Licencia turística en Nerja: qué necesitas y en qué orden

En Nerja no hay una licencia turística municipal: hay una declaración responsable ante la Junta

En Andalucía, para empezar a alquilar una vivienda con fines turísticos hay que presentar una declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en turismo; desde ese momento se puede publicitar la vivienda (Decreto 28/2016, art. 9.1). La Junta lo explica en sus preguntas frecuentes: el trámite exige certificado digital y la vivienda queda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía cuando termina el proceso. El Ayuntamiento de Nerja interviene por el lado del urbanismo: la vivienda debe cumplir la normativa urbanística municipal y tener, cuando la ley urbanística lo exija, la licencia o declaración responsable de cambio de uso (arts. 6.1.a y 9.1.e). Tienes el marco general en la guía de licencia VUT en Andalucía.

Esta guía recoge lo que dicen los textos oficiales leídos el 04-10-2026: el texto consolidado del Decreto 28/2016 (Junta de Andalucía, versión del 04-03-2025), la Ley 49/1960 en el BOE y las páginas del Ayuntamiento de Nerja. Lo que no hemos podido confirmar va aparte, en su propia sección.

Qué pide la norma a la vivienda

• Tamaño y baños. 14 m² construidos por plaza y, en todo caso, 25 m² como mínimo (art. 6.1.b); dos baños si hay más de cinco plazas y tres si hay más de ocho (art. 6.1.c).
• Capacidad. Como máximo 15 plazas cuando se cede completa y cuatro por habitación (art. 5.4).
• Confort. Dormitorios y salones con ventilación directa y sistema de oscurecimiento (art. 6.1.d); refrigeración si funciona de mayo a agosto y calefacción si funciona de diciembre a marzo (art. 6.1.e y f).
• Quién no puede. Las viviendas de protección pública, las de inmuebles cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad y las asimiladas a fuera de ordenación sin autorización municipal (art. 1.3).
• Al operar. Teléfono de atención las 24 horas, limpieza a la entrada y a la salida de cada huésped, hojas de quejas y reclamaciones oficiales y justificante de pago de los servicios (art. 6.2).

Pasos, en este orden

1. Pregunta al Ayuntamiento por el urbanismo. La Junta recuerda que la inscripción se comunica de inmediato al ayuntamiento y que hay que verificar con él que la vivienda cumple la normativa urbanística municipal. El Ayuntamiento de Nerja publicó en 2021 que el Decreto 28/2016, en su redacción de entonces, exigía licencia de primera ocupación y creó un certificado para las viviendas sin ella; también tiene un formulario de «certificado de situación urbanística y condiciones de habitabilidad de viviendas con fines turísticos» (versión de 2019). El texto vigente del decreto ya no exige la licencia de ocupación como tal, así que pregunta en Urbanismo qué documento te piden hoy.
2. Consigue la autorización de la comunidad. La Ley 49/1960 exige la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para ejercer la actividad (art. 7.3, en vigor desde el 03-04-2025), y la declaración responsable obliga a manifestar que la comunidad la ha autorizado y que los estatutos no la prohíben (Decreto 28/2016, art. 9.1.g). La Junta pide adjuntar el certificado del secretario o administrador con la aprobación expresa y en vigor.
3. Reúne el resto de documentos. La Junta aconseja adjuntar a la declaración una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y, si explota la vivienda alguien que no es el propietario, el título que le habilita para explotarla completa. Si faltan, los reclama después con 10 días hábiles para aportarlos; si no llegan, inicia la cancelación de la inscripción.
4. Presenta la declaración responsable electrónica. Lleva la referencia catastral y la capacidad máxima (solo una vivienda por referencia catastral, salvo excepciones), el titular de la explotación, la manifestación de compatibilidad urbanística, la de la comunidad y los periodos de prestación del servicio (art. 9.1).
5. Publica con el código de inscripción. La Junta indica en sus preguntas frecuentes que el código debe constar en toda publicidad o promoción, incluidas las plataformas. Además, los datos de los huéspedes se comunican por vía telemática de forma inmediata y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde la reserva o el inicio del servicio (Real Decreto 933/2021, art. 6.3).

Si explotas la vivienda sin haber presentado la declaración, se considera actividad clandestina, tipificada como infracción grave (Decreto 28/2016, art. 11).

Quién figura como titular de la explotación

Si gestionas tú la vivienda, eres el titular de la explotación. Si entregan las llaves, reciben a los huéspedes, los atienden durante la estancia, mantienen la vivienda o limpian a la entrada y la salida una empresa o un tercero, esa empresa debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación (Decreto 28/2016, art. 3.2; preguntas frecuentes de la Junta). Ese titular responde ante la Administración y ante los huéspedes de la correcta prestación del servicio (art. 4.1) y debe comunicar al Registro de Turismo cualquier cambio en el vínculo jurídico que le habilita para explotar la vivienda (art. 4.2).

¿Hay moratoria o límite en Nerja?

Los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, con criterios claros y publicados antes de aplicarlos (Decreto 28/2016, art. 2.2), y pueden suspender licencias y declaraciones responsables mientras tramitan su planeamiento, con un máximo de tres años si lo acuerdan antes de la aprobación inicial (Decreto-ley 1/2025, art. 6.2). A 04-10-2026 no hemos localizado en nerja.es, en su portal de transparencia, en el BOP de Málaga ni en el BOJA, con el buscador web, ningún acuerdo de suspensión, límite ni ordenanza sobre viviendas de uso turístico en Nerja. No es una prueba de que no exista: no hemos podido lanzar el buscador del BOP, y el plan general del municipio es de 1999. Lo único que consta en la web municipal es que el Pleno aprobó adherirse al Decreto-ley 1/2025 para fomentar la promoción de viviendas protegidas (nota del Ayuntamiento de 06-08-2025), que no es una suspensión de viviendas turísticas.

Antes de comprar o reformar, pide a Urbanismo por escrito si hay alguna limitación para tu calle y tu edificio. Para el resto del litoral, tienes la comparativa municipio a municipio en licencias VUT en la Costa del Sol.

Por qué se alquila en Nerja

La web oficial de turismo de Andalucía describe la Cueva de Nerja como un monumento natural declarado Bien de Interés Cultural desde 2006, situado a 5 kilómetros del casco urbano, en Maro, y cita el Balcón de Europa y los acantilados de Maro, declarados Paraje Natural. El Ayuntamiento señala que el Balcón de Europa y la Cueva de Nerja son los principales referentes turísticos del municipio y que los hoteles registraron más de 900.000 pernoctaciones en 2024 (nota de 22-01-2025). Para el huésped son los motivos del viaje; para ti, lo que cuentas en el anuncio.

Si no puedes obtener la licencia o la comunidad no la autoriza

En Andalucía, las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses seguidos a un mismo arrendatario quedan fuera del decreto de viviendas de uso turístico (art. 1.2.b): un alquiler por meses, con contrato de arrendamiento real, no necesita la declaración responsable turística. Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y dónde está la frontera lo explicamos en alquiler de temporada sin licencia turística, y puedes ver cómo funciona nuestra gestión de alquiler temporal.

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Héctor Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos desde 2022, tenemos más de 300 reseñas verificadas de huéspedes y la ocupación media de nuestra cartera es del 87 %. Conoce al equipo →