Una segunda residencia cerrada tiene tres bloques de gasto fijo: impuestos y seguro (IBI, seguro de hogar), suministros con cuota fija aunque no haya consumo, y mantenimiento de piscina y jardín si los tiene. A eso se suman las averías propias de una casa vacía —humedad, heladas, tuberías— que salen más caras cuanto más tarde se detectan. La forma más directa de que la casa deje de restar es que alguien la use y pague por usarla: turística gestionada, renta fija con una empresa, o alquiler de temporada.
Los gastos fijos que pagas aunque no vayas
Una vivienda cerrada sigue generando dos recibos que no dependen de que la uses: el IBI y el seguro de hogar. El IBI se calcula sobre el valor catastral con un tipo que fija cada ayuntamiento —entre el 0,4 % y el 1,10 % para inmuebles urbanos, según el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004)—, así que el importe exacto varía de un municipio a otro y solo lo sabes con certeza mirando tu propio recibo o la ordenanza fiscal local. El seguro de hogar es obligatorio si la casa tiene hipoteca y muy recomendable si no la tiene: una vivienda vacía tarda más en detectar una fuga o un incendio incipiente que una que se usa a diario.
A eso se suman los suministros con parte fija: la mayoría de compañías de luz cobran una cuota de potencia contratada independientemente del consumo, y lo mismo pasa con el agua en muchos municipios con un mínimo facturable. Cortar el suministro del todo ahorra esa cuota, pero complica volver a activarlo y elimina la opción de mantener un mínimo de calefacción o un antihelada en invierno.
Piscina y jardín: el coste que más se subestima
Si la casa tiene piscina, el mantenimiento no se detiene porque nadie se bañe: hay que seguir tratando el agua durante el verano, invernarla correctamente al final de temporada y revisar la depuradora antes de volver a abrirla. Dejarla sin mantenimiento un par de temporadas suele acabar en una reparación mucho más cara que el mantenimiento anual que se ahorró. El jardín tiene el mismo patrón: riego, poda y limpieza de hojas siguen haciendo falta aunque nadie disfrute del espacio, y una parcela descuidada es lo primero que se nota desde fuera y lo que más devalúa la imagen de la casa frente a vecinos y posibles compradores.
Averías de una casa vacía: humedad, heladas, tuberías
Las casas de la sierra y del campo tienen un problema añadido en invierno: temperaturas por debajo de cero durante días seguidos. Sin un mínimo de calefacción o un sistema antihielo, las tuberías expuestas pueden reventar, y el daño no se descubre hasta que alguien vuelve a abrir la casa semanas después con el suelo ya afectado. La humedad por falta de ventilación es el otro clásico: una vivienda cerrada acumula condensación en baños y cocinas, y con el tiempo aparecen manchas, moho y olores que cuestan mucho más quitar que prevenir. Ninguna de las dos averías es cara de evitar —una visita periódica, ventilar, dejar una calefacción mínima programada— pero si nadie va a la casa, nadie las detecta a tiempo.
Ejemplo anual en una casa de la Sierra Oeste o Gredos
Sin inventar una cifra única —el IBI, el seguro y el mantenimiento de piscina varían mucho de una casa a otra—, el patrón se repite en todas las viviendas de este perfil que vemos en la Sierra Oeste de Madrid, Gredos, el Valle del Tiétar y Segovia: impuesto local + seguro + suministros con cuota fija + mantenimiento de piscina y jardín si los tiene, más una partida imprevista de averías que en una casa vacía suele aparecer antes que en una que se usa. Es una suma de gastos ciertos contra un uso real de la vivienda de unas pocas semanas al año, normalmente en verano y algún puente.
Tres formas de que la casa se pague sola
Hay tres caminos distintos para que esos gastos dejen de salir solo de tu bolsillo:
- Alquiler turístico gestionado: otros gestionan reservas, limpieza y mantenimiento, y tú cobras según lo que factura la vivienda. El ingreso varía con la temporada, pero conservas la casa disponible para ti fuera de las fechas que bloquees.
- Renta fija con una empresa (alquiler fijo): alquilas la vivienda mediante contrato y la explota otro; cobras la misma renta todos los meses, llena o vacía la casa, y el mantenimiento del día a día deja de ser tuyo mientras dura el contrato.
- Alquiler por temporada: un inquilino ocupa la casa varios meses al año, con un contrato de temporada (artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos) y sin actividad turística de por medio.
Cuál conviene depende de cuánto uso propio quieres conservar y de si prefieres una cifra fija o un ingreso variable pero potencialmente mayor en temporada alta. Puedes ver el detalle de la opción de renta fija, con contrato y mantenimiento incluidos, en alquiler fijo de tu casa en el campo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el IBI de una segunda residencia?
Depende del valor catastral de la vivienda y del tipo que fije tu ayuntamiento. Por ley (artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004), el tipo de gravamen para inmuebles urbanos se mueve entre el 0,4 % y el 1,10 % del valor catastral, y cada ayuntamiento aprueba el suyo dentro de esa horquilla en su ordenanza fiscal. Para saber el importe exacto de tu casa hay que mirar el recibo del año pasado o la ordenanza de tu municipio: no hay una cifra única para toda España.
¿Puedo dar de baja la luz o el agua mientras no uso la casa?
Puedes, pero encarece cada vez que vuelves a darla de alta y complica cosas tan básicas como un sistema antihielo en invierno o un deshumidificador. La mayoría de propietarios que tienen la casa cerrada mantienen el suministro con el contrato de potencia más bajo posible en vez de cortarlo del todo.
¿Qué es lo que más se rompe en una casa que no se usa?
Tuberías por heladas en invierno si no hay calefacción mínima, humedades por falta de ventilación, y instalaciones que fallan sin que nadie lo note hasta que hay un daño grande: una fuga de agua, un teja movida, una bomba de piscina gripada. Una casa que se visita y se ventila cada semana envejece mejor que una que se abre una vez al mes.
¿Compensa mantener la piscina si no la vas a usar todo el año?
El coste de mantenimiento de una piscina no baja mucho aunque no te bañes: hay que seguir tratando el agua, cubrirla o vaciarla correctamente para el invierno y revisar la depuradora antes de la primavera. Si no la vas a usar tú, tiene más sentido que la use un huésped que paga por ello que dejarla parada.
¿Cambia algo si la casa es rústica y no urbana a efectos de IBI?
Sí: el mismo artículo 72 fija un tipo mínimo del 0,3 % y máximo del 0,90 % para inmuebles rústicos, algo más bajo que el urbano. La clasificación catastral de tu parcela (urbana o rústica) es la que decide qué horquilla se aplica, y la comprueba tu ayuntamiento o el Catastro, no tú a ojo.
¿Hablamos de tu chalet o casa rural?
Te decimos si tu vivienda encaja en alquiler fijo y qué renta te podemos ofrecer, con comparables reales de nuestra cartera en tu zona. Gratis y sin compromiso.