60 € de limpieza al huésped y se le pagan 35 € al equipo que limpia. Los 25 € de diferencia se quedan en la gestora. Con ocho o diez reservas al mes son 200 o 250 € extra por vivienda, que convierten un 17 % anunciado en algo cercano a un 22-25 % real.
Lo relevante es que ese dinero no aparece como comisión en ninguna línea de tu liquidación. Aparece como un servicio contratado a precio de mercado. En toda nuestra auditoría encontramos una sola gestora que lo reconoce por escrito, y lo hace porque además cobra su porcentaje sobre la tarifa de limpieza.
Nosotros no lo hacemos. La limpieza se factura a coste y la factura del equipo está disponible para el propietario que la pida. No porque seamos mejores personas: porque un propietario perdona un porcentaje visible y no perdona un margen que descubre solo.
Los costes que se facturan aparte
El porcentaje tampoco es el precio completo. Estos son los apilamientos que documentamos en tarifas públicas:
- Cuota de alta u onboarding. Entre 79 € y 150 € en las que lo publican; una de ellas la descuenta del primer mes de liquidación, así que no la ves salir.
- Mensualidad de plataforma o software por propiedad, encima del porcentaje.
- Markup en mantenimiento. Se subcontrata al fontanero y se factura con un cargo de coordinación que no siempre está desglosado.
- Consumibles y amenities facturados a precio de catálogo interno.
- El "desde X %". Es un suelo, no un precio. Documentamos una gestora que anuncia "desde 12 %" y aplica un 20 % en Madrid y Barcelona.
- Permanencia escalonada. El porcentaje bajo existe, pero exige 12, 24 o 36 meses de compromiso.
- Exclusividad. No cuesta dinero directamente, pero te impide comparar mientras dura.
Cómo cobramos nosotros
Gestión integral: 17 % + IVA, es decir 20,57 %, aplicado sobre lo que ingresa el propietario. No sobre la tarifa de limpieza y no sobre la comisión de la OTA. Sin permanencia. Gestión online, si solo quieres la parte digital: 12 %. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo, que no es una gestión con comisión sino un arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
Publicamos el número porque es el argumento. Hoy gestionamos 50 viviendas activas en 8 comunidades autónomas, y una parte de las que han entrado en el último año venían de gestoras cuyo porcentaje anunciado era más bajo que el nuestro.
Las nueve preguntas que hay que hacerle a una gestora
Copia esto en un correo y mándalo tal cual. Una gestora que responde a las nueve por escrito es una gestora con la que se puede trabajar. Una que responde con una llamada, no.
- ¿Sobre qué importe exacto aplicáis el porcentaje? Pide la fórmula escrita, no la palabra "ingresos".
- ¿Cobráis comisión sobre la tarifa de limpieza?
- ¿Cobráis comisión sobre la parte que se queda Airbnb o Booking?
- El porcentaje que me habéis dicho, ¿lleva IVA incluido o va aparte?
- ¿Cuánto le cobráis al huésped por limpieza y cuánto le pagáis a quien limpia? La respuesta a esta pregunta te dice más que las otras ocho juntas.
- ¿Hay cuota de alta, de fotografía, de puesta en marcha o mensualidad de software?
- Mantenimiento, consumibles y amenities: ¿a coste o con margen? ¿Qué margen?
- ¿Hay permanencia, preaviso de baja o exclusividad? ¿Y qué pasa con las reseñas y con el anuncio si me voy?
- ¿Me enseñáis una liquidación real de otra vivienda parecida, con los datos personales tapados?
La prueba definitiva
La novena pregunta es la que separa. Un porcentaje es una promesa; una liquidación es un hecho. Si una gestora no puede enseñarte cómo se ve un mes real de otra vivienda, con sus líneas, sus descuentos y su IVA, es que la conversación de precio todavía no ha empezado.
Y si te la enseña, revisa una sola cosa: que la estructura de esa liquidación sea idéntica a la cascada de euros que te contaron en la llamada de venta. Cuando esas dos cosas coinciden, no hay sorpresa en el mes cuatro. Cuando no coinciden, la hay siempre.
Si quieres que hagamos ese ejercicio sobre tu vivienda, con tus números y sin compromiso, escríbenos o llámanos al +34 638 740 249.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa que una gestora cobre sobre el bruto?
Que aplica su porcentaje sobre todo lo que paga el huésped, incluida la tarifa de limpieza y la parte que se queda Airbnb o Booking. Es decir, cobra comisión sobre dinero que nunca llega a tu cuenta. Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, cobrar sobre el bruto significa aplicar el porcentaje sobre 850 € en lugar de sobre los 662,50 € que realmente ingresas.
¿Es mejor un 15 % sobre el bruto o un 17 % sobre el neto?
En euros, casi siempre es mejor el 17 % sobre el neto. En una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, el 15 % sobre el bruto cuesta 154,28 € con IVA y el 17 % sobre el payout cuesta 136,28 €. Son 18 € por reserva a favor del porcentaje más alto, unos 1.730 € al año con ocho reservas mensuales. La comparación por porcentaje engaña si no se compara la base.
¿Las gestoras cobran comisión también sobre la limpieza?
Algunas sí. En la auditoría de tarifas públicas que hicimos en junio de 2026 sobre 56 gestoras españolas, varias incluyen expresamente la tarifa de limpieza en la base de cálculo, y una lo reconoce por escrito en su propia web. Otras no la tocan. Como la mitad del sector no publica su base, la única forma de saberlo es preguntarlo por escrito antes de firmar.
¿El IVA de la comisión de la gestora se puede deducir?
Depende de tu situación. Si tienes actividad económica dada de alta y tu actividad no está exenta, ese 21 % de IVA es deducible y el coste efectivo vuelve a ser el porcentaje nominal. Si alquilas como particular sin actividad ni derecho a deducción, el IVA es un coste real que no recuperas, y entonces un 17 % anunciado te cuesta un 20,57 % de verdad. Consúltalo con tu asesor fiscal antes de decidir.
¿Qué es el margen de limpieza y cómo lo detecto?
Es la diferencia entre lo que la gestora cobra al huésped por la limpieza y lo que paga a quien limpia. Un caso habitual son 60 € cobrados y 35 € pagados: 25 € por reserva que se quedan en la gestora sin aparecer como comisión. Se detecta con una sola pregunta: cuánto le cobráis al huésped y cuánto le pagáis al equipo de limpieza. Si la respuesta no es un número, hay margen.
¿Qué comisión cobra Bliss Homes y sobre qué base?
Gestión integral al 17 % más IVA, es decir un 20,57 % efectivo, aplicado sobre lo que ingresa el propietario: no sobre la tarifa de limpieza y no sobre la comisión de la OTA. Sin permanencia. La gestión online, solo digital, está al 12 %. Y existe la modalidad de precio fijo, que no es comisión sino un arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
¿Es normal que una gestora no publique su comisión?
Es lo habitual, pero no es buena señal. En nuestra auditoría de junio de 2026, la mayoría de las gestoras españolas serias no publica su porcentaje: lo esconde tras una calculadora de rentabilidad que pide tu correo y tu teléfono antes de darte un número. No es ilegal ni necesariamente deshonesto, pero significa que el precio se negocia caso a caso y que tú entras en esa negociación sin referencia.
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