Cómo sacar la licencia VUT en el País Vasco (guía 2026)

Qué es la "licencia VUT" en el País Vasco (y por qué no es una licencia)

Lo primero que conviene aclarar: en Euskadi no existe una licencia turística previa que el Gobierno Vasco conceda antes de operar. El mecanismo es la declaración responsable. El titular declara, bajo su responsabilidad, que la vivienda cumple los requisitos legales; con esa presentación queda habilitado para ejercer la actividad, y la Administración inscribe la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE).

La figura está definida en el artículo 53 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo: son VUT las viviendas que se ofrecen o comercializan como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, cedidas temporalmente a cambio de contraprestación económica, de forma reiterada o habitual y en condiciones de inmediata disponibilidad. El artículo 54 regula además la modalidad de alojamiento en habitaciones de viviendas particulares.

Cuidado con una confusión habitual: la VUT no es lo mismo que el apartamento turístico. En Euskadi, los edificios completos explotados profesionalmente como hospedaje siguen otro régimen (apartamentos turísticos), distinto del de la vivienda particular cedida puntualmente. Esta guía cubre la VUT, que es la figura que interesa al propietario individual.

Marco normativo: las normas que tienes que conocer

El marco autonómico de la VUT en el País Vasco se asienta en estas normas:

• Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo (País Vasco). Norma marco que reincorporó la VUT al ordenamiento turístico vasco y la define (arts. 53-54).
• Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (BOPV de 26 de julio de 2018). Es la norma reglamentaria que detalla requisitos, procedimiento de declaración responsable, inscripción en el REATE y régimen de la actividad.
• Decreto 112/2019, que introdujo una primera modificación del Decreto 101/2018.
• Decreto 52/2025, de 25 de febrero (BOPV nº 53, de 18 de marzo de 2025). Deroga la disposición adicional primera del Decreto 101/2018 —que excluía a las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable— y abre un plazo de 6 meses para que esas viviendas ya inscritas se adapten al régimen general. Lo desarrollamos más abajo.

A esto se suman tres capas estatales que afectan a cualquier propietario en Euskadi:

• Real Decreto 1312/2024: registro único estatal anulado. Creó un registro único estatal (NRA/NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado: ya no es exigible. El identificador válido para anunciarse es la inscripción autonómica en el REATE, que las plataformas siguen obligadas a exigir conforme al Reglamento UE 2024/1028.
• Real Decreto 933/2021, que obliga al registro de viajeros y comunicación de datos a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: desde el 3 de abril de 2025, destinar un piso en propiedad horizontal a uso turístico requiere acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5.

El factor decisivo en 2026: las zonas tensionadas

Antes de pensar en el trámite turístico, hay que resolver una pregunta previa: ¿permite el municipio una VUT nueva? Y aquí está el gran cambio reciente en Euskadi. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, rige desde 2026 la prohibición de abrir nuevas viviendas de uso turístico, en aplicación de la normativa autonómica de vivienda.

La declaración de zonas tensionadas en el País Vasco se ha ido ampliando: incluye las tres capitales (Bilbao, Donostia-San Sebastián y Vitoria-Gasteiz) y decenas de municipios más. A comienzos de 2026 se incorporaron, entre otros, los municipios guipuzcoanos de Hernani, Tolosa y Lezo. Según fuentes oficiales y prensa especializada, las zonas tensionadas afectaban ya a más del 60% de la población vasca (cifra orientativa; el listado actualizado se consulta en el portal del Gobierno Vasco).

Además, los ayuntamientos imponen sus propias restricciones urbanísticas. Donostia cuenta con una ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística desde 2017. En Bilbao, en buena parte de la ciudad solo se admite la VUT con acceso independiente y accesible desde la vía pública, requisito que casi ningún piso convencional cumple. El resultado práctico: en las capitales vascas, abrir una VUT nueva hoy es, en la mayoría de los casos, inviable.

Requisitos clave de una VUT en Euskadi

Una vivienda que sí pueda destinarse a uso turístico debe cumplir, conforme al Decreto 101/2018, una serie de requisitos materiales y formales:

• Conformidad urbanística municipal. Obtener el certificado de conformidad de la actividad turística con las normas municipales de usos urbanísticos, de edificación y medioambientales. Es el filtro previo: sin él, no se puede presentar la declaración responsable.
• Habitabilidad. La vivienda debe acreditar las condiciones de habitabilidad exigidas (cédula o documento equivalente según el municipio).
• Superficie mínima en función de las plazas. El número máximo de viajeros está ligado a la superficie útil de la vivienda: no se puede sobreocupar.
• Equipamiento y mobiliario. La VUT debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato, con los servicios e instalaciones que exige el decreto.
• Información de emergencias. El titular debe facilitar al huésped información sobre cómo actuar ante una emergencia y los números de atención.
• Placas identificativas. Hay que colocar un distintivo en el portal del edificio y otro en la propia vivienda indicando que es de uso turístico. El anteproyecto de nueva ley de turismo (febrero de 2026) plantea obligar a que el número de registro REATE figure en esas placas.
• Autorización de la comunidad (propiedad horizontal). Desde abril de 2025, un piso en propiedad horizontal necesita acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5 (LO 1/2025, art. 17.12 LPH).

El número de inscripción del REATE debe figurar, además, en toda la publicidad de la vivienda (anuncios en plataformas, web propia, etc.). Anunciar sin él es infracción.

