Entre tener la licencia y recibir tu primera reserva hay un orden que conviene respetar: primero papeles y seguro en regla, luego equipamiento y fotos, después el alta del anuncio con un precio de lanzamiento agresivo para conseguir tus primeras reseñas, y por último el ajuste de precio y canales una vez ya tienes historial. Es normal que la ocupación de los primeros dos o tres meses sea más baja que la de una vivienda con reseñas acumuladas: es la rampa de arranque de cualquier anuncio nuevo, no una señal de que algo va mal.
Semana 0: papeles, registro y seguro
Antes de pensar en fotos, cierra tres cosas: que el número de registro autonómico esté concedido (o en el punto exacto del trámite que te permita operar), que tengas contratado un seguro de hogar con responsabilidad civil que cubra expresamente el uso turístico —muchas pólizas ordinarias no lo cubren—, y que sepas qué modelo de alta fiscal te corresponde (consulta con tu asesor si tu caso requiere el modelo 036/037). Empezar sin esto resuelto es la causa más habitual de que una vivienda se quede parada semanas después de tener ya la licencia.
Semanas 1-2: equipamiento, fotos y anuncio
Con los papeles en orden, toca el equipamiento mínimo que exige tu comunidad (climatización, botiquín, hoja de reclamaciones, y lo que marque tu normativa autonómica) y la sesión de fotos: es la variable individual que más pesa en cuántas reservas consigues un anuncio nuevo. En paralelo se redacta el anuncio —título, descripción, comodidades bien declaradas— y se publica en los canales relevantes de tu zona con calendario sincronizado desde el primer día.
Semanas 2-4: precio de lanzamiento y primeras reservas
Un anuncio recién publicado no tiene reseñas, así que compite en desventaja frente a viviendas con historial. La forma de compensarlo es un precio de lanzamiento por debajo de tu objetivo final durante las primeras semanas: consigue las primeras reservas y reseñas más rápido, que es lo que te permite después subir el precio con datos reales, no adivinando. Es agresivo a propósito y por tiempo limitado, no el precio con el que planeas quedarte todo el año.
Mes 2-3: reseñas, ajuste de precio y canales
Con las primeras reseñas ya publicadas, empieza el ajuste fino: subir el precio de forma gradual según ocupación real, revisar en qué canal está entrando más demanda y reforzarlo, y responder con cuidado a cada reseña —buena o mala—, porque en este momento cada una pesa mucho más en la percepción del anuncio que cuando ya tienes cien acumuladas. Es también el momento de revisar si el precio dinámico está bien calibrado o si sigue anclado al precio de lanzamiento.
Qué ocupación esperar el primer trimestre (rampa)
Toda vivienda turística nueva pasa por una rampa de arranque: ocupación y precio medio más bajos los primeros meses, que van subiendo a medida que se acumulan reseñas y el anuncio gana posición dentro de las plataformas. No es un fallo de la vivienda ni de quien la gestiona, es el comportamiento normal de cualquier anuncio nuevo frente a la competencia con historial. Lo que sí marca la diferencia es cuánto tarda esa rampa en enderezarse, y ahí es donde pesa haber hecho bien las semanas anteriores —fotos, precio de lanzamiento, respuesta rápida a las primeras reservas—.
Errores que alargan la rampa de arranque
Los retrasos más frecuentes en estos primeros 90 días no vienen de la demanda de la zona, sino de la propia gestión del lanzamiento: publicar el anuncio con fotos hechas con el móvil y mala luz, dejar el precio de lanzamiento demasiado alto por miedo a "regalar" las primeras noches, tardar en responder a los primeros mensajes de huéspedes potenciales —algo que penaliza la posición del anuncio desde el primer día—, o publicar en un único canal cuando tu zona tiene demanda relevante en varios. Cualquiera de estos errores no impide vender, pero sí alarga varias semanas el tiempo hasta que el anuncio empieza a moverse con normalidad.
Qué llevar preparado antes de la primera visita de limpieza
Aparte del equipamiento normativo, conviene tener listo desde el primer huésped un manual de la vivienda (wifi, electrodomésticos, normas de la comunidad), un stock mínimo de ropa de cama y toallas de recambio para no depender de una lavandería exprés entre check-out y check-in, y un canal claro de comunicación para incidencias urgentes. Son detalles que no afectan a la licencia ni al registro, pero sí a la primera reseña, que en estos primeros 90 días pesa más que en cualquier otro momento del ciclo de vida del anuncio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una vivienda turística en tener su primera reserva?
Depende de la zona y de la temporada en la que actives el anuncio, pero con fotos, precio y descripción correctos, lo habitual es conseguir las primeras reservas en las primeras dos semanas desde la publicación.
¿Por qué se recomienda bajar el precio al lanzar el anuncio?
Un anuncio nuevo no tiene reseñas ni historial, así que compite en desventaja frente a viviendas con reputación acumulada. Un precio de lanzamiento agresivo durante las primeras semanas consigue las primeras reservas y reseñas más rápido, que es lo que después te permite subir el precio con datos, no con esperanza.
¿Es normal que la ocupación sea baja el primer mes?
Sí. Toda vivienda nueva pasa por una rampa de arranque: menos reservas y precio más bajo mientras se construye historial y reseñas. No es una señal de que la vivienda no funciona, es el punto de partida normal de cualquier anuncio nuevo.
¿Puedo publicar el anuncio antes de tener la licencia concedida?
No en plataformas turísticas: necesitas el número de registro autonómico para publicarte como vivienda turística. Puedes preparar fotos, textos y equipamiento mientras esperas la resolución, para no perder tiempo cuando llegue.
¿Cuándo doy de alta el registro de viajeros?
Antes de recibir a tu primer huésped. El registro de viajeros (SES.HOSPEDAJES, exigido por el RD 933/2021) es obligatorio desde la primera estancia, no algo que se pueda dejar para más adelante.
¿Hay que darse de alta también en Hacienda?
Si vas a operar la vivienda como actividad económica, sí conviene revisar el alta censal correspondiente (modelo 036/037) con tu asesor fiscal antes de la primera reserva; si es un alquiler ocasional sin estructura de actividad, tu gestor te dirá si aplica en tu caso concreto.
¿Hablamos de tu vivienda?
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