El problema del propietario en San Sebastián
San Sebastián tiene pisos en la Parte Vieja o en Gros que valen mucho y que muchos propietarios no saben muy bien cómo explotar. La normativa del País Vasco no es la misma que la de Comunitat Valenciana o Cataluña, y eso genera dudas. El Decreto 199/2013, la habilitación ante el Gobierno Vasco, el REATE... un propietario que no ha navegado por esto puede pasarse meses sin saber si puede o no puede alquilar turísticamente su piso.
La segunda preocupación frecuente es la de la comunidad de vecinos. San Sebastián tiene edificios de la Parte Vieja con 8-10 plantas de pisos residenciales. Introducir turistas en esos edificios puede generar conflictos, y los propietarios lo saben. La LO 1/2025, que desde abril de 2025 exige que 3/5 de la comunidad autorice el uso turístico en nuevas VUT, ha añadido una capa más de incertidumbre.
El tercer miedo es el de la estacionalidad. Agosto y Semana Grande son semanas perfectas en Donostia, y el Festival de Cine en septiembre garantiza otra buena temporada. Pero un propietario que gestione solo teme los meses de menor demanda y la variabilidad mes a mes.
El alquiler garantizado resuelve los tres problemas: Bliss tramita la habilitación ante el Gobierno Vasco, actúa como arrendatario único frente a la comunidad de vecinos, y paga renta fija todos los meses del año, independientemente del mes.
3 pasos para cobrar tu renta fija en San Sebastián
¿Cuánto puedo cobrar por mi vivienda en San Sebastián?
| Tipología | Barrio / Zona | Renta fija mensual |
|---|---|---|
| Apartamento 1 hab | Parte Vieja, Gros, Centro | 900–1.400 € |
| Piso 2 habitaciones | Parte Vieja, Gros, Amara | 1.300–2.000 € |
| Piso 3 habitaciones | Parte Vieja, Centro, Antiguo | 1.800–2.800 € |
| Ático o piso con terraza | Con vistas a la bahía de La Concha | desde 2.500 € |
| Casa o dúplex | Antiguo, Igeldo | 2.000–3.500 € |
Rangos orientativos 2026. Renta neta de operación. Cifras concretas tras visita técnica.
Cómo se tramita la licencia de vivienda turística en el País Vasco
La normativa vasca de vivienda turística se rige por el Decreto 199/2013, de 16 de abril, de Empresas y Actividades Turísticas (BOPV). El trámite consiste en solicitar la Habilitación de Vivienda Turística ante el Departamento de Turismo del Gobierno Vasco y obtener la inscripción en el REATE (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi).
No existe moratoria general de nuevas viviendas turísticas en el País Vasco. La tramitación es posible en toda la Comunidad Autónoma. El plazo habitual desde la presentación de la solicitud es de 4 a 8 semanas.
Desde el 1 de julio de 2025, el NRA estatal es obligatorio además de la habilitación autonómica. Y desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige que la comunidad de propietarios autorice el uso turístico por 3/5 de cuotas para nuevas VUT en edificios plurifamiliares. Bliss verifica y gestiona ambos requisitos.
En el modelo R2R, Bliss asume el trámite completo a coste cero para el propietario. Mientras la habilitación se tramita, podemos arrancar con alquiler temporal (art. 3 LAU).
Más información: Cómo sacar la licencia de vivienda turística en el País Vasco.
Por qué el contrato R2R es seguro en San Sebastián
| Airbnb propio | Inquilino tradicional | Bliss Homes (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Renta fija mensual garantizada | No | Riesgo impago | Sí · día 1 cada mes |
| Gestión operativa | Tú | Inquilino | Bliss asume todo |
| Licencia VT País Vasco + NRA | La tramitas tú | No aplica | Bliss gratis |
| Estacionalidad / meses flojos | Riesgo tuyo | No aplica | Riesgo de Bliss |
| Interlocutor ante comunidad de vecinos | Tú | Inquilino | Bliss SL · 24/7 |
| Suministros y mantenimiento | Tú | Inquilino | Bliss |
Un caso real: piso en Gros sin explotar
Amaia, propietaria de un piso de 3 habitaciones en el barrio de Gros, lo tenía alquilado residencialmente con un inquilino que dejó el piso en 2024. No sabía si tramitar la licencia turística o volver al residencial. Renta acordada con Bliss: 2.100 €/mes. Contrato de 1 año con prórroga anual.
Bliss tramitó la habilitación ante el Gobierno Vasco, coordinó la autorización de la comunidad de vecinos (que aprobó con holgura al entender que Bliss sería el arrendatario único responsable) y equipó el piso con mobiliario de calidad adecuado al nivel de exigencia del turista donostiarra. En menos de seis semanas desde la firma, el piso estaba operativo.
Amaia cobra 2.100 euros el día 1 de cada mes. El piso funciona con turistas gastronómicos, asistentes al Festival de Cine y parejas europeas que visitan la bahía de La Concha.
Caso anonimizado. Perfil arquetípico. Nombre cambiado por privacidad.
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Preguntas frecuentes sobre alquiler garantizado en San Sebastián
¿Cuánto cobraré por un piso en la Parte Vieja?
Un piso de 2 habitaciones en buen estado en la Parte Vieja o en Gros puede entrar en el rango de 1.300 a 2.000 €/mes de renta fija. El importe exacto depende de estado, planta y distribución. Te lo concretamos tras visita técnica.
¿Cómo se tramita la licencia turística en el País Vasco?
Se tramita mediante la Habilitación de Vivienda Turística ante el Departamento de Turismo del Gobierno Vasco, con inscripción en el REATE. El plazo es de 4 a 8 semanas. Bliss asume el trámite a coste cero en el modelo R2R.
¿Hay moratoria de licencias en San Sebastián?
No. No hay moratoria general en el País Vasco ni en San Sebastián. La LO 1/2025 (desde abril 2025) requiere autorización de 3/5 de la comunidad para nuevas VUT en edificios plurifamiliares. Bliss gestiona este requisito.
¿Qué tipo de turistas vienen a San Sebastián?
Turismo gastronómico (michelines, pintxos, Festival de Gastronomía), turismo cultural (Festival de Cine en septiembre), surf en la Zurriola, y turismo europeo premium. La demanda es sostenida todo el año.
¿Hay temporada baja real en San Sebastián?
La temporada baja es menos pronunciada que en destinos de playa. El turismo gastronómico funciona todo el año. La ocupación anual media supera el 68%, suficiente para que el R2R sea viable con buenas rentas.
¿Y si la comunidad de vecinos no autoriza?
La LO 1/2025 requiere 3/5 de la comunidad desde abril 2025. Bliss acompaña en este proceso — presentando la propuesta a la comunidad como arrendatario único responsable, lo que suele facilitar la aprobación. Si hay riesgo de rechazo, lo evaluamos antes de comprometer renta.
¿Cuánto dura el contrato?
Mínimo 1 año con prórroga automática anual. Cláusula de salida por venta (preaviso 60-90 días) y por necesidad familiar.
¿Quién paga los suministros?
Bliss paga luz, agua, gas, internet, limpieza y mantenimiento ordinario. El propietario paga IBI, comunidad y seguro del continente.
¿Puedo vender el piso durante el contrato?
Sí. Cláusula de venta con preaviso de 60-90 días. Bliss tiene derecho de tanteo; si no lo ejerce, libre para vender.
¿Cómo tributo la renta?
Como rendimiento del capital inmobiliario en IRPF. Sin IVA ni alta de autónomo. Bliss aplica retención del 19% mensual si procede.
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