VUT rurales: qué cambió el Decreto 52/2025 (y qué viene)

El Decreto 101/2018 incluía una disposición adicional primera que excluía de su ámbito a las viviendas situadas en núcleos rurales o en suelo no urbanizable, remitiéndolas a una norma de alojamiento rural que, en la práctica, no encajaba con la figura de la VUT. Esto generó una laguna: muchas viviendas rurales estaban inscritas en el REATE cumpliendo la Ley 13/2016 pero no las prescripciones del decreto.

El Decreto 52/2025, de 25 de febrero, resolvió la situación: derogó esa disposición adicional primera, de modo que las viviendas en núcleos rurales y suelo no urbanizable quedan sujetas al régimen general del Decreto 101/2018. Las ya inscritas dispusieron de 6 meses desde la entrada en vigor para adaptarse, presentando la declaración responsable ajustada al modelo oficial.

Conviene tener presente, no obstante, que el anteproyecto de nueva ley de turismo de Euskadi, presentado el 25 de febrero de 2026, plantea volver a restringir la implantación de VUT en explotaciones agrarias y en construcciones de arquitectura tradicional dentro de los núcleos rurales. Es un anteproyecto, todavía no es ley, pero marca la dirección. Antes de invertir en una VUT rural, verifica la situación vigente.

Lo que viene: anteproyecto de nueva Ley de Turismo (2026)

En febrero de 2026 el Gobierno Vasco presentó el anteproyecto de una nueva ley de turismo. Aunque aún no está aprobado, anticipa cambios relevantes para la VUT:

• Prohibición de nuevas VUT en zonas tensionadas, ya vigente de hecho desde principios de 2026 por la normativa de vivienda.
• Renovación de la inscripción REATE cada 5 años para las nuevas viviendas turísticas, lo que permitiría a los ayuntamientos exigir el cumplimiento de sus restricciones urbanísticas en cada renovación.
• Número de registro obligatorio en las placas identificativas, no solo en la publicidad.
• Ampliación de los canales de comercialización sujetos a control (no solo plataformas, también webs de gestores).
• Reconocimiento expreso de la figura del gestor profesional de viviendas de uso turístico en el REATE.
• Procedimientos de suspensión / moratoria municipal más automáticos.

Mensaje práctico: Euskadi va hacia un régimen más restrictivo y más controlado. Quien quiera operar una VUT debería resolver la viabilidad cuanto antes y dejar la documentación impecable.

Cuánto cuesta dar de alta una VUT en el País Vasco

La declaración responsable autonómica no devenga una tasa relevante. Los costes reales son indirectos y proceden de la documentación técnica, las adaptaciones de la vivienda y los trámites municipales. Las cifras siguientes son estimaciones orientativas de mercado:

• Certificado de conformidad urbanística municipal: variable según ayuntamiento; en algunos conlleva tasa de tramitación.
• Proyecto / certificado técnico (si el municipio lo exige): 150-500 € (estimación orientativa).
• Acreditación de habitabilidad: 50-150 € si hay que tramitarla (estimación orientativa).
• Placas identificativas (portal y vivienda): coste reducido, normalmente por debajo de 100 € (estimación orientativa).
• Equipamiento de la vivienda: de 0 € (si ya está equipada) a varios miles de euros si se equipa desde cero (estimación orientativa).
• Registro único estatal: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Honorarios de gestoría o técnico (si te apoyas): 250-600 € una sola vez (estimación orientativa).

En modelos de gestión profesional con una gestora como Bliss Homes, buena parte de estos costes y, sobre todo, el tiempo y el conocimiento normativo, los asume la gestora.

Errores comunes que retrasan o bloquean la inscripción

1. Saltarse la verificación municipal. Es el error número uno. Presentar la declaración responsable sin haber comprobado si el municipio admite la VUT (o si está en zona tensionada) puede terminar en cierre y sanción.
2. Asumir que en las capitales se puede como en cualquier sitio. En Bilbao, Donostia y Vitoria, las restricciones urbanísticas y la condición de zona tensionada bloquean la mayoría de VUT nuevas.
3. No tener autorización de la comunidad de propietarios. Desde abril de 2025, una vivienda en propiedad horizontal no puede operar como VUT sin acuerdo expreso por mayoría de 3/5.
4. Confundir VUT con apartamento turístico. Son figuras distintas con regímenes distintos.
5. No colocar las dos placas. Se exige distintivo en el portal y en la vivienda; su ausencia es infracción.
6. Anunciar sin el número REATE. Tras la anulación del registro único estatal, el número REATE autonómico es el que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028); deben figurar en la publicidad y, sin él, retiran el anuncio de oficio.
7. Olvidar SES.HOSPEDAJES. El registro de viajeros (RD 933/2021) es obligatorio y se inspecciona. No comunicar los partes es sancionable.

Si no quieres lidiar con el trámite: Bliss te ayuda

El régimen de la VUT en el País Vasco se ha endurecido: declaración responsable, certificado urbanístico, zonas tensionadas, placas, REATE, SES.HOSPEDAJES y una nueva ley en camino. Es mucho para gestionarlo en solitario, y un error de viabilidad puede costar caro.

En Bliss Homes somos una gestora profesional de viviendas turísticas. Nos encargamos del trámite completo y de la operativa diaria, con tres modelos:

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Para entender mejor los modelos, lee la guía completa de alquiler garantizado, el detalle de cómo funciona el rent to rent paso a paso o cómo elegir gestora en la guía para elegir gestora de alquiler vacacional. Y si te interesa la zona norte:

• Alquiler garantizado en San Sebastián
• Alquiler garantizado en Santander (Cantabria)
• Cómo sacar la licencia VUT en Cantabria
• Cómo sacar la licencia VUT en Navarra

Para una visión de conjunto de la normativa por comunidades, consulta nuestra guía de normativa VUT en España.